Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, 25/09939

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Expédition exécutoire à: -Me Laure RYCKEWAERT Copie certifiée conforme à : -Me Laure RYCKEWAERT délivrées le: ■ Charges de copropriété N° RG 25/09939 N° Portalis 352J-W-B7J-C76FH N° MINUTE : Assignation du : 06 Août 2025 JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société STEIN LA COPROPRIETE [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0688 DÉFENDEURS Monsieur [J] [M] [Adresse 3] [Localité 3] et encore [Adresse 4] [Localité 4] Madame [Z] [M] [Adresse 3] [Localité 3] et encore [Adresse 4] [Localité 4] non-représentés Décision du 25 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/09939 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76FH COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l'Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s'y sont pas opposés. Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, DÉBATS A l'audience publique du 16 Avril 2026 JUGEMENT -Réputé Contradictoire -En premier ressort -Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] sont propriétaires du lot de copropriété n° 3 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5]. Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] de payer la somme de 15.061,84 euros au titre des charges de copropriété au 9 août 2024. Par actes de commissaire de justice en date du 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à Paris (11ème arrondissement) a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] en paiement d'arriérés de charges de copropriété. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal de : Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 6] en ses demandes, Y faisant droit : Condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à régler au syndicat la somme de 15.895,38 euros au titre de ses appels de charges et de travaux impayés selon une position de compte arrêtée au 2ème appel 2025, Condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à régler au syndicat la somme de 241,48 euros sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à régler au syndicat la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice subi du retard à régler ses charges et appels de travaux, Condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à régler au syndicat la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à régler les entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l'assignation. Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l'article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l'exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. Cité à personne physique et suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte à tiers présent), Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] n'ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 avril 2026. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur les demandes principales en paiement A - Au titre des charges de copropriété Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d'un relevé de propriété que Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] sont propriétaires du lot de copropriété n° 3 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2017, 3 décembre 2018, 26 novembre 2019, 17 décembre 2020, 8 décembre 2021, 6 octobre 2022, 23 octobre 2023 et 20 novembre 2024, par lesquelles l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016/2017 à 2023/2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ; - les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 12 mai 2025. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 15.895,38 euros. Sur la demande de condamnation in solidum, en application de l'article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle. Il n'existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité. Si la solidarité ne s'attache ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivision. Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges (Civ. 3ème, 23 mai 2007, n° 0613.459). Or, si le syndicat des copropriétaires produit en l'espèce un extrait du règlement de copropriété correspondant à la page 9 dudit règlement, cet extrait ne contient aucune clause de solidarité. Le syndicat des copropriétaires ne démontre ainsi pas l'existence d'une clause de solidarité entre les indivisaires. Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 15.895,38 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (2ème appels 2025 inclus). B - Au titre des frais de recouvrement Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 241,48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais qu'il dit avoir exposés. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 2 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). *** En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges - son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2017. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 3 - Sur les demandes accessoires - Sur les intérêts L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier indiquant la mention « avisé » le 31 octobre 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date, soit le 1er novembre 2024. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification de l'assignation. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Décision du 25 Juin 2026 Charges de copropriété N° RG 25/09939 - N° Portalis 352J-W-B7J-C76FH Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.600 euros à ce titre (somme justifiée par la production de fractures). - Sur l'exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] les sommes de : - 15.895,38 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025 - 2ème appels 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024 ; - 3.600,00 euros au titre des frais irrépétibles ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] de sa demande au titre des frais de recouvrement ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [Z] [M] au paiement des entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de signification de l'assignation ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026 La Greffière La Présidente