Cour d'appel de Montpellier, 13 février 2024, 22/01499

ARRÊT

n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 13 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01499 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PLHS Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 FEVRIER 2022 TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN N° RG 2020j00122 APPELANTS : Monsieur [F] [P] [Adresse 3] [Localité 9] Représenté par Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER Madame [N] [E] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER SCI [P] ET [E] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité [Adresse 3] [Localité 9] Représentée par Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : S.A.S. PROMOTION DU PRET A PORTER - PPP PPP [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat postulant, au barreau de MONTPELLIER , et par Me TANDONNET avocat plaidant, du barreau de LILLE Ordonnance de clôture du 23 Août 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, magistrat chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre Mme Anne-Claire BOURDON, conseillère M. Thibault GRAFFIN, conseiller Greffier lors des débats : Mme Jacqueline SEBA ARRET : - contradictoire; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Jacqueline SEBA, greffière. EXPOSÉ du LITIGE Par acte sous seing privé du 26 mars 1991, la SAS Promotion du Prêt-à-porter a pris à bail un local commercial sis au [Adresse 8] à [Localité 10], appartenant à la SCI Biv A. Le 31 juillet 1995, la société Promotion du Prêt-à-porter a pris à bail un local attenant, sis au [Adresse 7], propriété des consorts [P]-[E]. Le 12 février 1999, a été adjoint à ces deux locaux un troisième local contigü, le [Adresse 4], appartenant à la société Patrimonial. Les bailleurs successifs ont accepté que soient réalisés des travaux propres à rendre ces locaux accordés et passants, moyennant en 1995, une indemnité d'un montant de 60 000 francs et en 1999 une indemnité de 200 000 francs. Le 12 mars 2018 la société Promotion du Prêt à porter a donné congé à ses bailleurs avec effet au 30 septembre 2018. Le 8 octobre 2018, le bailleur du [Adresse 7], a mis en demeure la société Promotion du prêt à porter de justifier de l'application de l'article 8 du bail, prévoyant un état des lieux contradictoire au plus tard trois mois avant la fin du bail, et comportant le relevé des réparations et remises en état, incombant au preneur. Le 10 octobre 2018, un procès-verbal de constat a été demandé par les bailleurs des [Adresse 7] et [Adresse 8] et le 26 octobre 2018 un autre constat a été dressé à la demande de la société Promotion du prêt à porter. Le 29 novembre 2018, le conseil de la société Promotion du Prêt à porter, a répondu au bailleur qu'aucune remise en état ne devait être mise à sa charge. Par exploit du 22 mai 2020, Mme [E] [N], M. [P] [F] et leur SCI [P]-[E] ont fait assigner la société Promotion du prêt à porter devant le tribunal de commerce de Perpignan aux fins de la voir condamner aux frais de remise en état. Par jugement en date du 7 février 2022 le tribunal de commerce de Perpignan, a débouté Mme [E] [N], M. [P] [F] et la SCI [P] et [E], de l'ensemble de leurs demandes, et les a condamnés à payer à la société Promotion du prêt à porter la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Le tribunal retient ses motifs : ' que si le contrat de bail prévoit en son article 5 une clause aux termes de laquelle le bailleur dispose d'un droit d'option entre le rétablissement des lieux dans leur état primitif au départ du preneur à la charge exclusive de ce dernier, ou bien de conserver les aménagements faits par le preneur, mais que l'article 17 du contrat stipule que les bailleresses autorisent expressément la société Promotion du prêt-à-porter preneur « à effectuer les travaux permettant d'accorder le local avec le local mitoyen dont l'actuelle propriété bénéficie à la société Promotion du prêt-à-porter dans le but de réaliser un seul et même local », mais sans prévoir de remettre le local à son état initial à sa restitution ; ' que l'article 8 du contrat vise, lui, la restitution de local à la fin du bail en stipulant expressément que le preneur s'engage à restituer les lieux loués à la fin de la location en parfait état de toutes réparations locatives et d'entretien et qu'il sera procédé contradictoirement à un état des lieux qui comportera le relevé des réparations et de remise en état qui lui incombent avant le