Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 24 juillet 2025, 22/00098

JUGEMENT DU : 24 juillet 2025 MINUTE N° : 25/ DOSSIER N° : N° RG 22/00098 - N° Portalis DBWH-W-B7F-F3VX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 24 juillet 2025 Dans l'affaire entre : DEMANDERESSE Société FIRST STOP AYME SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 722 620 119, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, avocat au barreau de Lyon (T. 805) DÉFENDERESSE S.C.I. AYME-LA MICHE immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Avignon sous le numéro 312 396 690, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Benoît CONTENT, avocat au barreau de l'Ain (T. 70), avocat postulant, ayant la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de Lyon (T. 656), pour avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL A l'audience du 27 février 2025, les débats se sont tenus, en l'absence d'opposition des parties, devant Monsieur THEVENARD et Madame POMATHIOS, qui en ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, ainsi composé : PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président, ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente, Madame JOUHET, juge, GREFFIER : Madame BOIVIN, lors des débats et du prononcé, DÉBATS : tenus à l'audience publique du 27 février 2025 JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée du 14 janvier 2011, la SCI Ayme-La Miche a renouvelé le bail commercial consenti à la société Ayme et fils sur un local commercial sis [Adresse 4], à [Localité 6] (Ain), à usage de négoce de pneumatiques, pour une durée de neuf années du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, moyennant un loyer annuel hors taxes de 42 800 euros. Par avenant sous signature privée du 24 octobre 2014, le bailleur et le preneur ont convenu d'inclure dans l'assiette des lieux loués l'appartement situé au premier étage de l'ensemble immobilier avec effet au 1er janvier 2015. Par avenant sous signature privée du 12 mai 2017, le bailleur et le preneur ont convenu de renouveler le bail commercial pour une durée de douze années, du 1er avril 2017 au 31 mars 2029, moyennant un loyer annuel hors taxes de 46 260 euros, aux mêmes charges et conditions que les précédentes. Par courriel du 17 décembre 2020, la SCI Ayme-La Miche a indiqué au preneur qu'elle n'a pas trouvé trace dans sa comptabilité de la chaudière, que celle-ci a dû être installée par le locataire de l'époque et qu'il lui appartient de prendre en charge le remplacement éventuel de cet équipement. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 mars 2021, la société First Stop Ayme, venant aux droits de la société Ayme et fils, a invité la SCI Ayme-La Miche à réaliser un état des lieux pour établir un plan prévisionnel de travaux et à lui transmettre un rapport concernant l'amiante. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 16 avril 2021, la SCI Ayme-La Miche a répondu à la société First Stop Ayme qu'elle n'a pas prévu la réalisation de travaux pour l'année en cours, qu'un état des lieux ne lui paraît pas nécessaire et qu'aucun nouveau repérage d'amiante n'est nécessaire à la suite de celui réalisé le 7 février 2007. Ayant constaté dans les locaux pris à bail des infiltrations d'eaux pluviales, la société First Stop Ayme a confié à Monsieur [M] [N], expert judiciaire agréé par la Cour de cassation, l'établissement d'un rapport. Ce dernier a rédigé le 25 mai 2021 un avis technique constatant le mauvais état de la toiture et en particulier la vétusté de l'étanchéité. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 30 juillet 2021, la société First Stop Ayme a notifié à la SCI Ayme-La Miche sa décision de cesser l'exploitation des locaux en raison de leur dangerosité et de fermer l'accès aux locaux. Les échanges ultérieurs entre les parties n'ont pas permis d'aboutir à une résolution amiable du litige. * Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2021, la société First Stop Ayme a fait assigner la SCI Ayme-La Miche devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en résiliation du bail commercial. Par ordonnance du 27 avril 2023, le juge de la mise en état a : - débouté la société First Stop Ayme de sa demande d'autorisation de séquestrer les loyers et charges dus à la SCI Ayme-La Miche au titre du contrat de bail commercial renouvelé le 12 mai 2017, - laissé à chaque partie la charge des dépens exposés à l'occasion de l'incident, - débouté la SCI Ayme-La Miche de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 15 juin 2023, - invité Maître [S] [I] à conclure au fond au plus tard le 12 juin 2023. * Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 5) notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la société First Stop