Tribunal judiciaire de Marseille, 18 août 2026, 25/05740

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier : Madame GRANGER, Greffière Débats en audience publique le : 05 Mai 2026 GROSSE : Le 18 août 2026 à Me Marion LACOME D'ESTALENX Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/05740 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7BBR PARTIES : DEMANDERESSES SOCIETE BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de ROMANS sous le numéro 378 888 796 dont le siège social est sis Immeuble Valvert, Avenue de la Gare 26300 ALIXAN prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS SOCIETE SEYNA, société anonyme immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 843 974 635 dont le siège social est sis 20 bis rue Louis-Phillippe 92200 NEUILLY SUR SEINE prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR Monsieur [T] [V] [H] né le 20 Décembre 1998 à IFOUNDIHE CHAMBOINI, demeurant 129 Avenue du Merlan Résidence Le Premium - Etage 3 Porte 174 13014 MARSEILLE non comparant EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé établi le 10 mai 2023, la société par actions simplifiée (SAS) BNP Paribas Immobilier Résidence Services a consenti à M. [T] [V] [H] un bail d'habitation portant sur un appartement meublé situé au 129 avenue du Merlan, résidence Le Premium, 3ème étage, porte n° 174, dans le quatorzième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 412,62 euros, outre 54,74 euros de provision sur charges. La société anonyme (SA) Seyna s'est portée caution de M. [T] [V] [H] selon acte sous seing privé du 15 mai 2023dans le cadre de la garantie loyers impayés (GLI) Garantme. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [T] [V] [H] le 29 avril 2025 aux fins d'obtenir paiement de la somme de 967,44 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services, prise en la personne de son dirigeant, et la SA Seyna, prise en la personne de son dirigeant, ont fait assigner M. [T] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir : le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire du bail, l'expulsion de M. [T] [V] [H] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation de M. [T] [V] [H] au paiement la somme de 1.385,10 euros due au titre de la dette locative au mois d'avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, selon la répartition suivante : 4.189,93 euros pour la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services et 490,50 euros pour la SA Seyna, la condamnation de M. [T] [V] [H] au paiement à la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges en sus, tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi, avec indexation, jusqu'à la libération effective des lieux loués, sa condamnation au paiement à la SA Seyna de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, outre les frais d'exécution à venir. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au tribunal. A l'audience du 5 mai 2026, la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services et la SA Seyna, représentées par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation. Sur les moyens développés par les requérantes au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. M. [T] [V] [H], cité à étude, n'est ni comparant ni représenté. La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, prorogé au 18 août 2026 en raison de contraintes de service, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la loi applicable L'article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation, d'ordre public, dispose : I.-Une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. II.-Lorsque la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi. Le local loué mentionné au premier alinéa doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation en eau et de sanitaires. En l'espèce, le contrat de bail vise l'application du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, il est établi que l'assignation en date du 27 août 2025 a été dénoncée le 28 août à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience. Par ailleurs, la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 août 2025. Par conséquent, la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services et la SA Seyna sont recevables en leurs demandes. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. Le bail conclu le 10 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 8), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2025, pour la somme en principal de 967,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025. M. [T] [V] [H] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation M. [T] [V] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la bailleresse dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demanderesses, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [T] [V] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 490,50 euros à ce jour, et de condamner M. [T] [V] [H] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [T] [V] [H] reste devoir la somme de 4.189,93 euros, à la date du 1er avril 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, aux charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'avril 2026 inclus. La SA Seyna a indemnisé la bailleresse à hauteur de 490,50 euros, selon quittances subrogatives des 11 avril et 11 juin 2025, dûment signées par la bailleresse. Pour la somme au principal, M. [T] [V] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il est donc condamné au paiement de la somme de 4.189,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025, date de délivrance de l'assignation, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, selon la répartition suivante : -3.699,43 euros à la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services, -490,50 euros à la SA Seyna. Sur les demandes accessoires M. [T] [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services et la SA Seyna, M. [T] [V] [H] sera condamné à verser à la SA Seyna une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, conformément à la demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

, La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation du bail recevable ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 mai 2023 entre la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services d'une part et M. [T] [V] [H] d'autre part, concernant le logement situé au 129 avenue du Merlan, résidence Le Premium, 3ème étage, porte n° 174, dans le quatorzième arrondissement de Marseille, sont réunies à la date du 30 juin 2025 ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour M. [T] [V] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [T] [V] [H] au paiement à la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services d'une indemnité mensuelle d'occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit quatre cent quatre-vingt-dix euros et cinquante centimes (490,50 euros) à ce jour, à compter du 30 juin 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE M. [T] [V] [H] à verser la somme quatre mille cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes (4.189,93 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 1er avril 2026, terme du mois d'avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025, selon la répartition suivante : -3.699,43 euros à la SAS BNP Paribas Immobilier Résidence Services, -490,50 euros à la SA Seyna ; CONDAMNE M. [T] [V] [H] aux dépens ; CONDAMNE M. [T] [V] [H] à verser à la SA Seyna une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits. La greffière, La juge des contentieux de la protection