Tribunal judiciaire d'Evreux, 7 mai 2026, 24/03797

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE D' EVREUX CHAMBRE CIVILE N° RG 24/03797 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H5IG NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion CIVIL - Chambre 1 JUGEMENT DU 07 MAI 2026 DEMANDEUR : S.A.R.L. PROUDREED FRANCE Représentée par son gérant, Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 423 990 266, Dont le siège social est sis : [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Lucile MATRAND, avocat au barreau de l'EURE (avocat postulant) et par Me Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) DEFENDEUR : S.C.P. [C] [N] ET [D] [P] Immatriculée au RCS d'[Localité 3] sous le n° 320 979 354, Dont le siège social est sis : [Adresse 2] [Localité 4] Prise en la personne de son représentant légal Maître [D] [P] domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'EURE JUGE UNIQUE : Julien FEVRIER, Président Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile. GREFFIER : Aurélie HUGONNIER AUDIENCE : En application de l'article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 05 Mars 2026. Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l'avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 07 Mai 2026. JUGEMENT : - au fond, - contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort, - mis à disposition au greffe, - signé par Julien FEVRIER, vice-président et Aurélie HUGONNIER, greffier EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Soutenant que la SCP [C] [N] et [D] [P] ne lui a pas réglé l'intégralité des sommes dues au titre d'un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Evreux, la SARL Proudreed France l'a assignée devant le tribunal judiciaire d'Evreux par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024. * Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 7 septembre 2025, la société Proudreed France demande au tribunal de : «Vu notamment les dispositions de l'article 1134 (dans sa rédaction applicable à l'espèce), 1231-6 du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce, Il est demandé au tribunal judiciaire de céans de : Déclarer la société PROUDREED FRANCE recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes ; Condamner la société SCP [C] [N] ET [D] [P], à verser à la société PROUDREED FRANCE la somme de 30 480,18 euros TTC, majorée de l'intérêt au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement ; Condamner la société SCP [C] [N] ET [D] [P] à verser à la société PROUDREED FRANCE la somme de 3 048,01 euros au titre de la clause pénale ; Condamner la société SCP [C] [N] ET [D] [P] aux entiers dépens ainsi qu'à verser à la société PROUDREED FRANCE la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ». * Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 29 mai 2025, la SCP [C] [N] et [D] [P] demande au tribunal de : « Vu l'ensemble des pièces versées aux débats, Vu l'article L 145-40-2 du Code du Commerce, Vu l'article R 145-35 du Code du Commerce, Débouter la Société PROUDREED FRANCE de sa demande tendant à voir condamner la Société SCP [C] [N] et [D] [P] à verser la somme de 30.480,18 € TTC, majorée de l'intérêt aux taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait remboursement, Débouter la Société PROUDREED FRANCE de sa demande tendant à voir condamner la SCP [C] [N] et [D] [P] à régler la somme de 3.048,01 € au titre de la clause pénale, Débouter la Société PROUDREED FRANCE de sa demande tendant à l'application d'un taux d'intérêt légal et de sa demande de capitalisation des intérêts, Condamner la Société PROUDREED FRANCE à régler à la SCP [N] et [P] la somme de 13.960,68 € au titre du remboursement des charges payées augmentée du taux d'intérêt légal, Condamner la Société PROUDREED FRANCE à régler à la SCP [N] et [P] la somme de 9.000€ augmentée du taux d'intérêt légal, à compter du 30 juin 2024, Condamner la Société PROUDREED FRANCE, à régler une somme de 15.000 € sur le à titre de dommages-intérêts à la SCP [C] [N] et [D] [P], Débouter la Société PROUDREED FRANCE de sa demande tendant à voir condamner la SCP [C] [N] et [D] [P] à régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens, Condamner la Société PROUDREED FRANCE, à régler une somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la SCP [C] [N] et [D] [P], Condamner la Société PROUDREED FRANCE aux entiers dépens de l'instance ». * En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l'exposé exhaustif des moyens en fait et en droit. La clôture de l'instruction au 30 novembre 2025 a été prononcée le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l'appui de ses demandes, la société Proudreed France fait valoir que : Elle a acquis les locaux loués le 30 septembre 2021 ;Le contrat de bail prévoit le paiement d'un loyer et le remboursement des charges, détaillées à l'article 11 ;Le contrat de bail prévoit une majoration forfaitaire de 10 % HT à titre d'indemnité en cas de défaut de paiement ;La locataire s'est opposée aux travaux électriques nécessaires ;La locataire a donné congé pour le 30 juin 2024 ; La locataire lui doit une somme de 30 480,18 euros TTC selon décompte arrêté au 28 octobre 2024 ;La locataire lui doit une somme de 3 048,01 euros au titre de la clause pénale ;La locataire a toujours effectué des paiements mais inférieurs aux avis d'échéance ;Les taxes foncières 2022, 2023 et 2024 n'ont pas été réglées, alors que le locataire doit la supporter conformément aux stipulations du bail ;La demande reconventionnelle de remboursement de charges est injustifiée ;Pour la période antérieure au 30 septembre 2021, elle n'était pas le bailleur ;L'imputation du dépôt de garantie sur les charges était justifiée ;Elle n'a jamais contesté l'existence du branchement électrique litigieux et a mandaté un électricien pour y mettre un terme ;La locataire ne démontre ni le principe, ni le quantum de l'indemnité réclamée. En défense, la société [N] & [P] fait valoir que : Le bail