Cour d'appel d'Orléans, 28 mai 2024, 21/02056

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 28/05/2024 la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT

du : 28 MAI 2024 N° : - 24 N° RG 21/02056 - N° Portalis DBVN-V-B7F-GNCK DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 01 Avril 2021 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : S.C.I. LE VERGER D'OLIVET, S.C.I au capital de 500,00 euros, immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le numéro 803 619 402, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d'ORLEANS D'UNE PART INTIMÉES : La SCI DE LA NIVELLE, immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n°306 261 942 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS S.A.R.L. CITYA REPUBLIQUE, inscrite au RCS de ORLEANS sous le numéro 308 380 435, venant aux droits de la société VENTES IMMOBILIERES AUX PARTICULIERS LEGER MYSKIW, radiée du RCS d'ORLEANS le 29 janvier 2020 enregistrée auparavant sous le numéro B 348 753 971, exerçant sous le nom commercial AUXICOM ,par suite d'une décision de dissolution et de transmission universelle du patrimoine de la société, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège, [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d'ORLEANS D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du :20 Juillet 2021 ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 5 février 2024 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats, du délibéré : Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre, en charge du rapport, M. Laurent SOUSA, Conseiller, Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles. Greffier : Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 8 avril 2024, ARRÊT : Prononcé le 28 mai 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. *** FAITS ET PROCEDURE : Le 26 mars 2015, la SCI de la Nivelle, propriétaire d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7], a signé avec la SCI Le verger d'Olivet, dont le gérant est M. [T] un compromis portant sur la vente de ce bien au prix de 435 000 euros. Le compromis a été signé par l'intermédiaire de la société Ventes immobilières aux particuliers, agence immobilière. Le compromis prévoyait des conditions suspensives, au rang desquelles l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire. Par un courrier du 23 juillet 2015, la SCI Le verger d'Olivet a informé la société Ventes immobilières aux particuliers de ce que n'ayant pas obtenu de prêt, elle ne pouvait poursuivre l'acquisition et sollicitait la restitution de la somme de 11 250 euros versée lors de la signature du compromis. Par acte d'huissier en date du 1er avril 2016, la SCI de la Nivelle et la société Ventes immobilières aux particuliers ont fait assigner la SCI Le verger d'Olivet devant le tribunal de grande instance d'Orléans. Par jugement en date du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire d'Orléans a : - déclaré la société Le verger d'Olivet responsable de la non réalisation de la clause suspensive d'obtention de prêts et déclaré en conséquence la condition comme réalisée ; - condamné la société Le verger d'Olivet à payer la somme de 11 250 euros à la société de la Nivelle au titre de la clause pénale ; - rejeté la demande d'intérêts légaux à compter du 23 septembre 2015 ; - autorisé la société Ventes immobilières aux particuliers, en sa qualité de séquestre, à se dessaisir de la somme de 11 250 euros au profit de la société de la Nivelle ; - débouté la société Le verger d'Olivet et la société Ventes immobilières aux particuliers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires ; - débouté la société de la Nivelle de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires ; - condamné la société Le verger d'Olivet à payer à la société société Le verger d'Olivet et à la société Ventes immobilières aux particuliers, chacune, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de ladite décision ; - condamné la société Le verger d'Olivet aux entiers dépens. Par déclaration en date du 30 avril 2021, la SCI Le Verger d'Olivet a interjeté appel de ce jugement. Par déclaration rectificative en date du 20 juillet 2021, la SCI Le verger d'Olivet a relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a débouté la société de la Nivelle de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires et débouté la société Ventes immobilières aux particuliers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires. La société Citya république est venue aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers. Les parties ont constitué avocat et ont conclu. Par ordonnance d'incident en date du 6 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a : - prononcé la jonction des deux appels ; - rejeté la demande de radiation de l'appel comme tardive dans le dossier n°21/1307, - déclarer son incompétence pour statuer sur la demande de rectification d'erreur matérielle du jugement, - rejeté la demande de radiation de la procédure inscrite au rôle sous le n°21/2056, - condamné la société Citya république et la société de la Nivelle in solidum aux entiers dépens de l'incident, - rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er févrirer 2024, la société Le verger d'Olivet demande à la cour de : - déclarer l'appel de la société Le verger d'Olivet recevable et bien-fondé et y faire droit ; - déclarer l'appel incident de la société