Ayme a demandé au tribunal de : "Vu les articles 1719, 1720 et 1147 du Code civil (dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail) Vu la jurisprudence y afférent Vu les pièces versées aux débats, A titre principal : PRONONCER la résiliation du bail commercial liant la Société FIRST STOP AYME à la SCI AYME LA MICHE à au regard des manquements de cette dernière à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, à la date de signification de l'assignation ou à tout le moins à la date du jugement à intervenir. Et avant dire droit : DESIGNER tel expert qu'il plaira au Tribunal avec pour mission de donner son avis sur le montant du préjudice indemnisable subi par la Société FIRST STOP AYME du fait de la résiliation du bail commercial la liant à la SCI AYME LA MICHE au regard de la perte de la propriété commerciale, du droit au bail et du droit au renouvellement, du remboursement des loyers payés à tort, des pertes d'exploitation, des frais de déménagement et de réemploi, et toute perte de chance subie en raison de l'obligation de cesser toute activité dans les lieux loués depuis le 13 juillet 2021, et plus généralement de tout préjudice subi par la Société FISRT STOP AYME en raison de l'état des locaux et de la résiliation du bail. A titre subsidiaire DIRE ET JUGER que la SCI AYME LA MICHE a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en n'effectuant pas les travaux et réparations nécessaires à l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination CONDAMNER la SCI AYME LA MICHE à rembourser à la Société FIRST STOP AYME l'intégralité des loyers et charges provisionnelles ou définitives, impôts et frais de gardiennage acquittées depuis le 13 juillet 2021. CONDAMNER la Société AYME LA MICHE à procéder aux travaux préconisés par Monsieur [N] dans son rapport du 25 mai 2021, ainsi qu'aux travaux nécessaires à la remise en état et aux normes d'un logement décent de l'appartement d'habitation inclus dans l'assiette des lieux loués, sous astreinte de 150 € par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, ou dans un délai de 60 jours à compter de la notification du rapport d'expertise judiciaire préconisant lesdits travaux si l'expert devait être investi d'une telle mission. Et avant dire droit : DESIGNER tel expert qu'il plaira au Tribunal avec pour mission de donner son avis sur les travaux et réparations à réaliser par le bailleur nécessaires à l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination et à la remise aux normes d'un logement décent de l'appartement d'habitation inclus dans l'assiette des lieux loués, ainsi que sur le montant du préjudice indemnisable subi par la Société FIRST STOP AYME au regard des pertes d'exploitation, des doubles loyers réglés, des frais de déménagement temporaire, et toute perte de chance subies en raison de l'obligation de cesser toute activité dans les lieux loués depuis le 13 juillet 2021, et plus généralement de tout préjudice subi par la Société FISRT STOP AYME en raison de l'état des locaux. En toute hypothèse : DEBOUTER la SCI AYME LA MICHE de l'intégralité de ses demandes. CONDAMNER la SCI AYME LA MICHE à verser à la Société FIRST STOP AYME une indemnité de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la même aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais liés à l'expertise judicaire si elle est ordonnée, dont distraction au profit de Maître Rodolphe AUBOYER-TREUILLE, Avocat au Barreau de LYON, sur son offre de droits." A l'appui de sa demande de résiliation du bail commercial, la société First Stop Ayme fait valoir notamment que tant le local commercial que l'appartement à usage d'habitation sont totalement vétustes et dangereux pour les salariés et clients, qu'il lui est impossible d'user de ces locaux conformément à leur destination, qu'elle a attiré l'attention de son bailleur sur l'exigence de travaux à intervenir, en vain, qu'elle a fait réaliser à ses frais une étude de la toiture par la société Attila au moyen d'une inspection par drone et a sollicité l'avis d'un expert inscrit sur la liste de la Cour de cassation, que ce dernier a conclu à la vétusté de la toiture, provoquant des infiltrations, que le rapport, qui n'est pas incomplet, est parfaitement recevable, que la SCI Ayme-La Miche refuse de procéder aux réparations urgentes de la toiture pour remédier aux fuites, au remplacement des plaques de fibrociment, qui sont amiantées, et au remplacement de la chaudière, que l'appartement d'habitation se trouve dans un état qui dépasse l'imaginable, qu'il existe un risque d'effondrement inéluctable sur les locaux commerciaux en raison du pourrissement des murs et du sol, que le bailleur ne peut contractuellement se décharger de son obligation de délivrance, que l'état des locaux rend impossible