jour de l'expiration du bail ; ' qu'ainsi le bailleur, qui avait reçu congé par exploit du 12 mars 2018 avec effet au 30 septembre 2018, disposait d'un délai expirant le 30 juin 2018 pour faire procéder à l'état des lieux contradictoire destiné à établir la levée des réparations et des remises en état incombant au preneur ; que le bailleur n'a pas procédé à cet état des lieux alors que sa mise en demeure du 8 octobre 2018, postérieur de huit jours à la restitution des lieux, y fait référence ; qu'il ne peut prétendre dès lors obtenir la condamnation du preneur à effectuer des travaux et sera débouté de ses demandes. Le 17 mars 2022, Mme [N] [E], M. [F] [P] et la SCI [P] et [E] (ci-après les consorts [P]-[E]) ont relevé appel de ce jugement. Par dernières conclusions du 19 décembre 2022 ils demandent à la cour : - d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau - de condamner la Société Promotion du prêt-à-porter à leur régler : - la somme de 69 606 euros au titre du coût des travaux de remise en état des locaux conformément aux devis établis par les sociétés Sefal property et Renov'tec ; - la somme de 86 882,40 € au titre de l'indemnité compensatrice de perte des loyers issus des stipulations du bail, du 1 er octobre 2018 au 1 er juin 2022 ; - une indemnité compensatrice de perte de loyers égale au dernier loyer dû, mensuelle, du 1er juin 2022 jusqu'à achèvement des travaux après levée des éventuelles réserves ; - la somme de 10 000 euros en première instance et la même somme de de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, - de débouter la Société Promotion du prêt à porter de l'ensemble de ses demandes ; À titre subsidiaire : - de désigner un expert avec pour mission de : - se rendre sur place et visiter les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 10] - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, même détenus par des tiers et se faire accompagner de tout sachant ; - examiner et décrire les désordres allégués par les demandeurs dans l'assignation, en rechercher l'étendue, l'origine et les causes, préciser si le désordre porte atteinte à la désignation des lieux, - fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer la responsabilité éventuellement encourue et d'évaluer s'il y a lieu tous les préjudices subis, les soumettre en temps utile aux observations écrites des parties et répondre à leurs dires, - donner son avis sur les travaux nécessaires à la remise en état des lieux et installation, les évaluer à l'aide des devis produits par les parties qui feront l'objet d'un débat contradictoire, - d'autoriser l'Expert à impartir un délai aux parties concernées techniquement par les désordres pour qu'elles fassent exécuter les travaux nécessaires à la remise à l'état primitif des locaux, - de donner son avis sur la possibilité ou l'impossibilité pour les bailleurs de relouer leur local en l'état de leur configuration, tel que restitué par le preneur, et sur ta durée de réalisation des travaux nécessaires à la remise en état primitif des locaux, - et de condamner la Société Promotion du prêt à porter, aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel ; avec droit au recouvrement direct en l'application de l'article 699 du Code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions du 16 aout 2023, la société Promotion du prêt-à-porter, demande à la cour, à titre principal, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué, à titre subsidiaire, de juger qu'il ne peut être mis à sa charge aucuns travaux de remise en état, de débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, ajoutant, de les condamner à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel avec distraction. La cour renvoie pour l'exposé exhaustif des moyens des parties aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est datée du 23 aout 2023

MOTIFS DE LA DECISION