Citya république, venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers, et de la société de la Nivelle recevable mais mal-fondé et les en débouter ; En conséquence, - infirmer le jugement du 1er avril 2021 rendu par le tribunal judiciaire d'Orléans en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société de la Nivelle et de la société Ventes immobilières aux particuliers tendant à obtenir les intérêts légaux à compter du 23 septembre 2015 sur la somme de 11250 euros et en ce qu'il a débouté la société de la Nivelle et la société Ventes immobilières aux particuliers de leurs demandes de dommages-intérêts complémentaires, Statuant à nouveau : - rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, -juger la société de la Nivelle et la société Citya république venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers irrecevables et à tout le moins mal-fondées en toutes leurs demandes, et les en débouter ; A titre reconventionnel, - condamner la société de la Nivelle et la société Citya république venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers à restituer à la société Le verger d'Olivet la somme de 11 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2015, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la société de la Nivelle et la société Citya république venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers à payer chacune à la société Le verger d'Olivet : ' 5 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive, ' 5 000 euros de dommages intérêts chacune pour procédure abusive, ' 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la société de la Nivelle et la société Citya république venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers aux entiers dépens, et accorder à la société Lavisse Bouamrirène Gaftoniuc le droit prévu par l'article 699 du code de procédure civile. Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 janvier 2022, la société Citya république et la société de la Nivelle demandent à la cour de : - déclarer la société Le verger d'Olivet mal fondée en son appel, à le supposer recevable, - la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions autant irrecevables que mal fondées, - recevoir les sociétés de la Nivelle et Citya république venant aux droits de la société Ventes immobilières aux particuliers, en leur appel incident et en leur demande de rectification du jugement entrepris, En conséquence, - rectifier le jugement du 1 er avril 2021, et complétant son dispositif, y ajoutant : condamner la société Le verger d'Olivet à payer à la société Ventes immobilières aux particuliers aux droits de laquelle vient la société Citya république, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, mais aussi avec intérêts de droit à compter du 23 septembre 2015, Et, -réformer la décision entreprise en ce que la société de la Nivelle et la société société Ventes immobilières aux particuliers ont été déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires, Et, statuant à nouveau, - condamner la société Le verger d'Olivet à leur payer, à chacune, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice complémentaire et, en tout cas, pour résistance et appel abusifs, - confirmer pour le surplus la décision entreprise ainsi rectifiée et complétée, - rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées, - la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros tant à la société de la Nivelle qu'à la société Citya république au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - la condamner aux dépens d'appel distraits au profit de la société Cabinet Leroy & associés. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024. Le 5 avril 2024, la cour d'appel a envoyé aux parties le message suivant : 'La cour est saisie d'une demande de rectification d'erreur matérielle affectant le jugement rendu le 1 avril er 2021 par le tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'a été omis, dans le dispositif, la condamnation de la SCI Le Verger d'Olivet à verser une somme de 15 000 euros à la société Ventes Immobilières aux particuliers. La cour envisage de se saisir d'office de la rectification, sur le fondement de l'article 462 du code de procédure civile, d'autres erreurs matérielles qui semblent affecter le dispositif de ce jugement, notamment en ce qu'il : -'Déboute la SCI Le verger d'Olivet et la SARL Ventes immobilières aux particuliers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires' alors qu'à la lecture des motifs, il semble s'agir des demandes formées à ce titre par la SCI de la Nivelle et la SARL Ventes immobilières aux particuliers ; -'Déboute la SCI de la Nivelle de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires' alors que les demandes de la SCI de la Nivelle étant pour partie accueillies, il semble s'agir des demandes formées par la SCI Le verger d'Olivet ; -'Condamne la SCI Le Verger d'Olivet à payer à la SCI Le Verger d'Olivet et à la SARL Ventes immobilières aux particuliers, chacune, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' alors qu'il résulte des motifs que cette condamnation est prononcée au profit de la SCI de la Nivelle et de la SARL Ventes immobilières aux particuliers. Afin de respecter le principe du contradictoire, la cour souhaite recueillir les observations des parties sur ce point en vue de l'audience du 8 avril 2024, ou à défaut jusqu'au 19 avril 2024".