l'exploitation d'une activité conforme à la destination du bail et que, pour cette seule raison, le bail doit être résilié. Elle ajoute que l'inventaire des charges mises à la charge du preneur ne fait aucunement référence aux dépenses liées à la toiture, ni au système de chauffage ni à la chaudière équipant les locaux et qu'il en résulte que les travaux concernant la toiture et le chauffage sont à la charge du bailleur. La société First Stop Ayme soutient qu'outre la résiliation du bail aux torts de la SCI Ayme-La Miche, elle est fondée à solliciter l'indemnisation de l'entier préjudice qu'elle subit de ce fait sur la base des principes applicables en matière d'indemnité d'éviction, outre les pertes d'exploitation, le tout par le biais d'une expertise judiciaire. Elle précise que, quand bien même le bail litigieux ne serait pas remis en cause, le préjudice qu'elle a subi ne saurait être inférieur aux loyers qu'elle règle sans contrepartie depuis 2021 complété par les pertes d'exploitation subies au regard de l'impossibilité d'exploiter les locaux pour l'usage auxquels ils lui sont loués. En réponse à l'argumentation adverse, la demanderesse expose qu'elle n'exerce plus aucune activité dans les lieux loués, que l'impossibilité d'exploiter résulte du constat d'huissier dressé par Maître [D], qu'elle a régulièrement entretenu les locaux, que les travaux réalisés par la SCI Ayme-La Miche en 1997 ne la dispense pas de procéder aux réparations pour remédier aux infiltrations, que, s'agissant de l'appartement, le bailleur, en vertu de son obligation de délivrance, doit réaliser les travaux de remise en état même en présence d'une clause prévoyant que le local sera entièrement rénové par le preneur, que la SCI Ayme-La Miche, informée depuis trois ans par les mises en demeure et l'assignation de l'impossibilité d'exploiter, n'a pas entrepris de travaux et qu'elle n'a jamais donné suite à ses propositions de visiter les lieux loués. * Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives n° 6) notifiées par voie électronique le 18 février 2025, la SCI Ayme-La Miche a sollicité de voir : "Vu l'article 1217 du Code civil,

Vu les articles

1103 et 1217 du Code civil, Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil, Vu l'article 606 du Code civil, Vu les articles 1728, 1732 et 1754 du Code civil, Vu l'article 32-1 du Code de procédure civile, Vu les articles 232 et 238 du Code procédure civile, Vu l'article 146 du Code de procédure civile, Vu le bail signé et ses avenants, Vu la jurisprudence citée, Vu l'ordonnance du Juge de la mise en état du 27 avril 2023, Vu les pièces versées au débat, - Juger que les manquements de la SCI AYME LA MICHE à ses obligations de délivrance et d'entretien ne sont pas établis, - Juger que la société FIRST STOP AYME n'a pas respecté son obligation d'entretien, - Juger que la société FIRST STOP AYME n'a pas respecté son engagement contractuel pour la rénovation de l'appartement, - Juger que la résiliation du bail commercial aux torts de la SCI AYME LA MICHE n'est pas fondée, - Juger que la société FIRST STOP AYME a fermé les locaux sans justification d'un grave danger dans l'exploitation de ceux-ci, - Juger que FIRST STOP AYME n'a pas informé le bailleur des désordres, - Juger que les sommations de la SCI AYME LA MICHE de voir communiquer les déclarations des dégâts auprès des assurances sont restées vaines, - Juger que la SCI AYME LA MICHE n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité, - Rejeter toutes demandes de la société FIRST STOP AYME, - Rejeter les demandes avant - dire droit sollicitées par la Société FIRST STOP AYME faute d'intérêt à agir, - Rejeter la demande d'expertise de la société FIRST STOP AYME, - Ordonner l'exécution forcée du bail commercial et le paiement des loyers jusqu'à son terme, - Concernant le bâtiment commercial, ordonner à la société FIRST STOP AYME la réfection de l'étanchéité de la toiture, (feuille d'étanchéité altérée), la réfection de l'étanchéité de la couverture en plaques fibrociment, les chéneaux, les descentes d'eaux pluviales, le remplacement des tuiles faitières, la fixation mécanique et les bavettes de liaison couverture-bardage et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, - Concernant l'appartement d'habitation, faire sommation à la société FIRST STOP AYME de communiquer la déclaration de sinistre qu'elle a dû régulariser auprès de sa compagnie d'assurance. - Ordonner à la société FIRST STOP AYME la réfection de l'appartement et sa rénovation totale, conformément à son engagement et notamment les « coulures » dont il serait à l'origine dans le bâtiment commercial, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, - Concernant la boue constatée sur le sol du bâtiment commercial, ordonner