Tribunal judiciaire de Strasbourg, 7 juillet 2026, 25/08401

N° RG 25/08401 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3MI TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [M] [Adresse 1] [Localité 1] [M] Civil N° RG 25/08401 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3MI Minute n° Expédition exécutoire et annexes à Maître HAMM; M. [F] le Le Greffier Me Célia HAMM RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 7 JUILLET 2026 DEMANDERESSE : S.A.R.L. SOCONEC [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG DÉFENDEUR : Monsieur [R] [F] [Adresse 3] [Localité 2] non comparant ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection Lila BOCKLER, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 12 Mai 2026 JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier N° RG 25/08401 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3MI EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, la SARL Soconec a fait assigner M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau en résiliation d'un contrat de bail conclu avec ce dernier. Elle expose avoir donné à bail un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] à M. [R] [F] par contrat conclu le 1er octobre 2018 à effet au même jour, moyennant un loyer de 450 euros outre 60 euros de provisions sur charges. Les loyers ayant cessé d'être régulièrement versés depuis le mois de décembre 2021, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 23 juin 2025, visant la clause résolutoire contenue au bail. Le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet, elle demande au juge : - de constater la résiliation de plein droit du bail, - d'ordonner l'expulsion du défendeur, avec le cas échéant le concours de la force publique, - de le condamner au paiement : - d'une somme de 11.289,73 euros, pour les loyers impayés jusqu'au mois de septembre 2025 inclus, - et d'une indemnité d'occupation révisable de 569,95 euros par mois jusqu'à évacuation complète des lieux. Elle met en compte 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été fixée à l'audience du 25 novembre 2025. La société Soconec, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail et produit un décompte des versements CAF sur la période de janvier 2025 à août 2025. Elle indique que M. [F] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable mais que cela n'impacte pas ses demandes. M. [F] n'a pas comparu ni personne pour lui, bien que régulièrement assigné par dépôt à l'étude. L'affaire a été mise en délibéré, et par mention au dossier du 22 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et : - invité la société Soconec à produire le justificatif de saisine de la CCAPEX prescrite à peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation par l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - invité les parties à produire tous nouveaux éléments relatifs à la procédure de surendettement ouverte au bénéfice de M. [F]. Par courrier du 7 mai 2026, M. [F] a indiqué ne pas pouvoir être présent à l'audience pour problèmes de santé, mais joint la validation des mesures de rétablissement personnel par la Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin en date du 16 décembre 2025. Le conseil de la société Soconec indique à l'audience du 12 mai 2026 n'avoir pu obtenir du commissaire de justice de document relatif à la saisine de la CCAPEX, seule étant produite la notification à la CCAPEX du commandement de payer, ainsi que la notification de l'assignation à la préfecture, ces deux notifications étant réalisées via la plateforme EXPLOC. L'affaire a été remise en délibéré pour le présent jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; 1. Sur la recevabilité de la demande : Il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d'impayé ait été signalée préalablement à la CAF. L'assignation doit en outre être notifiée par l'huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l'audience. En l'espèce, la société Soconec produit une saisine de la CCAPEX ayant pour objet la « signification du commandement de payer » selon accusé de réception EXPLOC du 24 juin 2025. Or, cette formalité correspond au signalement des commandements de payer « délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » que doit réaliser le commissaire de justice en vertu de l'article 24 I de la loi de 1989, « Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives ». Le défaut de ce signalement du commandement de payer n'est assorti d'aucune sanction. Au contraire, l'article 24 II de la loi de 1989 dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives». Cette formalité de saisine préalable de la CCAPEX est également exigée à peine d'irrecevabilité pour les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. L'article 24 II de la loi de 1989 précise que « Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique ». La question est donc de savoir si un signalement à la CCAPEX d'un commandement de payer visant la clause résolutoire par un bailleur personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, peut être considéré comme respectant la formalité de saisine préalable de la CCAPEX prescrite à peine d'irrecevabilité de l'assignation subséquente. Dans la mesure où l'article 24 II de la loi de 1989 précise que « Cette saisine [...] contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article», il y a lieu de considérer que la formalité préconisée a été réalisée et que la demande en résiliation de bail n'encourt pas l'irrecevabilité de ce chef. L'assignation a par ailleurs été notifiée par l'huissier à Préfecture du Bas-Rhin, par transmission électronique EXPLOC du 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 novembre 2025. Cette dernière a, le 18 novembre 2025, adressé au juge des contentieux de la protection un bilan social relatif à la situation de M. [F]. La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef. 2. Sur la demande principale : Sur la demande en résiliation judiciaire du bail: Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon contrat conclu le 1 octobre 2018, la SARL a donné à bail à M. [F] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer révisé de 509,95 euros outre 60 euros de provisions sur charges. Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l'occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois. Par acte du 23 juin 2025 un commandement de payer la somme de 9 009,93 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l'application de la clause résolutoire visée par ce commandement. Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles. M. [F] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois. Dès lors le juge ne pourra que constater l'acquisition de la clause résolutoire au 24 août 2024. Sur la procédure de surendettement : M. [F] justifie de mesures décidées par la Commission de Surendettement des Particuliers du Bas-Rhin en date du 16 décembre 2025 imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Aux termes de l'article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. À l'audience du 12 mai 2026, le conseil de la société Soconec indiquait n'avoir aucun élément sur le paiement du loyer, tandis que le dernier décompte produit met en compte les loyers impayés jusqu'au mois d'août 2025 inclus. N° RG 25/08401 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N3MI Par suite, il sera acté de la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet du rétablissement personnel durant un délai de deux ans à compter du 16 décembre 2025. Si M. [F] s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Au premier impayé, la clause de résolutoire reprendra son plein effet. Sur la dette locative: Il ressort du compte locatif que M. [F] restait redevable de la somme de 11.289,73 euros au mois de septembre 2025 inclus selon les termes et le décompte de l'assignation du 10 septembre 2025. Un état des versements CAF a été produit le 25 novembre 2025, d'un montant total de 2 264 euros pour les versements de janvier 2025 à août 2025, à déduire de la dette locative portée à un solde restant du de 9 025,73 euros au mois de septembre 2025 inclus. Selon document transmis par M. [F], le tableau des créances actualisées par la Commission de Surendettement à la date du 16 décembre 2025 s'élevait à 9 183,97 euros. Il y a lieu de fixer la créance de la société Soconec au passif de M. [F] au titre des arriérés de loyers à la somme de 9 183,97 euros à la date du 16 décembre 2025, faisant l'objet d'un effacement par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de défaut de paiement des loyers courants avant le 16 décembre 2027, l'occupation des lieux par M. [F], malgré la résiliation du bail, cause à la SARL Soconec un préjudice qu'il convient de réparer par une indemnité mensuelle d'occupation, se substituant au loyer. Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue. M. [F] sera condamné à son paiement, du 1er janvier 2026 au jour de l'évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet. Sur la demande d'expulsion : En cas de défaut de paiement des loyers courants avant le 16 décembre 2027, M. [F] étant occupant sans droit ni titre, il convient d'autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l'issue d'un délai de deux mois à compter d'un commandement de libérer les lieux. 3. Sur l'exécution provisoire : L'exécution provisoire de droit de la présente décision n'a pas lieu d'être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. 4. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [F] ayant succombé à la présente instance, il en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l'assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, DÉCLARE recevable la demande de la SARL Soconec ; FIXE la créance de la société Soconec au passif de M. [F] au titre des arriérés de loyers à la somme de 9 183,97 euros à la date du 16 décembre 2025, faisant l'objet d'un effacement par l'effet du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ; CONSTATE que le bail conclu le 1er octobre 2018 entre les parties est résilié de plein droit au 24 août 2024 ; CONSTATE la suspension des effets de la clause résolutoire par l'effet du rétablissement personnel durant un délai de deux ans à compter du 16 décembre 2025 ; DIT que si M. [R] [F] s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; DIT qu'au premier impayé pendant ce délai de deux ans, la clause de résolutoire reprendra son plein effet. En ce cas, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ; CONDAMNE M. [R] [F] au paiement de cette indemnité à la SARL Soconec du 1er janvier 2026 au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ; ORDONNE l'évacuation par M. [R] [F], et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ; ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l'expulsion de M. [R] [F] ; DIT n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n'y avoir lieu de l'écarter ; CONDAMNE M. [R] [F] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation ; AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement. Le greffier, Le juge En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier. La présente formule exécutoire a été signée électroniquement par le greffier.