Tribunal judiciaire de Lisieux, 7 septembre 2026, 25/00186

CCC + CE adressées le / /26 à : Me Frédéric MORIN + Me Virginie ANFRY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] DU : 07 Septembre 2026 N°RG : N° RG 25/00186 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DNC3 Nature Affaire : Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente Minute : 2026/ JUGEMENT Rendu le 07 Septembre 2026 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ENTRE : Monsieur [Z], [C] [A] né le 30 Novembre 1946 à [Localité 2], de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX Madame [T], [D], [R] [W] épouse [A] née le 01 Juin 1948 à [Localité 3] (14), de nationalité Française demeurant [Adresse 1] représentée par Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX ET : Monsieur [X], [H], [J] [A] né le 09 Mars 1976 à [Localité 4], de nationalité Française demeurant [Adresse 2] non représenté Madame [Q], [O], [B], [Y] [N] épouse [A] née le 05 Décembre 1985 à [Localité 5] (14), de nationalité Française demeurant [Adresse 3] représentée par Me Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT D'AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-président ; GREFFIER LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ; GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ; DÉBATS : À l'audience publique du 26 Juin 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l'absence d'opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l'affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 07 Septembre 2026. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Suivant acte notarié passé devant Maître [E] [S], notaire à [Localité 6], les 22 et 27 février 2013, M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] ont vendu à M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7] au prix de 45 300 euros payable en 120 mensualités de 416,82 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er décembre 2022, M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] ont mis en demeure M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] de régler les échéances impayées. Par courriel du 2 janvier 2023, Mme [N], épouse [A] a proposé de régler les mensualités restant dues après la vente de la maison. Par acte authentique du 1er mars 2023, les modalités de remboursement du prêt ont été modifiées et il a été acté que le reste du prix serait payé en 26 mensualités de 383,30 euros. M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] ont cessé de payer leurs mensualités à compter de mai 2023. Un commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2024 par M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A]. Aucun paiement n'est intervenu. Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] ont fait assigner M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] devant le Tribunal judiciaire de Lisieux. M. [X] [A] n'a pas constitué avocat. La clôture de la procédure est intervenue le 10 juin 2026. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 26 juin 2026 et mise en délibéré au 7 septembre 2026. EXPOSE DES

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1225, 1126 et 1231-5 du code civil, de : - prononcer la résolution de la vente des 22 et 27 février 2013 portant sur une maison d'habitation située au [Adresse 5] et cadastrée Section AA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 00 ha, 00 a et 36 ca, - ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] et de tous occupants de leur chef des locaux en cause dans un délai d'un mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - dire que, faute de libération des locaux dans ledit délai, Monsieur et Madame [Z] [A] pourront les y contraindre par tout moyen de droit, au besoin par ouverture des portes par un serrurier et concours de la force publique, - autoriser Monsieur et Madame [Z] [A] à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A], - ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent, - dire que toutes les sommes versées par Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] à Monsieur et Madame [Z] [A] leur resteront acquises à titre d'indemnisation forfaitaire, - débouter Madame [Q] [N], épouse [A] de sa demande de nullité du commandement de payer du 9 septembre 2024, - débouter Madame [Q] [N], épouse [A] de sa demande tendant à considérer que la clause aux termes de laquelle toutes les sommes versées par Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N] épouse [A] à Monsieur et Madame [Z] [A] leur resteront acquises à titre d'indemnisation forfaitaire constitue une clause pénale et doit être réduite à l'euro symbolique, - débouter Madame [Q] [N], épouse [A] de sa demande de remboursement des