à la société FIRST STOP AYME de procéder à l'entretien des canalisations des bâtiments et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, - Concernant l'intérieur des bâtiments, après plus de trois ans de leur abandon par la Société FIRST STOP AYME, ordonner au locataire de procéder à leur remise en état, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement, - Concernant les abords du bâtiment, ordonner à la société FIRST STOP AYME de procéder à l'entretien de l'extérieur du bâtiment, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, - Prononcer l'exécution provisoire de droit pour les demandes de la SCI AYME LA MICHE, - Condamner la Société FIRST STOP AYME à payer à la SCI AYME LA MICHE la somme de 20.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Subsidiairement dans l'hypothèse où le Tribunal ferait droit -par extraordinaire- aux demandes de la société FIRST STOP AYME, écarter l'exécution provisoire de droit, - Condamner la société FIRST STOP AYME à payer à la SCI AYME LA MICHE la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens." Pour conclure au rejet de la demande de résiliation du bail à ses torts, la SCI Ayme-La Miche soutient que, sans être tenue d'aucune obligation à cet égard, elle a fait procéder à des travaux sur la toiture en 1997, 2015 et 2016, que le preneur n'a jamais dénoncé de désordres affectant la toiture avant sa lettre du 30 juillet 2021, que l'obligation d'entretien interne et externe des bâtiments et des équipements repose sur le preneur, que lors du rachat du groupe Ayme par la société Bridgestone, un audit de tous les bâtiments a permis de vérifier que ceux-ci étaient conformes à l'usage auquel ils sont destinés, que la société First Stop Ayme, guidée par un souci d'économie, n'a pas respecté son obligation d'entretien, que le rapport de Monsieur [N] produit par la demanderesse, établi de manière non contradictoire, lui est inopposable, que le rapport, qui fait état de la présence généralisée de lichens et de mousses sur la toiture, prouve que celle-ci n'a fait l'objet d'aucun entretien par le preneur, que celui-ci n'a pas non plus réalisé d'entretien des chéneaux et descentes d'eaux pluviales, que la société First Stop Ayme n'a pas respecté son engagement de procéder aux travaux de réhabilitation de l'appartement, que le mauvais état du logement n'empêchait pas l'exploitation des locaux, que la demanderesse ne justifie pas d'un danger justifiant la fermeture des locaux et que Monsieur Paul Ayme, co-gérant, a visité les locaux le 7 septembre 2021 et a pu constater qu'aucune dangerosité n'était caractérisée. La défenderesse ajoute qu'en réalité, la décision de la société First Stop Ayme de quitter les locaux s'inscrit dans une stratégie commerciale de rationalisation de son parc à la suite de la fusion de ses réseaux Côté Route et First Stop réalisée à l'automne 2020, que le point de vente de [Localité 6] faisait doublon avec un autre point de vente issu du réseau Métifiot, qu'il n'était pas rationnel ni économique de conserver les deux points de vente près l'un de l'autre dans une ville de 40 000 habitants non stratégique pour son activité principale, la vente de pneumatiques poids-lourds, et que le preneur ne peut pas faire supporter au bailleur les conséquences d'une décision de gestion interne. Elle souligne encore que le preneur doit avertir le bailleur des travaux urgents qui apparaissent nécessaires ainsi que des dégradations qui surviennent dans les lieux loués, qu'en cas de carence, le coût des réparations peut être mis en totalité à sa charge, qu'en l'espèce, elle ne peut être tenue responsable des dégradations des locaux en raison du manque de réactivité volontaire du preneur et que la société First Stop Ayme ne lui a adressé aucun écrit pour l'informer des désordres. Elle conclut au rejet de la demande d'expertise, aux motifs qu'elle n'a commis aucune faute et que la demande est formulée pour pallier la carence dans la preuve des faits. A titre reconventionnel, la société First Stop Ayme demande la condamnation du preneur à procéder aux réparations des désordres qu'elle a provoqués et à payer les loyers jusqu'au terme du bail. Elle sollicite en outre des dommages-intérêts pour procédure abusive, considérant que la procédure aurait pu être évitée si le preneur avait respecté son obligation d'entretien, respecté les consignes de la médecine du travail et informé le bailleur des désordres. * Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l'exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées. Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction au 20 février 2025. A l'audience du 27 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogé au 12 juin 2025, puis au 27 juin 2025, 10 juillet 2025 et 24 juillet 2025.