MOTIFS

Sur la rectification des erreurs matérielles affectant le jugement

Moyens des parties

Les intimées sollicitent la rectification du jugement en ce qu'il a omis de mentionner, dans son dispositif, la condamnation de la SCI Le verger d'Olivet à payer à la société Citya République une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. Réponse de la cour En application de l'article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielle qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré. Le juge est saisi par les parties ou peut se saisir d'office. En l'espèce, il résulte des motifs du jugement entrepris que le premier juge a entendu condamner la SCI Le verger d'Olivet à payer à la société Citya République une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts. Il est précisé dans les motifs que l'agence immobilière est fondée à obtenir le paiement de la somme prévue, soit 15 000 euros, à titre de dommages et intérêts et que la SCI sera donc condamnée à la lui régler. Or cette condamnation ne figure pas dans le dispositif. La contradiction entre les motifs et de le dispositif constitue une erreur matérielle qu'il convient de rectifier. Par ailleurs, il convient de relever que d'autres erreurs matérielles affectent le dispositif de la décision rendue, puisque : - la SCI de la Nivelles est déboutée de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessories, alors qu'au contraire sa demande au titre de la clause pénale est accueillie. Ce sont au contraire les demandes de la SCI Le verger d'Olivet qui sont rejetées. - la SCI Le Verger d'Olivet et la société Ventes immobilieres aux particuliers sont déboutées de leur demande de dommages et intérêts complémentaires, alors qu'il résulte des motifs du jugement que c'est la SCI de la Nivelle et non la SCI Le verger d'Olivet qui demandait des dommages et intérêts complémentaires dont elle a été déboutée ; - la SCI Le verger d'Olivet est condamnée à payer à la SCI Le verger d'Olivet une somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors qu'il résulte des motifs du jugement que la Sci Le verger d'Olivet est condamnée à payer à la SCI de la Nivelle une telle somme à ce titre. Il s'agit d'erreurs matérielles qu'il convient de rectifier. Sur les demandes en paiement et en restitution de la somme de 11 250 euros Moyens des parties La SCI Le Verger d'Olivet sollicite la restitution de la somme de 11 250 euros versée à titre d'acompte lors de la signature du compromis de vente. Elle fait valoir que : - elle a respecté son engagement contractuel puisqu'elle a déposé trois demandes de prêt, dont deux d'un montant égal ou inférieur à 182 000 euros ; - le refus de l'établissement bancaire est dû exclusivement au redressement judiciaire de la société Alliance Taxi Agglo, dont M. [T] est également le gérant, et qui a généré une 'cotation' Banque de France ayant pour effet de geler l'octroi de tout concours bancaire tant à son égard qu'à l'égard de ses sociétés. C'est ce redressement judiciaire qui est la cause du refus de prêt, et non pas le fait qu'il a déposé ses demandes de prêt après le délai imparti par le compromis. Elle n'a nullement, contrairement à ce qu'affirment les intimées, attendu l'ouuverture du redresement judicaire pour faire des demandes de prêt puisqu'elle n'a appris l'ouvertudre de ce RJ, totalement imprévisible, que le 29 juin par Maître [D], tandis que ses demandes de prêt avaient été déposées les 23 et 25 juin. Elle n'est donc pas responsable de la non-réalisation de la clause suspensive d'obtention d'un prêt. - la SCI de la Nivelle n'a quant à elle pas respecté les conditions suspensives mises à sa charge puisqu'elle n'a pas transmis de certificat d'urbanisme ni d'état hypothécaire, alors que c'était un préalable nécessaire à tout montage financier, de sorte qu'elle devait attendre ces documents pour solliciter des prêts. Les sociétés Citya République et SCI de la Nivelle sollicitent au contraire la condamnation de la SCI Le verger d'Olivet à verser cette somme à la SCI de la Nivelle à titre de clause pénale. Elles font valoir que : - aucune des trois demandes de prêt n'a été formée dans le délai de quinze jours prévu par le compromis ; - seule une demande est conforme au montant fixé par le compromis ; - aucune condition de délai n'assortissait les conditions suspensives tenant à la production d'un certificat d'urbanisme ne révélant pas de servitude grave et d'un état hypothécaire ; - ce n'est pas le redressement judiciaire de la société Alliance Taxi qui est la cause du défaut d'obtention des prêts alors que ce redressement a été ouvert le 24 juin 2015, donc bien postérieurement à l'expiration du délai prévu par le compromis. Réponse de la cour En application de l'article L312-16 du code de la consommation, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er juillet 2016, applicable au présent litige : 'Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié'. Aux termes de l'article 1178 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable en l'espèce, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement. En l'espèce, l'acte a été conclu sous