loyers perçus en cas de résolution de la vente, - débouter Madame [Q] [N], épouse [A] de sa demande de délais de paiement, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] à payer à Monsieur et Madame [Z] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] font valoir qu'ils n'avaient pas à mettre en demeure les acquéreurs préalablement à la résolution du contrat de vente et ajoutent y avoir procédé, au demeurant, par courrier du 1er décembre 2022. Ils indiquent solliciter la résolution judiciaire du contrat et non l'application de la clause résolutoire. S'agissant du maintien des mensualités versées à leur bénéfice, ils rappellent que cela résulte des stipulations contractuelles et que cette clause ne constitue pas une clause pénale mais une indemnisation forfaitaire. Enfin, ils s'opposent aux délais de paiement sollicités indiquant avoir été patients en acceptant de renégocier les modalités de remboursement. Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, Mme [Q] [N], épouse [A] sollicite du tribunal de : - déclarer nul le commandement de payer délivré le 9 septembre 2024 et ce en l'absence de mise en demeure préalable, - constater, en tout état de cause, qu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n'a été délivré à Madame [Q] [N], épouse [A], - débouter Monsieur [Z] [A] et Madame [T] [A], née [W] de l'intégralité de leurs fins, demandes et conclusions, - à titre subsidiaire et si la résolution devait être prononcée : - suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à Madame [Q] [N], épouse [A] des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, - dire que cette dernière pourra s'acquitter des sommes dues par mensualités de 150 euros pendant 23 mois et le solde à la 24ème mensualité, - à titre infiniment subsidiaire, si la résolution de la vente devait être prononcée et si des délais de paiement ne devaient pas être accordés à Madame [Q] [N], épouse [A] : - débouter Monsieur [Z] [A] et Madame [T] [A] née [W] de leur demande de conserver les sommes versées à titre d'indemnisation forfaitaire, - fixer le montant de cette indemnisation forfaitaire à la somme d'un euro symbolique, - condamner Monsieur [Z] [A] et Madame [T] [A] née [W] à restituer à Monsieur [Z] [A] et Madame [T] [A] née [W] l'intégralité des sommes versées au titre de la vente. Au soutien de ses prétentions, Mme [Q] [N], épouse [A] fait valoir que le commandant de payer n'ayant pas été précédé d'une mise en demeure, il est nul. Elle ajoute que ce commandement de payer ne visait pas la clause résolutoire mais la clause d'exigibilité anticipée du prêt. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement indiquant s'être séparée de M. [X] [A] en janvier 2023 et qu'une assignation en divorce a été délivrée le 5 juin 2025. Elle indique que sa situation s'est améliorée puisqu'elle vient de retrouver un emploi. A titre infiniment subsidiaire, elle s'oppose à l'indemnisation forfaitaire figurant à l'acte de vente. Elle ajoute que la résolution judiciaire doit remettre les parties dans l'état où ils étaient avant la signature du contrat.

MOTIVATION

Compte tenu de la date de conclusion du contrat de vente en 2013, il sera fait application des dispositions du code civil antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et postérieures s'agissant de l'avenant du 1er mars 2023. Sur la résolution de la vente : Selon l'article 1184 ancien du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1227 du même code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. En l'espèce, il ressort du contrat de vente, page 5, et de son avenant, que le vendeur bénéficie d'un privilège et de l'action résolutoire. Il est constant que le commandement de payer du 9 septembre 2024 ne vise pas la clause résolutoire mais la clause d'exigibilité anticipée. Dès lors que les vendeurs ne poursuivent pas la résolution de la vente par application de la clause résolutoire mais par voie judiciaire, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la validité du commandement de payer. Mme [N], épouse [A] ne conteste pas devoir la somme de 8 880,35 euros au titre des mensualités impayées. Compte tenu du défaut de paiement depuis mai 2023, non régularisé à ce jour, il convient de considérer que le manquement des acquéreurs à leur obligation principale est suffisamment grave et durable pour justifier la résolution judiciaire du contrat. Par conséquent, il sera prononcé la résolution judiciaire du contrat de vente et l'expulsion des occupants. À défaut de libération volontaire, M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] seront condamnés à évacuer les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. S'agissant de la restitution des