MOTIFS

1 - Sur la demande de résiliation du bail commercial : Aux termes de l'article 1719 du code civil, "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." Selon l'article 1720 du code civil, "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives." Aux termes de l'article 1755 du code civil, "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure." Selon l'article 606 du code civil, "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien." En l'espèce, le contrat de bail renouvelé stipule en page 3, au paragraphe "Charges et conditions" que le preneur "devra faire dans les lieux loués tous remplacements et réparations à l'exception des grosses réparations telles que définies limitativement par les termes de l'article 606 du Code Civil. Toutefois, le Preneur prendra à sa charge les travaux de mise en conformité avec toute réglementation." Il est en outre prévu en page 5 que "Le Preneur devra avertir, par écrit et sans retard, le Bailleur des réparations à la charge de ce dernier". La société First Stop Ayme produit en pièce numéro 9 un rapport d'expertise non contradictoire réalisé à sa demande par Monsieur [M] [N], ingénieur expert en étanchéité. Le rapport, établi le 25 mai 2021 sur pièces, notamment à partir des rapports de la société Bellot toiture (Attila), conclut que : "Les photos 4 à 12 du présent document, montre[nt] une tension excessive de la feuille synthétique au droit des relevés sur acrotères et sur émergences. Les tensions observées sont inhabituelles et très importantes. Rappelons que même dans les années 1979/1980 (période présumée de la réalisation de l'étanchéité de cette toiture), les relevés PVC devaient impérativement être collés au support (cette obligation subsiste à ce jour pour les feuilles synthétiques. Les déchirures et trous relevés proviennent de contraintes de traction par pelage au niveau des relevés et de traction directe en zone courante. Comme l'indique la photo n°12, la feuille synthétique était armée (grille de verre) pour assurer la stabilité dimensionnelle aux basses et hautes températures. Manifestement cette stabilité n'est plus assurée au bout de 40 ans. Rappelons que cette feuille synthétique est à base de PVC-P (Chlorure de Polyvinyle Plastifié). Cette plastification donne la souplesse à la feuille synthétique et permet le raccordement des lès d'étanchéité par thermo soudure. A l'époque cette plastification était assurée par l'incorporation de plastifiant du type Phtalate de Linevol, plastifiant très sensible à la température. Les photos indiquent une déplastification complète et ultime de la feuille synthétique. Ce type de désordre est tout à fait normal pour une étanchéité par feuille synthétique âgée de plus de 40 ans (même sous protection meuble). Le constat de vétusté de cette étanchéité est par conséquent confirmé. Celle-ci doit être déposée et remplacée, car la déplastification, comme indiqué ci-dessus ne permettra pas de raccordement par thermo soudure d'une nouvelle feuille en relevé avec l'ancienne feuille éventuellement laissée en place. De plus, les déchirures constatées sont autant de passages d'eau sous la feuille d'étanchéité et indique très certainement une altération de l'isolant thermique, qui à l'époque était hydrophile du fait d'isolant à structure ouverte. Ce changement d'une étanchéité dont la vétusté est avérée fait partie des gros travaux à la charge du maître d'ouvrage." En ce qui concerne la toiture en fibrociment, l'expert amiable a indiqué que : "Les photos 13 à 24 du présent document montre[nt] un état très dégradé des plaques de fibrociment et de ses accessoires. La présence de nombreuses et anciennes réparations, également en cours de dégradation, indique très certainement d'anciens problèmes de fissuration et de détérioration de la fixation mécanique des plaques. Comme l'indique le rapport de visite de la société ATTILA la présence de mousse et de lichens ne permet pas de se faire une idée plus précise sur une éventuelle altération mécanique des plaques. Un démoussage, comme proposé, serait à réaliser pour compléter cette inspection. La vérification également de la présence ou pas d'amiante dans la fabrication de ces plaques s'imposent réglementairement. À la vue de l'âge de la toiture cette présence d'amiante est pratiquement certaine. Sans attendre les investigations complémentaires proposées ci-dessus (stabilité mécanique des plaques) et à la vue de l'âge de cette couverture et des photos transmises, je confirme que l'état de vétusté de cette toiture est avéré. Par conséquent la dépose et le remplacement de cette toiture s'impose (la solution de chemisage proposée par la société ATTILA ne peut être envisagée que si la stabilité mécanique des plaques n'est pas mise en cause) La solution réparatoire, qui réglementairement s'impose, consiste par conséquent à déposer entièrement les plaques de fibrociment et de les remplacer par des plaques en fibrociment sans amiante (solution la plus économique). Le remplacement par une toiture à Acier Nervuré (T.A.N ou bacs aciers) peut également être envisagé, soit sous forme de « toitures sèches » soit sous forme de toiture métallique support d'une étanchéité. Cette solution est plus coûteuse que celle mettant en oeuvre des plaques en fibrociment sans amiante." La demanderesse verse également aux débats en pièce numéro 10 une fiche entreprise établie le 13 juillet 2021 par le service de santé au travail de l'Ain. Le document, qui répertorie les risques auxquels sont exposés les travailleurs et les mesures de préventions existantes et formule des conseils