les conditions suspensives suivantes : - une condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt par l'acquéreur : - le certificat d'urbanisme ne devra pas révéler de servitude grave pouvant déprécier la valeur de l'immeuble vendu. Le seul alignement ne sera pas considéré comme une condition suspensive, à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination ; - l'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscription d'un montant supérieur au prix de vente stipulé sauf si le vendeur consigne avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée. Les intimées soutiennent que la SCI Le verger d'Olivet a empêché l'accomplissement de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt. L'acte prévoyait à ce titre : 'La présente vente sera soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-après. A cet effet, l'acquéreur : - devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 182.000 euros pour une durée maximim de dix ans au taux maximumhors assurance de 2,90 % la première année ; - s'oblige à constituer son dossier et à le déposer notamment auprès de CIC, au plus tard dans le délai de 15 jours à compter de ce jour ; - s'oblige à justifer au vendeur dans le délai de quarante-huit heures ouvables à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédaction des présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur ; - s'oblige à fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers'. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera considérée comme caduque du fait de la non obtention d'offres de prêt dans le délai de 45 jours (au minimum un mois conformément à l'article L.312-16 du code de la consommation)'. La SCI Le verger d'Olivet devait donc former, aux termes de la promesse de vente, dans les quinze jours de celle-ci, une demande de prêt d'un montant maximum de 182 000 euros, au taux nominal d'intérêt maximum de 2,90 % l'an (hors assurances) et pour une durée de remboursement de 10 ans, ces caractéristiques financières de l'offre de prêt étant cumulatives. Par un courrier daté du 23 juillet 2015, la SCI Le verger d'Olivet informait l'agence immmobilière de ce qu'elle n'avait pas obtenu de prêt. Elle produisait pour en justifier un courrier postérieur de la banque CIC Ouest, daté du 25 juillet 2015, l'informant du rejet de sa demande de prêt en date du 25 juin 2015 d'un montant de 480 000 euros. Cette demande n'était nullement conforme aux prévisions contractuelles puisqu'elle était largement supérieure, par son montant, à la somme contractuellement prévue. La SCI Le Verger d'Olivet produit également : - une demande de prêt du 23 juin 2015, pour un montant de 83 756 euros, au taux de 2,10 % sur 120 mois , - un courrier de la banque CIC Ouest rejetant une demande de prêt déposée le 25 juin 2015, pour un montant de 182 000 euros, sur une durée de 120 mois. Si ces deux demandes sont conformes, s'agissant des caractéristiques du prêt demandé, aux prévisions contractuelles puisque l'une d'entre elle est exactement du montant prévu et l'autre d'un montant moindre, force est de constater, outre qu'il n'est pas justifié de la réponse apportée à la demande de prêt d'un montant de 83 756 euros, qu'elles ont été déposées respectivement les 23 et 25 juin 2015, soit quasiment deux mois après la signature du compromis. Or la promesse de vente, signée le 26 mars 2015, prévoyait que 'la présente vente serait considérée comme caduque du fait de la non obtention d'offres de prêt dans le délai 45 jours', et que l'acquéreur s'engageait à déposer une demande de prêt au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de ce jour. La durée de validité de la condition suspensive a donc été fixée à 45 jours par ce compromis. Or à l'expiration du délai de 45 jours, qui expirait le 11 mai 2015, la SCI le Verger d'Olivet n'avait ni obtenu ni même encore déposé aucune offre de prêt. Elle ne justifie en effet pas avoir déposé de demande de prêt ni durant le délai de 15 jours prévu, ni durant le délai de validité de la condition suspensive, dont il n'est ni allégué ni soutenu qu'il aurait été prorogé. La SCI Le verger d'Olivet explique que c'est sans incidence puisque le refus de prêt était en tout état de cause inévitable en considération de la procédure de redressement judiciaire dont a fait l'objet la société Alliance Taxi Agglo, ayant le même gérant, de sorte que les prêts ne pouvaient pas en tout état de cause être obtenus. Or le jugement d'ouverture de ce redressement judiciaire de la société Alliance Taxi Agglo n'a été prononcé que le 24 juin 2015, donc postérieurement à la durée de validité de la condition suspensive. Le défaut d'obtention d'un prêt dans le délai contractuellement prévu ne saurait dès lors être imputé à une procédure collective qui n'a pas été ouverte durant ce délai, d'autant que la Sci Le verger d'Olivert argue de son caractère imprévisible de sorte qu'il n'est pas justifié d'éléments qui auraient pu alerter l'établisement bancaire avant cette date. La SCI Le verger d'Olivet ne démontre donc nullement qu'elle n'aurait pas pu, dans le délai prévu, obtenir un prêt répondant aux conditions