sommes versées, inhérentes à la résolution, cette question sera traitée infra. Sur la demande subsidiaire de délais de paiement : L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Mme [N], épouse [A] sollicite des délais de paiement en cas de résolution du contrat. Or, cette demande n'a pas de sens car la résolution n'entraîne pas sa condamnation au paiement des sommes restant dues, soit 8 880,35 euros, mais son expulsion, de sorte que sa demande de délais de paiement ne présente aucune utilité. S'agissant de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il n'en a pas été fait application. Elle sera donc déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur la demande subsidiaire de restitution des sommes payées : L'article 1103 nouveau du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1152 ancien du code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l'espèce, il ressort des deux actes authentiques que : « à défaut de paiement de tout ou partie du prix et en cas de mise en jeu de l'action résolutoire, toutes les sommes versées par l'acquéreur au vendeur lui resteront acquises à titre d'indemnisation forfaitaire. » Mme [N], épouse [A] estime qu'il s'agit d'une clause pénale susceptible d'être réduite par le juge. Bien que qualifiée d'indemnisation forfaitaire, la clause en question vise à la fois à fixer par avance entre les parties le montant des dommages et intérêts dus en cas d'inexécution et à inciter fortement le débiteur à exécuter son obligation. Il en résulte que la qualification de clause pénale est appropriée. S'agissant du sort de la clause pénale, en dépit de son caractère accessoire, le paiement de la clause pénale se cumule avec les conséquences de la résiliation comme avec ceux de la résolution. Par conséquent, la résolution prononcée n'a aucune incidence sur la validité de la stipulation contractuelle. S'agissant de la demande de réduction, il convient d'en apprécier avec exactitude son montant. En l'espèce, les acquéreurs devaient s'acquitter de 120 mensualités de 416,82 euros, soit un total de 50 018,40 euros avant renégociation. En l'absence de décompte exact sur les paiements déjà effectués, il sera retenu que l'indemnisation forfaitaire prévue au contrat s'élève donc à la somme de 41 138,05 euros au jour de la résolution (50 018,40 - 8 880,35). Si cette clause pénale semble élevée, il convient de relever qu'en contrepartie du paiement régulier des mensualités, ce à quoi correspond le montant de cette clause, les acquéreurs ont bénéficié de la jouissance du bien immobilier. Ainsi, réduire à un euro symbolique le montant de la clause leur permettrait de bénéficier en réalité de l'occupation gratuite du bien depuis treize ans. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de réduction de la clause pénale. En application de celle-ci, les sommes versées resteront acquises à M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A]. Il n'y a donc pas lieu à restitution. Sur les frais de procédure : Mme [N], épouse [A] et M. [X] [A], succombant, seront solidairement condamnés aux dépens. L'équité commande de les condamner solidairement à payer à M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de Mme [N], épouse [A] sur ce fondement sera rejetée. Sur l'exécution provisoire : Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n'y a pas lieu d'y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, PRONONCE la résolution de la vente conclue les 22 et 27 février 2013 portant sur une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] [Adresse 6], [Localité 9] et cadastrée Section AA n° [Cadastre 1] pour une superficie de 00 ha, 00 a et 36 ca entre d'une part M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] et d'autre part M. [X] [A] et Mme [Q] [N], épouse [A] ; ORDONNE la restitution dudit bien immobilier à M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] ; ORDONNE l'expulsion de Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] et de tous occupants de leur chef des locaux en cause, au besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ORDONNE la publication du jugement au service de la publicité foncière du Calvados ; DÉBOUTE Mme [Q] [N], épouse [A] de l'intégralité de ses demandes ; DIT que toutes les sommes versées par Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] à M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] leur resteront acquises à titre de clause pénale ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] aux dépens ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [A] et Madame [Q] [N], épouse [A] à payer à M. [Z] [A] et Mme [T] [W], épouse [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ; Le Greffier, Le Président,