de prévention, a relevé un risque de chute de plein pied dû à une fuite d'eau au niveau du toit dans la zone de stockage des pneus VL et a noté, au titre des mesures de prévention, que des devis sont en cours pour la réparation du toit. Elle produit encore en pièce numéro 15 un procès-verbal de constat dressé le 4 novembre 2021 par Maître [E] [D], huissier de justice à [Localité 6]. Cette dernière a constaté dans l'habitation située au premier étage du bâtiment de grosses marques de moisissure et des marques d'humidité et d'infiltrations sur les plafonds, sur les murs et les sols, en particulier dans la cuisine. Elle a également observé des traces d'humidité dans la partie commerciale (avec chute de plaques de faux-plafond) et dans la partie stock et des traces d'infiltrations plus ou moins anciennes dans l'ensemble des locaux. Elle fournit enfin en pièce numéro 16 la copie du rapport établi par l'EURL Bellot toiture, exerçant sous l'enseigne "Attila le spécialiste des toitures" le 15 octobre 2015. Cette entreprise avait relevé l'étanchéité défectueuse d'une sortie d'évent, l'étanchéité défectueuse d'un extracteur et des fissurations de la membrane d'étanchéité du toit. Au vu du rapport d'expertise non contradictoire de Monsieur [N], corroboré par la fiche émanant du service de santé au travail, le procès-verbal de constat d'huissier de justice et le rapport de la société Bellot toiture, il est établi que les locaux donnés à bail sont ponctuellement affectés par des infiltrations d'eau occasionnées par la vétusté de la toiture depuis au moins l'année 2015. Les travaux de réparation de la toiture incombent au bailleur, tenu des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil selon les stipulations du contrat de bail. La société First Stop Ayme justifie avoir adressé le 17 mars 2021 à la SCI Ayme-La Miche deux courriers recommandés, le premier pour la mettre en demeure de procéder au remplacement de la chaudière qualifiée de vétuste, le second pour la mettre en demeure de lui communiquer un "prévisionnel de travaux à venir" et un rapport relatif à l'amiante. Elle a également adressé au bailleur le 30 juillet 2021 un courrier recommandé par l'intermédiaire de son conseil pour lui notifier sa décision de cesser l'exploitation des locaux et d'en fermer l'accès en raison des sinistres dus à la vétusté de la toiture. La demanderesse, qui fait écrire dans son courrier recommandé du 30 juillet 2021 que "Les très nombreuses demandes et mises en demeure qui vont [vous ont] été adressées par la Société AYME ET FILS n'ont pourtant jamais été suivies d'effet", ne produit pas la copie des mises en demeure alléguées. L'existence des courriers de mise en demeure n'est donc pas prouvée. La société First Stop Ayme, informée de désordres concernant la toiture des locaux pris à bail depuis l'année 2015, ne justifie pas avoir informé le bailleur des difficultés constatées, ni l'avoir mis en demeure de réaliser les travaux de rénovation de la toiture, avant de prendre la décision unilatérale de cesser l'exploitation des locaux au mois de juillet 2021 et de l'assigner en justice au mois de décembre 2021. La demanderesse, qui a manqué à son obligation contractuelle d'information du bailleur concernant les désordres affectant la toiture, n'est pas fondée à solliciter la résiliation du bail pour manquement de celui-ci à ses obligations de délivrance et d'entretien. De même, la société First Stop Ayme ne peut pas prétendre à la résiliation du bail en invoquant l'absence de remplacement de la chaudière prétendument défectueuse, alors qu'elle ne produit aucune pièce prouvant l'existence de ce désordre. En conséquence, la société First Stop Ayme sera déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial aux torts du bailleur. 2 - Sur la demande d'expertise aux fins d'évaluation des préjudices résultant de la résiliation du bail : La demande de résiliation du bail étant rejetée, la société First Stop Ayme sera déboutée par voie de conséquence de sa demande d'expertise tendant à l'évaluation des préjudices résultant de la résiliation du bail. 3 - Sur la demande subsidiaire d'indemnisation des préjudices : A défaut pour la société preneuse d'avoir averti le bailleur des désordres affectant la toiture, celle-ci ne peut pas lui reprocher d'avoir commis une faute contractuelle en n'effectuant pas les travaux de réparation nécessaires à l'exploitation des lieux. Au surplus, la société First Stop Ayme, qui justifie que le bâtiment a fait l'objet d'infiltrations d'eau ponctuelles, ne démontre pas que la gravité des désordres subis était telle qu'elle s'est trouvée contrainte de cesser l'exploitation des locaux pris à bail,. Ni le rapport de la médecine du travail établi après la visite du 6 juillet 2021 ni les autres pièces versées aux débats ne permettent de caractériser un danger présent et actuel résultant des infiltrations d'eau ou d'une absence de chauffage. Si le logement situé à l'étage du bâtiment se trouve en effet dans un état de dégradation avancé, la demanderesse ne prouve pas avoir eu l'intention d'y exercer son activité commerciale. La décision prise par la société First Stop Ayme de cesser l'exploitation des locaux pris à bail au mois de juillet 2021 ne peut donc pas être mise en lien avec les désordres invoqués concernant la toiture et l'installation de chauffage. En l'absence de faute contractuelle commise par la SCI Ayme-La Miche et de preuve d'une impossibilité d'exploiter même partiellement les locaux, la société First Stop Ayme sera déboutée de sa demande de restitution des loyers, charges provisionnelles ou définitives, impôts et frais de gardiennage acquittés depuis le 13 juillet 2021. 