Tribunal judiciaire de Pontoise, 27 mai 2026, 25/01311

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 72A N° RG 25/01311 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O6AF MINUTE N° : S.D.C. [P] [Q] [Y] - [S] [J] [W] [Z] [M] [F] SIS [Adresse 1] c/ [G] [L] [R] Copie certifiée conforme le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D'APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [P] Chambre de proximité Service civil [Adresse 2] [Localité 2] -------------------- Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 27 mai 2026 ; Sous la Présidence de Régine ROY VAN-DAELE, Première Vice Présidente du tribunal judiciaire, assistée de Jules LORIAU, auditeur de justice et de Delphine DUBOIS, Greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ; ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) : S.D.C. [P] [Q] [Y] - [S] [J] [W] [Z] [M] [F] SIS [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice SAS [D] [H][E] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE, ET LE(S) DÉFENDEUR(S) : Madame [G] [L] [R] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 2] non comparante ----------- Le tribunal a été saisi le 03 Décembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 24 Novembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 24 Mars 2026, et jugée le 27 mai 2026. Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS ET PROCEDURE

Mme [G] [L] [R] est propriétaire des lots n°197, n°513 et n°931 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis à PONTOISE (95 300), représenté par son syndic, la SAS [D] D.[E], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a fait assigner Mme [G] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection près la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, : - Condamner Mme [G] [L] [R] à lui payer la somme de 5652,77 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2025, 4ième appel trimestriel 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 ; - Ordonner la capitalisation des intérêts ; - Condamner Mme [G] [L] [R] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts ; - Condamner Mme [G] [L] [R] à lui payer la somme de 1221,65 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - Condamner Mme [G] [L] [R] aux dépens ; - Condamner Mme [G] [L] [R] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriétés et des frais impayés, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, et des articles 514 et 1343-2 du code civil, que la défenderesse n'a pas payé les charges afférentes à ses lots, malgré leur approbation. Il soutient que le comportement de Mme [G] [L] [R] contraint les autres propriétaires à en faire l'avance, et perturbe la gestion de la copropriété privée de revenus, le paiement des appels de fonds constituant la seule ressource du demandeur. Il indique ainsi avoir subi un préjudice distinct du simple retard de paiement. Citée par procès-verbal de commissaire de justice délivré selon les formes des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [G] [L] [R] n'a pas comparu et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

DU JUGEMENT Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il y a lieu à titre liminaire d'indiquer qu'aucune actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires n'est recevable, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de la signification de conclusions d'actualisation produite à l'audience, Mme [G] [L] [R] ne s'étant pas présentée ou représentée à cette audience. La qualité de propriétaire de Mme [G] [L] [R] pour les lots n°197, n°513 et n°931 est établie par l'extrait de matrice cadastrale produit. Le syndicat des copropriétaires produit : Le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 3 juillet 2023 approuvant : le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, la réévaluation du fonds travaux ALUR et placement, la réalisation d'un « diagnostic technique global » (pour un budget maximal de 15 000€), les travaux sur le balcon du 4ème étage de la façade 3ème étage 1 [Adresse 8] (pour un budget maximal de 12 000€), les travaux de rénovation du local entretien [C] [T] (pour un budget maximal de 6 900€) ; Le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 4 juin 2024 approuvant : les comptes de charges de l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, l'ajustement du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, la réévaluation des fonds travaux ALUR et placement ; Le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 3 juin 2025 approuvant : les comptes de charges de l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, l'ajustement du budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, le budget prévisionnel de l'exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, la réévaluation des fonds travaux ALUR et placement, la réfection du local ménage et du WC commun mis à disposition de la société de ménage (pour un budget maximal de 8500€), les travaux de sécurité incendie sur la résidence (pour un budget maximal de 1570,36€), les travaux au niveau des espaces verts avec la mise en place d'éco pièges de manière préventive contre les chenilles (pour un budget maximal de 3000€), les reprises en façade à la suite des purges réalisées fin 2024 sur l'ensemble des façades du bâtiment du [Adresse 9] (pour un budget maximal de 25 000€), la réfection de la porte d'accès et si besoin des marches extérieures devant cette porte pour le [Adresse 10] (pour un budget maximal de 1600€) ;Le syndicat des copropriétaires justifie de l'ensemble des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et règlements effectués. Il y a lieu de préciser que les sommes sollicitées pour l'exécution des travaux n'excèdent pas les montants votés lors des assemblées générales. En conséquent, il convient de condamner Mme [G] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5652,77 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, 4ième trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025, date de l'assignation. Sur les frais nécessaires au recouvrement En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il revient au juge d'apprécier la nécessité des frais exposés par le syndicat des copropriétaires au recouvrement de sa créance. Par frais nécessaires au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi du dossier contentieux", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'octroi de la somme de 1221,65 euros au titre desdits frais. S'agissant des frais de mise en demeure, il y a lieu de ne faire droit qu'aux seuls frais engagés pour la mise en demeure du 7 mai 2024, en ce que l'utilité des frais de relances et de mise en demeure ultérieurs n'est pas rapportée. S'agissant des frais de commissaire de justice, ils sont compris dans les dépens et ne seront pas pris en compte au titre de l'article 10-1 précité. Les frais « constitution d'hypothèque » imputés le 7 octobre 2025 d'un montant de 150,50 euros ne sont étayés par aucune pièce. Par conséquent, Mme [G] [L] [R] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 euros au titre des frais de l'article 10-1 du 10 juillet 1965. Sur la capitalisation des intérêts Selon l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts. Sur la demande de dommages-intérêts En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il résulte d'une jurisprudence constante que le retard dans le paiement des charges de copropriété, notamment accompagné d'une obstruction systématique à l'autorisation des travaux indispensables, crée un préjudice financier au détriment des autres copropriétaires obligés de faire l'avance des fonds. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de [G] [L] [R], ni l'existence d'un préjudice distinct, aucun élément du dossier ne permettant d'établir la réalité de l'avance des frais supportée par le demandeur ou les autres copropriétaires de l'immeuble. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Sur les dépens, Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En l'espèce, [G] [L] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur la demande au titre des frais irrépétibles, Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, Mme [G] [L] [R] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qui sera équitablement fixée à 500 euros. Sur l'exécution provisoire, Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [G] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [P] [Q] de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS [D] D.[E], la somme de 5652,77 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2025, date de l'assignation ; ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ; CONDAMNE Mme [G] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [P] [Q] de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS [D] D.[E], la somme de 50 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [P] [Q] de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS [D] D.[E], de sa demande au titre des dommages-intérêts ; CONDAMNE Mme [G] [L] [R] aux dépens ; CONDAMNE Mme [G] [L] [R] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l'immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS [D] D.[E], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé le 27 mai 2026 Le greffier Le juge