Le bailleur fait valoir qu'à la suite du congé signifié par le preneur le 30 septembre 2018, il a notifié une mise en demeure le 8 octobre 2018 à la société Promotion du prêt-à-porter de lui fournir la preuve du respect des engagements contractuels par le preneur en ayant convoqué les bailleurs trois mois avant le 30 septembre 2018 à cet effet, et qu'il lui a été demandé sa position quant à la remise en état des lieux loués conformément aux engagements contractuels ; qu'après réception de cette lettre, la société Promotion du prêt à porter a fait réaliser un procès-verbal de constat contradictoire le 26 octobre 2018, postérieurement à la restitution des locaux lesquels se sont avérés en très mauvais état d'entretien avec une configuration des locaux très transformée par rapport à celle lors de l'entrée des lieux, nécessitant des travaux importants pour la séparation physique des et notamment la création d'un accès en façade estimée à 69 676,61 € ; qu'il a été jugé par la Cour de cassation que les locataires ne pouvaient pas soumettre l'option prévue au contrat de bail en faveur du bailleur à une condition de temps qui n'a pas été stipulée ; qu'en l'espèce l'article 8 "Restitution des locaux" ne prévoit aucune sanction quant au non-respect du délai de trois mois avant l'expiration de la location pour la réalisation d'un état des lieux contradictoire ; qu'il ne précise pas davantage à l'initiative de qui l'état des lieux doit être réalisé ; que le constat d'huissier sur lequel sont fondés les demandes des consorts [P] a d'ailleurs été effectué à l'initiative de la société Promotion du prêt-à-porter postérieurement à l'expiration du bail ; qu'en tout état de cause, il n'est pas prévu l'interdiction pour le bailleur de solliciter une remise en état en cas de réalisation d'un état des lieux postérieur à l'expiration du bail, le seul objectif poursuivi par la réalisation d'un état des lieux, trois mois avant l'expiration de la location, étant de permettre au locataire sortant d'effectuer les travaux qui s'imposent avant l'issue du bail et de ne pas, ainsi, faire obstacle à une relocation éventuelle ; que les clés du local n'ont été restituées au bailleur que le 6 février 2019, soit postérieurement à la demande de remise en état ; que M. [P] a adressé à la défenderesse de nombreux e-mails, en vain; qu'il est versé un devis de la société Sefal Property en septembre 2019 conforme au chiffrage habituellement retenu pour ce type de réfection prévoyant d'importants travaux de curage permettant de retirer tous les éléments structurels rapportés par la locataire, les travaux de remise en état n'ayant pas pour seul objet de séparer les lots, le lot n° [Adresse 7] de la [Adresse 11] et des lots numéros [Adresse 4] et [Adresse 8], le locataire devant maintenir les lieux loués en bon état d'entretien et assurer toutes les réparations, « même celles résultant de l'usure et de la vétusté » ; qu'aucun état des lieux n'ayant été établi lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, le local est réputé avoir été pris en bon état ; et que, contrairement à ce qui soutenu, l'accord sur le versement d'une somme de 200 000 Fr. pour la réalisation des travaux en 1999 ne concerne pas la réfection du lot n° [Adresse 7], les accords passés entre le preneur et d'autres bailleurs ne lui étant pas opposables. Le preneur répond que le bailleur avait trois mois pour demander solliciter la réalisation de travaux ; qu'il ne lui a rien demandé avant la fin du contrat de bail de septembre 2018 ; qu'il ressort des échanges de courriels entre les parties que le preneur y confirme sa volonté de restituer le local sans réaliser des travaux de séparation, puisqu'il cherchait à "proposer à l'ensemble des bailleurs une solution locative", ce que le bailleur n'a pas contesté, cette ayant demandé d'abord qu'il soit communiqué les coordonnées des autres bailleurs des locaux voisins « prendre une décision quant à la prochaine recherche de locataires » selon courriel du 8 avril 2018 ; qu'il n'a pas été demandé par le bailleur la remise en état des locaux avant la fin du bail ; qu'il sollicite l'octroi de la somme de 69 606 €, alors qu'il a expressément accepté la réalisation de travaux d'unification, sans prévoir une quelconque remise en état à la charge de la société locataire et que les travaux allégués excèdent les obligations contractuelles de la société Promotion du prêt-à-porter ; que pour juger que l'article 5 s'applique aux travaux de l'article 17, il faut se livrer à une interpénétration dans un sens défavorable au preneur, ce que l'article 1190 du code civil prohibe ; qu'à titre surabondant, les travaux de séparation entre les locaux du n° [Adresse 7] et du n° [Adresse 8] incombent en réalité bailleur propriétaire du n° [Adresse 8], car celui-ci a été très largement indemnisé à l'occasion de son autorisation donnée en 1995 de permettre la réalisation de ces travaux ; et qu'en ce qui concerne la dépose des travaux d'unification des locaux du n° [Adresse 4] au n°[Adresse 7] de la [Adresse 11], ils incombent au propriétaire du n° [Adresse 4] ; SUR