4 - Sur la demande subsidiaire de condamnation du bailleur à effectuer les travaux de réparation : Le bail commercial liant les parties est toujours en vigueur, de sorte que la société preneuse a vocation à reprendre l'exploitation des locaux pris à bail. La société First Stop Ayme est en droit de solliciter la réalisation par le bailleur des grosses réparations que nécessite le bâtiment loué. Le rapport de Monsieur [N], qui n'est pas contradictoire, ne peut pas fonder la décision de condamnation de la SCI Ayme-La Miche à effectuer les travaux de réparation que celui-ci a préconisés. Malgré l'ancienneté du litige, il y a lieu d'ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l'existence et l'ampleur des désordres allégués, ainsi que la nature et le coût des réparations à effectuer, les parties n'ayant pas jugé utile de solliciter une telle mesure avant tout procès ou au cours de l'instruction de la présente instance. La demanderesse ne rapportant pas la preuve de la défectuosité de l'installation de chauffage, il est exclu de confier à l'expert des investigations concernant celle-ci. La provision à valoir sur les honoraires de l'expert, fixée à 4 000 euros, sera mise à la charge de la société First Stop Ayme, demanderesse de la mesure d'instruction. 5 - Sur la demande reconventionnelle d'exécution forcée du bail et de paiement des loyers : Le bail commercial liant les partie n'est pas résilié et a vocation à se poursuivre jusqu'à son terme initial, le 31 mars 2029. La SCI Ayme-La Miche demande dans le dispositif de ses écritures à la juridiction d' "ordonner l'exécution forcée du bail commercial et le paiement de loyers jusqu'à son terme". La demande d'exécution forcée du contrat est, par la généralité de ses termes, une demande indéterminée qui doit être rejetée. Il appartenait au bailleur, le cas échéant, de solliciter la condamnation du preneur à reprendre l'exploitation des locaux. La société First Stop Ayme déclare qu'elle continue actuellement de payer les loyers, assertion non démentie par la SCI Ayme-La Miche qui ne fait pas état de loyers impayés. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner le paiement des loyers jusqu'au terme du bail. 6 - Sur la demande reconventionnelle de condamnation du preneur à effectuer des travaux de réparation de la toiture : Il a été jugé que les travaux de rénovation de la toiture en fibrociment dégradée par la vétusté incombent au bailleur et non au preneur, en vertu des stipulations contractuelles. Par suite, la SCI Ayme-La Miche sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société First Stop Ayme à effectuer les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture. 7 - Sur les autres demandes reconventionnelles de condamnation à effectuer des travaux : La réfection de l'étanchéité de la toiture est un préalable nécessaire à l'exécution de tous autres travaux de rénovation du bâtiment. Il est en effet indispensable de mettre un terme aux infiltrations d'eau avant d'engager les travaux de rénovation de l'appartement, de nettoyage du sol du bâtiment commercial et plus généralement, tous travaux de remise en état. Les demandes de condamnation du preneur à effectuer des travaux de réparation et d'entretien, y compris de l'extérieur du bâtiment, seront réservées dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise. 8 - Sur la demande de production de la déclaration de sinistre de la société First Stop Ayme auprès de son assureur : La SCI Ayme-La Miche présente une demande de condamnation de la société First Stop Ayme à produire la déclaration de sinistre qu'elle a dû adresser à son assureur concernant les dégâts des eaux affectant le logement du premier étage. Cette demande ne repose sur aucun moyen de droit ou de fait. Les dégâts dus aux infiltrations d'eau sont manifestement anciens et il n'est pas établi que la société preneuse ait effectué une déclaration de sinistre à son assureur dans les délais prévus par la police d'assurance. En page 18 de ses dernières écritures, la SCI Ayme-La Miche prend acte de cette absence de déclaration de sinistre et conclut que "Dans ces conditions, le locataire doit en assumer seul les conséquences et procéder à la réfection des travaux de cette habitation sous astreinte de 1.000€ (sic) par jour de retard à compter de la signification dudit jugement." La demande, non fondée, sera donc rejetée. 9 - Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive : Aux termes de l'article 1240 du code civil, "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer." L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus qu'en présence d'une faute commise par une partie dans l'exercice de son droit d'agir, cette faute pouvant résulter, notamment, d'une intention de nuire, de la mauvaise foi ou de la légèreté blâmable. En l'espèce, il n'est pas démontré que l'action en justice intentée par la société First Stop Ayme présente un caractère abusif. La demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive sera rejetée. 10 - Sur les demandes accessoires : La juridiction n'étant pas dessaisie, il convient de réserver les dépens et les demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en la cause, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en l'absence de disposition légale contraire. Il n'est donc pas nécessaire d'ordonner l'exécution provisoire. Aucune considération de droit ou de fait ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de tout ou partie de la décision.

