Tribunal judiciaire de Toulouse, 16 octobre 2025, 25/01958

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 3] [Adresse 6] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 25/01958 N° Portalis DBX4-W-B7J-UF3S ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 16 Octobre 2025 S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux C/ [Y] [R] [J] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 16 Octobre 2025 à la SCP D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 02 septembre 2025, a rendu l'ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Maître Marie DUPEYRON de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS Monsieur [Y] [R] demeurant [Adresse 9] comparant en personne Madame [J] [D] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 février 2010, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] un pavillon à usage d'habitation n°20, avec jardin et garage, situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 453,67 euros pour le logement, 3,96 euros pour le jardin et 45,98 euros pour le garage, une provision sur charges mensuelle de 52,02 euros et une mensualité pour un contrat d'entretien multi-service de 11,73 euros. Le 09 juillet 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA CITE JARDINS a signifié le commandement de payer à la CCAPEX le 10 juillet 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et du congé de Madame [J] [D], leur expulsion immédiate et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 5.093,52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 04 février 2025, quittancement de janvier non compris, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025. A l'audience du 02 septembre 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.607,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d'août 2025 comprise. La SA CITE JARDINS demande également l'octroi de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois, en plus du loyer. Monsieur [Y] [R], comparaissant, demande l'octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros par mois. Il indique qu'il est séparé de Madame [J] [D], qu'elle a quitté les lieux et qu'il a depuis la garde de leur fille. Il précise qu'il a repris le paiement du loyer, qu'il perçoit le RSA et qu'il espère être embauché en intérim prochainement. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à domicile le 21 mars 2025, Madame [J] [D] n'est ni présente ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 16 février 2010 contient une clause résolutoire (article "La résiliation pour défaut de paiement") prévoyant la résiliation en cas d'impayé de loyers et de charges d'un montant égal à trois fois le loyer résiduel, non-régularisé dans un délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer. Si la SA CITE JARDINS a fait délivrer plusieurs commandements de payer qui n'ont pas été régularisé dans les délais, il apparaît qu'elle a visé dans tous les commandements le bail de févier 2010 et sa clause résolutoire. Il se déduit de ces éléments qu'elle n'a pas entendu se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire pour les commandements de payer de 2020 et 2022 et n'a souhaité le faire qu'avec celui de juillet 2024, à la suite duquel elle a d'ailleurs délivré une assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Le commandement de payer signifié le 09 juillet 2024 vise la clause résolutoire du bail de 2010 et laisse aux locataires un délai de deux mois pour régler la somme de 3.711,70 euros. Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.350 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 septembre 2024. II. SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La SA CITE JARDINS produit un décompte du 1 septembre 2025 démontrant que Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] restent devoir la somme de 2.052,87 euros, mensualité d'août 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite qui doivent rester à la charge du créancier en application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, à laquelle ils sont tenus solidairement selon les prévisions du bail. Ils seront ainsi condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.052,87 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [Y] [R], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 13 mensualités de 150 euros chacune et d'une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts. A la demande de Monsieur [Y] [R], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Y] [R] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné seul au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, le départ de Madame [J] [D] étant établi et celle-ci ne pouvant être tenue de l'indemnité d'occupation d'un lieu qu'elle n'occupe plus. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 juillet 2024 uniquement, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 2010 entre la SA CITE JARDINS et Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] concernant un pavillon à usage d'habitation n°20, avec jardin et garage, situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 10 septembre 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 2.052,87 euros (décompte arrêté au 1 septembre 2025, incluant une dernière facture d'août 2025) ; AUTORISONS Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 150 euros chacune et une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 31 de chaque mois et pour la première fois avant le 31 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [Y] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; * que Monsieur [Y] [R] soit condamné à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] et Madame [J] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 09 juillet 2024 uniquement, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière. La greffière, Le juge,