CE, LA COUR Le bailleur fait valoir à bon droit que l'autorisation donnée spécifiquement à la société Promotion du prêt-à-porter en page 9 du bail par les propriétaires d'effectuer « les travaux permettant au preneur d'accorder le local avec le local mitoyen et ce, dans le but de réaliser un seul et même local » ne vient pas contredire la clause de l'article 5 du bail aux termes de laquelle le bailleur dispose d'un droit d'option lui permettant d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif au départ du preneur et ce, à la charge exclusive de ce dernier, ou bien de conserver les aménagements effectués, cet article 5 prévoyant expressément que « Tous les travaux, embellissements, améliorations qui seraient faites par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur ne deviendront la propriété du bailleur qu'à l'expiration des relations contractuelles (') Le bailleur pourra demander au preneur de rétablir les lieux loués dans leur état primitif ». Le contrat de bail liant les parties indique par ailleurs « à cet effet aux plus tard trois mois avant l'expiration de la location il sera procédé, contradictoirement, à l'état des lieux qui comportera le relevé des réparations et remise en état preneur et qui devront être exécuté quelles que soient les circonstances avant le jour d'expiration de la location », sans préciser qui doit être à l'initiative de cet état contradictoire des lieux. Le bailleur plaide utilement qu'à défaut d'état des lieux sortant, l'article 8 du bail ne prévoit aucune déchéance du droit à la remise en état, l'article 555 du code civil qui rend le bailleur propriétaire des aménagements effectués par le preneur étant inopérantes à l'égard de son droit d'opter pour la conservation du bien ou pour la remise en état. Sur ce point le preneur ne conteste pas avoir reçu le mail du 27 août (« Qu'en est-il des repreneurs ' A qui seront remis les clés ' Quid de la remise en état de notre local ' ») par lequel bailleur a manifesté sans équivoque son intention, avant l'expiration du congé le 30 septembre 2018, d'obtenir la remise en état des lieux de bail. Les consorts [P]-[E] prétendent donc à bon droit au paiement des travaux de remise en l'état primitif des lieux au sens de l'article 5 du contrat de bail c'est-à-dire par la configuration qui était celle à la date de la prise d'effet du bail. Le bailleur produit un devis très détaillé établi le 16 janvier 2021 par la société Renov'tec correspondant au détail des travaux décrits par l'assistant à la maîtrise d'ouvrage Sefal Property La société Promotion du prêt-à-porter est cependant fondée à soutenir qu'en ce qui concerne les travaux de remise en état de réparations locatives au sens de l'article 8 du bail, le preneur s'est engagé « à restituer les lieux loués à la fin de la location en parfait état de toutes réparations locatives et d'entretien, à l'exception de celles définies à l'article 606 du Code civil », et qu'il convient donc d'exclure les grosses réparations intéressant le bien immobilier dans sa structure ainsi que les travaux de remise à neuf du local qui excèdent « le parfait état d'entretien ». Le preneur fait valoir exactement qu'après 23 années d'occupation le bailleur ne peut pas obtenir des locaux remis à neuf, de sorte que même si le contrat de bail met à la charge du locataire les réparations résultant de l'usure et de la vétusté , cette clause ne peut avoir pour effet d'imposer au locataire des travaux pour une remise à neuf totale du local, lequel ne doit être rendu en bon état d'usage, comme il est présumé l'être faute d'état des lieux-entrant. Ainsi, à titre d'exemple, le bailleur ne peut faire peser sur la société locataire la réfection totale du sol du rez-de-chaussée, alors que son huissier a pu constater lui-même qu'il était à l'état d'usage (« je constate que le sol est revêtu de linoléum à l'état d'usage»). La lecture du cahier des charges dressé par l'assistant à la maîtrise d'ouvrage Sefal Property qui décrit avec précision la nature des travaux à faire réaliser pour les trois locaux vacants sis [Adresse 4],[Adresse 7] et [Adresse 8] de [Localité 10], qui a pris soin d'individualiser ceux qui doivent être pratiqués dans le lot n° [Adresse 7] litigieux, permet de retenir, sur le devis émanant de la société Renov'tech communiqué par la SCI [P]-[E], que le preneur doit la prise en charge d'un montant de 16 392, 24 € hors taxes, soit en ajoutant 20 % de TVA, un montant total de 19 670,69 € qui correspond à la somme des travaux suivants : - 2 276,47 € travaux de maçonnerie pour la réalisation d'un mur en aggloméré ciment de 20 cm d'épaisseur séparation avec n° [Adresse 4] - 3 988,16 € réalisation d'une contre cloison de doublage R+1 - 2 267,47 travaux de maçonnerie pour la réalisation d'un mur au premier étage; -300,42 € réalisation d'un mur en aggloméré sinon creux pour séparation avec le n° [Adresse 4] ; ' 3 696 € réalisation d'un contre-cloison de doublage en avec laine de verre ; -3 863,72 € fourniture et pose d'un escalier en colimaçon pour l'accès intérieur à l'étage R+1 ; Il n'est pas démontré que les travaux les travaux de serrurerie pour la pose d'une fenêtre au premier étage et les travaux de plomberie avec évacuation des eaux, de même que la réfection de toute l'installation électrique devraient être mis à la charge du preneur. Aucun élément ne permet en effet de dire que la création d'une fenêtre serait nécessitée par les travaux d'aménagement du preneur ou que la plomberie dysfonctionnerait ou encore que l'installation électrique laissée en place par le locataire sortant ne serait pas conforme aux règles de sécurité, les devis versés aux débats par le bailleur n'indiquant pas une remise en état, mais une dépose de l'installation et son remplacement par une installation électrique neuve pour lesquelles la société promotion du prêt-à-porter expose justement que le bureau Veritas en février 2018 avait confirmé la conformité de l'installation électrique de local. Il en va de même s'agissant de tous les revêtements de sol au rez-de-chaussée et au premier étage, de la réalisation d'un plafond suspendu décoratif, ainsi que de tous les travaux de peinture qui, faute de prouver qu'ils ne tendraient qu'à la remise en l'état antérieur de bon état d'entretien des locaux en 1995 ou à des réparations résultant de l'usure et de la vétusté, correspondent à des embellissements. Le bailleur n'ayant pas manifesté sa volonté de voir effectuer des travaux de remise en état avant le 27 août 2018, alors que le congé avait été donné par le preneur dès le mois de mars 2018, l'absence d'état contradictoire dans les trois mois du congé lui est tout autant imputable qu'au preneur, ce qui a retardé d'autant les travaux à réaliser. La durée des travaux prévus, compte tenu de leur ampleur, est à corréler à la durée du contrat de bail. La durée de ceux d'entre eux qui sont en lien de causalité avec les obligations du preneur retenus supra ne saurait excéder trois mois. En conséquence il sera retenu au titre de l'indemnité compensatrice de pertes de loyers prévue à l'article 8 du contrat de bail pour la période allant du 1er octobre 2018 jusqu'au 1er janvier 2019 (et non comme réclamé jusqu'au 1er juin 2022 ou "jusqu'à l'achèvement des travaux après la levée d'éventuelles réserves"), « l' indemnité compensatrice de perte de loyers égale au dernier calculée sur la même base que le dernier loyer dû » stipulée au contrat, et le montant total de 5 923, 80 € (1 974,60 € x 3). Les demandes de plus en plus seront écartées. En définitive le jugement déféré sera entièrement réformé, sans mesure d'instruction, et la SAS Promotion du prêt-à-porter sera condamnée à payer à Mme [E] [N], M. [P] [F] et à la SCI [P] et [E], ensemble, la somme de 19 670,69 € au titre des travaux de remise en état des lieux à l'issue du contrat de bail du 31 juillet 1995, et celle de 5 923,80 € au titre de la perte des loyers, soit au total 25 594,49 €. La société Promotion du prêt-à-porter succombant devra supporter la charge des dépens de première instance et d'appel, et verser en équité à Mme [E] [N], à M. [P] [F] et à la SCI [P] et [E] la somme de 3 000€ pour les frais irrépétibles de première instance et la même somme en cause d'appel, soit la somme totale de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant prétendre elle-même au bénéfice de ce texte.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Dit n'y avoir lieu d'ordonner une expertise judiciaire, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau et ajoutant Condamne la SAS Promotion du prêt-à-porter à payer à Mme [E] [N], M. [P] [F] et à la SCI [P] et [E], ensemble, la somme de total 25 594,49 € au titre du contrat de bail du 31 juillet 1995, Condamne la SAS Promotion du prêt-à-porter à payer à Mme [E] [N], M. [P] [F] et à la SCI [P] et [E], ensemble, la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu' aux entiers dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier Le président