PAR CES MOTIFS

, Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et partiellement avant dire droit, Déboute la société First Stop Ayme de sa demande de résiliation du bail commercial renouvelé le 12 mai 2017 aux torts du bailleur, Déboute la société First Stop Ayme de sa demande d'expertise aux fins d'évaluation des préjudices résultant de la résiliation du bail, Déboute la société First Stop Ayme de sa demande subsidiaire de restitution des loyers, charges provisionnelles ou définitives, impôts et frais de gardiennage acquittés depuis le 13 juillet 2021, Avant dire droit sur la demande de condamnation de la SCI Ayme-La Miche à effectuer les travaux de réparation de la toiture : Ordonne une expertise, Désigne pour y procéder Monsieur [H] [X], [Adresse 3] (Téléphone portable : [XXXXXXXX01] ; adresse électronique : [Courriel 7]), expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Lyon, - convoquer les parties, - se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], - entendre les parties et tout sachant et prendre connaissance de tous documents utiles, - procéder à l'examen des désordres constatés concernant la toiture du bâtiment et en vérifier l'existence, - décrire les désordres et donner un avis sur leur nature, leur importance et leur gravité, - déterminer la cause et l'origine des désordres, - décrire les travaux nécessaires à la reprise des désordres en chiffrant leur coût par référence à des devis ou documents équivalents, - donner son avis sur le délai de leur réalisation, - donner tous les éléments d'évaluation permettant de chiffrer les préjudices subis par le maître de l'ouvrage, - déposer un pré-rapport et répondre aux dires des parties, Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ; qu'en particulier, il pourra recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes ; qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport, Dit que l'expert communiquera aux parties et déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations et s'expliquera techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qui seront recueillis, Fixe à 4 000 euros la provision à valoir sur les honoraires de l'expert, qui devra être versée par la société First Stop Ayme au plus tard le 10 septembre 2025 à la régie du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, Dit qu'à défaut de consignation à l'expiration de ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que, lors de la première réunion d'expertise ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert évaluera de façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours, Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises et aux parties le montant de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une provision complémentaire, Commet le juge chargé du suivi des expertises pour surveiller les opérations d'expertise, Dit qu'il sera pourvu au remplacement de l'expert dans les cas, conditions et formes prévus par les articles 234 et 235 du code de procédure civile, Dit que l'expert adressera aux parties, avec un exemplaire du rapport, une copie de sa demande d'honoraires pour qu'elles puissent présenter, s'il y a lieu, leurs observations au juge taxateur, Dit que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 avril 2026, Déboute la SCI Ayme-La Miche de sa demande d'exécution forcée du bail, Déboute la SCI Ayme-La Miche de sa demande de condamnation de la société First Stop Ayme à payer les loyers jusqu'au terme du bail, Déboute la SCI Ayme-La Miche de sa demande de condamnation de la société First Stop Ayme à effectuer les travaux de réparation de la toiture du bâtiment pris à bail, Réserve les demandes de la SCI Ayme-La Miche tendant à la condamnation de la société First Stop Ayme à effectuer les travaux de réparation et d'entretien de l'intérieur et de l'extérieur du bâtiment jusqu'au dépôt du rapport d'expertise, Déboute la SCI Ayme-La Miche de sa demande de condamnation de la société First Stop Ayme à produire la déclaration de sinistre adressée à son assureur concernant les dégâts des eaux dans le logement du premier étage, Déboute la SCI Ayme-La Miche de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution de tout ou partie des dispositions du jugement, Réserve les dépens de l'instance et les demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 18 juin 2026 pour reprise de l'instruction de l'affaire après dépôt du rapport d'expertise ou radiation. Prononcé le vingt-quatre juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier Le président copie exécutoire + ccc le : à Me Rodolphe AUBOYER-TREUILLE Me Benoît CONTENT