du 17 juin 2021, faisant suite à deux baux professionnels concernant les mêmes locaux, a été soumis aux dispositions de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce ;Le bâtiment A était occupé par d'autres entreprises ;En janvier 2021, elle a découvert que l'alimentation électrique des projecteurs extérieurs du bâtiment A était assurée par un branchement sur l'un de ses compteurs électriques, puis en janvier 2022 qu'il existait une difficulté similaire pour le portail électrique et le totem ;Il ne lui appartenait pas de régler l'intégralité des consommations des parties communes du bâtiment A ;Aucune solution n'a été trouvée et la SCI [W] [H] 380 a vendu les locaux à la société demanderesse le 30 septembre 2021 ;Elle a quitté les lieux le 30 juin 2024 ;Le loyer a toujours été réglé sans difficulté ;Le bail doit respecter les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-10-2 et R. 145-35 du code de commerce, ce qui n'est pas le cas ;L'article 11 du bail ne respecte pas ces dispositions ;Le bail ne liste aucune charge susceptible de faire l'objet d'un appel de provision ;Les taxes foncières ne sont pas listées au titre des charges et aucune clef de répartition entre les locataires n'a été précisée ;Le bailleur ne verse pas au débat un état récapitulatif de l'inventaire des charges incluant le décompte de régularisation ;La procédure de régularisation des charges n'a pas été mise en œuvre de sorte que le locataire est en droit de réclamer le remboursement des provisions qu'il a réglé ;Il est impossible de connaître les modalités de répartition des charges entre les locataires puisque le bail ne prévoit pas la clé de répartition des charges ;Le bail ne prévoit pas d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes mises à la charge du locataire, la clef de répartition entre locataire et propriétaire, la quote-part de répartition des charges entre locataires, la quote-part de répartition des charges liées aux parties communes et la quote-part de répartition entre bailleur et preneur ; Elle a refusé de régler certaines provisions pour travaux et pour honoraires à compter du 1er mai 2022, mais les loyers ont toujours été réglés ;La somme réclamée correspond aux charges et le bailleur ne peut rien demander puisque le bail n'est pas conforme à la législation ;Aucune facture ne mentionne l'appel de taxe foncière et le bailleur ne peut en réclamer le remboursement après la résiliation du bail ;Depuis 2014, la pratique nette de charges par le bailleur n'est plus autorisée ;L'article L. 145-35 du code de commerce prévoit que ne peuvent être imputés au locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer ou du local commercial ;Elle sollicite le remboursement de cette provision sur honoraires payée à tort ;Pour les autres charges, la clé de répartition n'est pas précisée ;Le bailleur n'a dressé aucun inventaire de catégories de charges locatives chaque année ;Il appartient au bailleur de remplir ses obligations spontanément ;La demande au titre de la clause pénale devra être rejetée, ainsi que celles au titre de l'intérêt légal et de la capitalisation ;Elle est fondée à solliciter le remboursement des charges réglées du fait du défaut de régularisation des charges ;La société Proudreed a repris les droits du bailleur ;Le dépôt de garanti a été abusivement imputé sur les charges ;Les branchements électriques des parties communes sur son compteur lui ont causé un préjudice qu'elle estime à 15 000 euros. Sur les demandes principales du bailleur En application de l'article L. 145-10-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel ; 2° un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'informations des preneurs. Selon l'article R. 145-36 du même code, cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur qui n'a pas communiqué, dans le délai fixé par l'article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l'état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n'est pas tenu de restituer les provisions versées s'il justifie, le cas échéant devant le juge, de l'existence et du montant des charges exigibles. En application de l'article R. 145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire : 1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 3° les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 4° les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5° dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° e 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique. Sur la demande au titre du solde de loyers et charges La société demanderesse verse aux débats le bail régularisé le 17 juin 2021 entre l'ancien propriétaire, la SCI [W] [H] et la SCP [C] [N] et [D] [G] pour des locaux à usage de bureaux à Evreux situés [Adresse 3] Le bail prévoit qu'il sera soumis aux dispositions des articles L. 145-1 du code de commerce. Le bail ne comporte pas d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail et l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Il ne comporte pas non plus la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Pour justifier de la créance invoquée de 30 480,18 euros, la société demanderesse produit un décompte des sommes dues par sa locataire au 28 octobre 2024 (ce document mentionne les sommes facturées à la locataire et les règlements reçus), ainsi que des avis d'échéance et des avis de taxes foncières pour l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3]. La société défenderesse indique qu'elle a systématiquement réglé le loyer. Le décompte produit par la bailleresse mentionne effectivement des règlements mensuels en lien avec le loyer TTC facturé. En ce qui concerne les charges, les avis d'échéance comportent des provisions pour charges générales, des provisions pour honoraires et des provisions travaux. Mais, le bail ne comporte pas d'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire et la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Le seul relevé individuel de dépenses produit concerne l'année 2023 et a été réalisé en retenant 432 tantièmes sur 2808 à imputer à la locataire. Mais cette répartition des charges globales de l'immeuble ne figure pas au bail et n'est corroborée par aucune pièce. Les avis de taxes foncières à la procédure concernent l'ensemble de l'immeuble et le bail ne prévoit pas la répartition de cette taxe entre les locataires. Les autres charges ne sont pas justifiées et pour certaines ne peuvent être imputées à la locataire en application de l'article R. 145-35 précité (honoraires de gestion notamment). En outre, la bailleresse ne produit pas les états récapitulatifs annuels incluant la liquidation et la régularisation des comptes. En l'état des pièces produites, l'existence et le montant des charges exigibles ne sont pas justifiées. La demande au titre d'un solde de loyers et charges à hauteur de 30 480 euros sera donc rejetée. En l'absence de somme due par la locataire, la demande au titre de la clause pénale pour non-paiement des loyers et charges sera également rejetée. Sur les demandes reconventionnelles de la locataire Vu les articles du code de commerce précités. En l'espèce, la locataire sollicite une somme de 13 960,68 euros au titre du remboursement des provisions sur charges payées, augmentée du taux d'intérêt légal. Les charges réelles n'étant pas justifiées par la bailleresse dans les conditions de l'article L. 145-10-2 du code de commerce, y compris devant le tribunal, la locataire est effectivement en droit de solliciter le remboursement des provisions versées. La locataire donne le détail dans ses écritures des provisions sur charges réglées sur la période 1er juillet 2021 au 30 juin 2024. Pour en justifier, elle produit des avis de quittance de l'ancien propriétaire (étant précisé que la société demanderesse a indiqué venir aux droits de ce dernier dans un email à sa locataire du 1er octobre 2021) et les appels d'échéance du nouveau propriétaire, ainsi que le décompte de ce dernier qui mentionne les règlements effectués. Au regard du décompte mentionnant les règlements, il convient de limiter les provisions sur charges versées à la somme de 13 474,26 euros sur la période litigieuse. La société Proudreed a indiqué à sa locataire venir aux droits du précédent propriétaire, elle doit donc assumer les obligations de ce dernier pour la période litigieuse de 2021. La société Proudreed sera condamnée à verser cette somme à la société [N] et [P], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. * S'agissant du dépôt de garantie, le décompte du bailleur mentionne une somme de 9 000 euros à ce titre imputé sur le solde de charges. Le bailleur n'a donc pas restitué cette somme à la locataire après la rupture du bail avec effet au 30 juin 2024 (justifié par l'acte de congé délivré). Or, il ne justifie d'aucune raison valable pour ne pas la restituer puisque les loyers ont été réglés et les charges ne sont pas dues faute d'être démontrées. La société Proudreed sera donc condamnée à verser la somme de 9 000 euros à la société [N] et [P], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du 30 juillet 2024 (l'article 21 du bail prévoyant un délai d'un mois suivant le départ du locataire pour restituer le dépôt de garantie). * Vu l'article 1104 du code civil qui prévoit que le contrat doit être exécuté de bonne foi. Vu l'article 1231-1 du code civil qui précise que le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l'inexécution de l'obligation. En l'espèce, s'agissant des dommages-intérêts réclamés en lien avec un branchement électrique des parties communes du bâtiment A sur le compteur électrique individuel de la société locataire, ce désordre n'est pas contesté par la société Proudreed. Mais, la société Proudreed démontre qu'elle a tenté de régler ce désordre quand elle en a été informée et que la locataire s'est opposée à l'intervention de l'électricien. Dans ce contexte, le tribunal peut retenir une faute contractuelle en lien avec la location d'un local dans ces conditions. Mais, ce manquement contractuel ne peut être retenu au-delà de la période à partir de laquelle le propriétaire a tenté de mettre un terme au branchement litigieux et n'a pu y procéder en l'absence de coopération du locataire. S'agissant du préjudice, il existe un préjudice financier certain en lien avec le paiement des frais d'électricité des parties communes du bâtiment A et donc avec la faute du propriétaire du local loué. Mais, l'évaluation de 15 000 euros ne repose sur aucune pièce. Il convient donc de limiter ce préjudice à la somme globale de 500 euros pour la période antérieure à la tentative d'intervention du propriétaire. La société Proudreed sera condamnée à verser cette somme à la société [N] et [P], avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La société Proudreed, partie perdante, supportera les dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. La société Proudreed sera condamnée à payer à la société défenderesse une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie. En l'espèce, il n'y a pas lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, REJETTE les demandes de la société Proudreed France au titre du solde de loyers et charges, au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles ; CONDAMNE la société Proudreed France à payer à la SCP [N] et [P] les sommes suivantes : 13 474,26 euros au titre des provisions sur charges non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ; 9 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 ; 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre des branchements électriques irréguliers ; 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société Proudreed France aux dépens ; RG N° : N° RG 24/03797 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H5IG jugement du 07 mai 2026 DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d'Evreux d'y tenir la main. A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier. Le greffier Le Président