prévues par le compromis de vente. Les refus bancaires opposés à des demandes faites après l'expiration des délais prévus par le compromis, concommittament à l'ouverture de redressement judiciaire de la société Alliance Taxi Agglo, ne sauraient nullement justifier de l'impossibilité pour la SCI Le Verger d'Olivet d'obtenir un prêt dans le délai contractuellement prévu, à une période où aucune procédure de redressement judiciaire n'était encore ouverte. Elle invoque vainement, pour justifier la tardiveté de ses demandes de prêt, le défaut de respect par le vendeur des conditions suspensives tenant à la production d'un état hypothécaire et d'un certificat d'urbanisme, alors que le compromis n'a pas assorti ces conditions suspensives d'un délai. Elle soutient vainement qu'elle ne pouvait solliciter l'obtention d'un prêt avant d'avoir reçu ces documents, qui ne conditionnaient nullement l'obtention d'un prêt et n'en constituaient pas, au terme du contrat, une condition préalable. Il en résulte que c'est bien la SCI Le verger d'Olivet qui a empêché, en déposant tardivement des demandes de prêts, l'accomplissement de la condition suspensive tendant à l'obtention d'un prêt. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que conformément à l'article 1178 du code civil, la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie. S'agissant des conditions suspensives tenant à la production d'un certificat d'urbanisme et d'un état hypothécaire, la SCI Le verger d'Olivet reproche vainement à la SCI de la Nivelle de ne pas s'y être conformée alors que ces conditions n'étaient assorties d'aucun délai. Ayant fait savoir le 23 juillet 2015 que n'ayant pas obtenu de prêt, elle sollicitait la restitution de son acompte, et ainsi fait part de son intention de ne pas poursuivre la vente en raison de ce défaut de prêt, la SCI de la Nivelle ne peut se voir reprocher de n'avoir pas produit les documents en cause. La vente n'a donc pas eu lieu en raison du défaut de réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt, imputable à la SCI Le verger d'Olivet. Il convient d'en tirer les conséquences prévues contractuellement. Le contrat prévoit, en page 13 que 'Si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable à l'acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1178 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé'. Et également : 'Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte pour tous les moyens (...). Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 11 250 euros'. Le défaut de réalisation de la vente étant imputable à la SCI le Verger d'Olivet, la clause pénale prévue par ce texte se trouve donc applicable, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il condamné la SCI Le verger d'Olivet à payer la somme de 11 250 euros à la SCI de la Nivelle au titre de la clause pénale, et a autorisé l'agent immobilier à se dessaisir, en sa qualité de séquestre, de la somme de 11 250 euros au profit de la SCI de la Nivelle. La SCI Le Verger d'Olivet a été à bon droit déboutée de sa demande de restitution de la somme de 11 250 euros séquestrée entre les mains de la société Cytia République puisque la condition suspensive est réputée réalisée. Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société Citya République Moyens des parties La société Citya République fait valoir que si elle ne peut prétendre au paiement de sa commission, elle peut à tout le moins obtenir des dommages et intérêts équivalents, puisqu'elle a été privée de la perception de sa rémunération au titre des diligences réalisées par ses soins, notamment en terme de négociations et de rédaction. Le fait que le bien ait été ultérieurement vendu est sans emport puisque cela ne l'indemnise pas du travail qu'elle a effectué à l'égard de la SCI Le verger d'Olivet. La SCI Le verger d'Olivet fait valoir qu'aucune commission n'est due puisque la vente n'a pas été réalisée. Elle souligne qu'il n'y avait aucune certitude quant à la réalisation de la vente. Enfin, elle soutient que l'agence immobilière n'a subi aucun préjudice puisque le bien a ultérieurement été vendu, de sorte qu'elle a bien perçu une commission. Lui allouer une somme à ce titre constituerait un enrichissement sans cause. Réponse de la cour La commission prévue par le compromis n'est pas dûe à l'agent immobilier puisque la vente n'a pas été réalisée. En revanche, il est constant que l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l'agent immobilier titulaire d'un mandat du vendeur, lui doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle (1re Civ., 4 février 2015, pourvoi n 13-27.312 ; 3e Civ., 14 décembre 2017, pourvoi n 16-14.615). En l'espèce, la Sci le verger d'Olivet a commis une faute qui a empêché la réalisation de la vente. Elle doit donc réparer le préjudice en résultant pour l'agent immobilier. La société Citya République a effectué des diligences en vue de la réalisation de cette vente puisqu'elle a mis en contact vendeur et acquéreur, a négocié les conditions de la vente, a rédigé et notifié le compromis de vente. Ces diligences ont été effectuées en pure perte puisque la vente n'a pas été réalisée. Il importe peu à cet égard que le bien ait été ultérieurement vendu à un tiers, puisqu'il n'est d'une part nullement démontré que cette vente a été effectuée par l'intermédiaire du même agent immobilier, et dès lors en tout état de cause que la commission le cas échéant perçue à ce titre, qui rémunère le travail effectué en vue de cette nouvelle vente, n'indemnise nullement la société Citya République du préjudice subi en raison des dilligences effectuées en vain au profit de la Sci Le Verger d'Olivet. Il en résulte dès lors un préjudice pour l'agent immobilier, qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts. La société Citya République sollicite que les intérêts courent sur cette somme à compter du 23 septembre 2015, date de la mise en demeure restée vaine. Toutefois, cette condamnation ayant un caractère indemnitaire, elle produira intérêts à compter de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI de la Nivelle et de la société Citya République Moyens des parties Les intimées sollicitent l'allocation d'une indemnité de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires et pour résistance et appel abusif. Elles soulignent que leurs réclamations amiables pour obtenir réparation de leur préjudice sont restées sans effet. La Sci Le Verger d'Olivet relève qu'elles invoquent des griefs fictifs, que la somme réclamée est arbitraire et qu'elle n'a pas fait preuve de résistance abusive puisqu'elles détiennent d'ores et déjà la somme de 11 250 euros, qui est sous séquestre entre les mains de l'agent immobilier. Réponse de la cour Les intimées ne justifient pas de la réalité du préjudice complémentaire dont elles demandent réparation à ce titre. Il n'est par ailleurs pas justifié d'une faute commise par la SCI Le Verger d'Olivet dans son droit de faire valoir en justice les droits qu'elle pensait être les siens et d'interjeter appel d'une décision ne lui ayant pas donnée satisfaction. Les demandes des intimées à ce titre seront donc rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Le Verger d'Olivet Moyens des parties La SCI Le verger d'Olivet sollicite une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, et une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Réponse de la cour Les demandes de la SCI de la Nivelle et de la société Citya République ayant été déclarées fondées en tout ou partie, aucune résistance abusive ni procédure abusive n'est donc caractérisée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes à ce titre. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé s'agissant des chefs de dispositif relatifs aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Le verger d'Olivet sera tenue aux dépens de la procédure d'appel, et condamnée à verser à la SCI de la Nivelle et à la société Citya République une somme de 1500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, et en dernier ressort, RECTIFIE les erreurs matérielles affectant le dispositif du jugement rendu le 1er avril 2021 par le tribunal judiciaire d'Orléans, comme suit : - DIT qu'il convient d'ajouter, dans le dispositif : 'CONDAMNE la SCI Le Verger d'Olivet à verser une somme de 15 000 euros à la société Ventes Immobilières aux particuliers ;' - DIT qu'en lieu et place du chef de dispositif : 'Déboute la SCI Le verger d'Olivet et la SARL Ventes immobilières aux particuliers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires' Il convient de lire : 'Déboute la SCI de la Nivelle et la SARL Ventes immobilières aux particuliers de leur demande de dommages et intérêts complémentaires' - DIT qu'en lieu et place du chef de dispositif : 'Déboute la SCI de la Nivelle de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires' Il convient de lire : 'Déboute la SCI Le verger d'Olivet de l'ensemble de ses demandes, tant principales qu'accessoires' - DIT qu'en lieu et place du chef de dispositif : 'Condamne la SCI Le Verger d'Olivet à payer à la SCI Le Verger d'Olivet et à la SARL Ventes immobilières aux particuliers, chacune, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' Il convient de lire : 'Condamne la SCI Le Verger d'Olivet à payer à la SCI de la Nivelle et à la SARL Ventes immobilières aux particuliers, chacune, la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile' CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il condamne la SCI Le Verger d'Olivet à verser à la SARL Ventes immobilières aux particuliers une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ; L'INFIRME de ce chef ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : CONDAMNE la SCI Le Verger d'Olivet à payer à la société Citya République, venant aux droits de la SARL Ventes immobilières aux particuliers une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts à compter de la présente décision ; CONDAMNE la SCI Le Verger d'Olivet à payer à la SCI de la Nivelle et à la société Citya République une somme de 1500 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SCI Le Verger d'Olivet aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de la SCP Cabinet Leroy et associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT