Tribunal judiciaire de Valenciennes, 28 août 2026, 23/01176

N° RG 23/01176 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F6XR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES PREMIERE CHAMBRE CIVILE Affaire n° N° RG 23/01176 - N° Portalis DBZT-W-B7H-F6XR N° minute : 26/131 Code NAC : 31B JD/AFB LE VINGT HUIT AOÛT DEUX MIL VINGT SIX DEMANDEURS M. [V] [D] [F] né le 07 Juillet 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Fabienne MENU membre de la SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant Mme [X] [H] épouse [F] née le 03 Janvier 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Fabienne MENU membre de la SELAS ACTION-CONSEILS, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant DÉFENDERESSES Société [Localité 3] [Adresse 2], Société civile de construction vente immatriculée au RCS LILLE MÉTROPOLE sous le n° 798 590 642,dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Delphine NOWAK de la SELAS BIGNON LEBRAY, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant SOCIETE GENERALE, SA ayant pour numéro unique d'identification : 552 120 222 RCS [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de sa Direction Commerciale Régionale d'[Localité 5], représentée par son Directeur domicilié audit siège représentée par Maître Farid BELKEBIR, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat postulant, Maître Dominique FONTANA représentant la SELARL DREYFUS-FONTANA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant * * * Jugement contradictoire, les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 25 Juin 2026 prorogé à plusieurs reprises jusqu'à ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Justine DELRIEU, Juge, assistée de Madame Anne Françoise BRASSART, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière. Débats tenus à l'audience publique du 12 Mars 2026 devant Madame Justine DELRIEU, Juge statuant en Juge Unique, par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière et en présence de Madame Nathalie VERQUIN, Greffière. * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2019, Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] ont conclu avec la société civile de construction vente (SCCV) [Localité 3] [Adresse 2], représentée par la société SIGLA NEUF, un contrat de réservation d'un appartement avec place de stationnement à vendre en l'état de futur achèvement dans le cadre du programme immobilier baptisé «ESKO» situé à [Localité 3]. Suivant acte authentique du 12 mars 2021, les époux [F] ont conclu avec la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur l'acquisition, dans le cadre du programme immobilier « ESKO » susvisé, d'un appartement et d'un emplacement de stationnement composant les lots 320 et 78 d'un immeuble situé à [Localité 3]), [Adresse 2] et [Adresse 5], cadastré sections AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], 11, [Cadastre 3] et [Cadastre 4], pour un montant de 159 000 euros TTC, payable au fur et à mesure de l'avancement des travaux suivant l'échelonnement suivant : A la signature de l'acte authentique de vente : 30 % du prix de vente, soit 47 700 euros,A l'achèvement des fondations : 5 % du prix de vente, soit 7 950 euros,A l'achèvement de la dalle basse 1er étage : 25 % du prix de vente, soit 39 750 euros, A la mise hors d'eau : [Cadastre 3] % du prix de vente, soit 15 900 euros,A la mise hors d'air : 20 % du prix de vente, soit 31 800 euros,A l'achèvement de l'immeuble : 5 % du prix de vente, soit 7 950 euros,A livraison et remise des clefs : 5 % du prix de vente, soit 7 950 euros. La livraison du bien devait intervenir au cours du troisième trimestre de l'année 2022. Pour financer cette acquisition, suivant offre de prêt acceptée du 2 mars 2021, la société anonyme SOCIETE GENERALE a consenti aux époux [F], un prêt d'un montant de 168 449,20 euros remboursable en 264 mensualités avec différé partiel de 36 mois inclus, au taux fixe de 1,15% l'an. Le prêt était garanti par un cautionnement CREDIT LOGEMENT. Une somme de 56 913,88 euros a été débloquée par l'établissement bancaire le 5 mars 2021, afin de permettre la réalisation de la vente. Le 31 mars 2022, la société SIGLA NEUF a contacté les époux [F] pour leur indiquer que la réalisation du programme ne pourrait avoir lieu. Les parties se sont alors entendues pour une résolution amiable du contrat sous réserve de la prise en charge par la venderesse de l'ensemble des frais d'ores et déjà exposés par les Consorts [F]. Exposant n'avoir toujours pas obtenu le remboursement des sommes engagées et la régularisation des actes constatant la résolution du contrat malgré de multiples relances amiables, suivies d'une lettre de mise en demeure avec accusé de réception en date du 11 août 2022 adressée par leur Conseil, les époux [F], par acte de commissaire des 20 mars et 13 avril 2023, ont assigné la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins notamment de voir prononcer la résolution de la vente et du contrat de prêt conclu avec la SA SOCIETE GENERALE et d'obtenir le remboursement des sommes engagées. Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 22 août 2024, les époux [F] demandent au tribunal de : prononcer la résolution de la vente en état futur d'achèvement conclue le 12 mars 2021 avec la SCCV [Localité 3] [Adresse 2], selon acte reçu par Maître [M] [K], Notaire associé, portant sur l'appartement n° C42, type T2, ci-après désigné : lot n° 320, situé [Adresse 5], [Adresse 2], cadastré n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], 11, [Cadastre 3],[Cadastre 4], section AP, ainsi que sur l'emplacement de stationnement n°78 et les 60/100 000èmes des parties générales de l'immeuble, ci-après désigné : lot n°512 situé [Adresse 5], [Adresse 2], aux torts exclusifs de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] ;ordonner la publication de la décision à intervenir à la Publicité foncière aux frais de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] ;condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à leur régler les sommes suivantes : 47 700 euros au titre du capital dû à la banque SOCIETE GENERALE, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du 11 août 2022, date de la mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil, 9 213,88 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais engagés afin de permettre la réalisation de la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du 11 août 2022, date de la mise en demeure, et avec capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil, 15 900 euros à titre d'indemnité conventionnelle insérée à l'acte authentique de vente du 12 mars 2021, 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; prononcer la résolution corrélative du contrat de prêt conclu avec la société SOCIETE GENERALE n°82100915542 ;dire qu'ils sont redevables à l'égard de la société SOCIETE GENERALE la somme de 56 913 euros au titre du capital prêté ;condamner la société SOCIETE GENERALE à leur régler la somme de 3 541 euros, à parfaire, au titre des échéances du prêt immobilier d'ores et déjà réglées, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts ;ordonner la compensation entre les sommes dues par eux et la société SOCIETE GENERALE ;subsidiairement, condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à leur régler la somme de 1 530,45 euros, à parfaire, au titre des primes d'assurances déjà réglées par eux à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts ;condamner la société SOCIETE GENERALE à leur régler la somme de 1 857,95 euros, à parfaire, au titre des échéances du prêt immobilier d'ores et déjà réglées, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir avec capitalisation des intérêts ;condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la Publicité foncière ; la condamner aux entiers frais et dépens de l'instance qui comprendront les coûts de publication de l'assignation et de la décision à intervenir au service de la Publicité foncière ;débouter la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] et la société SOCIETE GENERALE de l'ensemble de leurs demandes. Au soutien de leur demande de résolution de la vente, ils font valoir, sur le fondement des articles 1601-3, 1610, 1611, 1217 et 1224 et suivants du code civil, que la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] a méconnu son obligation de délivrance et considèrent que cette inexécution est fautive dès lors qu'il lui appartenait, en tant que professionnelle de l'immobilier, de s'assurer de la faisabilité de son programme immobilier dans les délais promis avant de s'engager contractuellement. Ils soutiennent à cet égard que la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] ne peut se prévaloir de la force majeure dans la mesure où cette réglementation ancienne ne pouvait être ignorée de cette société professionnelle de l'immobilier, et ce d'autant plus que son bureau d'étude l'avait alerté à ce sujet de son aveu même. Ils considèrent ainsi que cette réglementation n'était ni hors du contrôle de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2], ni imprévisible et irrésistible. S'agissant des conséquences de la résolution, ils soutiennent, sur le fondement de l'article 122 9 du code civil et de l'article 1231-1 du code civil, que celle-ci entraîne non seulement la remise des parties dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion dudit contrat, ce qui implique la restitution de l'acompte versé, mais également l'indemnisation des préjudices résultant de la résolution du contrat. A ce titre, ils soutiennent justifier d'un préjudice constitué par les frais de notaire, bancaires, de courtier et de garantie auprès du CREDIT LOGEMENT qu'ils ont dus engagés afin de permettre la réalisation de la vente, ainsi que d'un préjudice moral en raison de l'incertitude dans laquelle ils se trouvent quant au devenir du contrat conclu, outre l'indemnité de résiliation contractuelle prévue au contrat. Ils s'opposent à la demande de la SA SOCIETE GENERALE d'ordonner à la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] de se libérer des sommes qu'elle leur doit directement entre les mains de la banque, à concurrence des sommes qu'ils doivent à la banque, faisant valoir que l'établissement bancaire est tiers au contrat de vente en l'état futur d'achèvement et ne justifie pas du fondement juridique de sa demande. Sur les conséquences de la résolution à l'égard du prêt souscrit auprès de la SA SOCIETE GENERALE, ils soutiennent que la résolution du contrat principal emporte de plein droit celle du contrat de prêt lequel constitue l'accessoire du contrat de vente principal et se trouve, du fait de la résolution de ce contrat, dépourvu de toute cause. Ils font valoir que la résolution de ce contrat de prêt emporte, de leur part, obligation de restituer le capital emprunté et de la part de la SA SOCIETE GENRALE, celle de leur restituer les sommes perçues au titre des échéances de remboursement échues et payées, ainsi que les frais d'assurance emprunteur qu'ils ont réglés. Ils soutiennent à ce titre que le contrat de prêt et le contrat d'assurance sont interdépendants, que la SA SOCIETE GENERALE a été leur seul interlocuteur dans le cadre du contrat d'assurance groupe et a perçu les primes versées par eux. Ils considèrent à titre subsidiaire que la faute de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] étant à l'origine du préjudice que constitue pour eux le règlement de ces primes d'assurances, elle devra être condamnée à en supporter le coût à titre de dommages et intérêts. Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 13 mars 2024, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] demande au tribunal de : prendre acte de son acceptation de restituer la somme de 47.700 euros correspondant à l'acompte versé aux époux [F] ;débouter les époux [F] de leur demande de condamnation à payer 9.213,88 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux frais engagés afin de permettre la réalisation de la vente, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du 11 août 2022, date de la mise en demeure ; débouter les époux [F] de leur demande de condamnation à payer 15 900 euros à titre d'indemnité conventionnelle insérée à l'acte de vente du 12 mars 2021 ; débouter les époux [F] de leur demande de condamnation à payer 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ; débouter la SOCIETE GENERALE l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; condamner les époux [F] et la SOCIETE GENERALE, solidairement, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner les époux [F] et la SOCIETE GENERALE, solidairement, aux entiers frais et dépens de l'instance. Elle soutient avoir toujours consenti à ce qu'intervienne une résolution amiable du contrat de VEFA conclu avec les époux [F] et conteste tout blocage ou réticence de sa part, expliquant que s'agissant d'un projet de cette envergure, les démarches sont longues. Elle soutient par ailleurs que la non-réalisation du programme immobilier ne lui est pas imputable mais est due à une problématique de la loi sur l'eau qui a rendu le programme immobilier impossible à réaliser dans les délais impartis. Elle considère ainsi ne pas être redevable de l'indemnité prévue au contrat dès lors qu'aucune faute ne peut lui être imputée, se prévalant par ailleurs des dispositions de l'article 1218 du code civil relatives à la force majeure. Pour les mêmes raisons tenant à l'absence de démonstration d'une faute qui lui serait imputable, elle s'oppose par ailleurs aux demandes indemnitaires des époux [F]. Elle fait en outre valoir que ces derniers n'établissent pas la réalité de leur préjudice, tant matériel que moral. Pour s'opposer à la demande de garantie formée par la SA SOCIETE GENERALE à son encontre, elle fait valoir qu'elle est un tiers au contrat conclu entre cette dernière et les époux [F]. En réponse à la demande de la SA SOCIETE GENERALE de la voir condamner à supporter à titre de dommages et intérêts, les intérêts conventionnels échus et à échoir ainsi que les frais contractuels perçus lors de la conclusion du prêt, elle soutient que les époux [F] ne pouvant être contraints de rembourser une somme autre que le capital prêté, excluant les intérêts restant à échoir ou une indemnité, elle ne peut y être tenue. Elle fait en toutes hypothèses valoir que la SA SOCIETE GENERALE ne justifie d'aucune faute quelle aurait commise. Par dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 8 novembre 2024, la SA SOCIETE GENERALE demande au tribunal de : Dans l'hypothèse où le tribunal prononcerait la nullité ou la résolution de la vente et considèrerait que celle-ci entraîne la nullité ou la résolution du prêt, condamner solidairement les époux [F] à lui payer la somme de 56.913,88 euros représentant la somme décaissée à leur profit majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;ordonner la compensation entre sa créance à l'encontre des époux [F] et les sommes qu'elle pourrait être tenue de restituer aux emprunteurs au titre des sommes perçues dans le cadre de l'exécution du contrat de prêt ;débouter les époux [F] d leur demande de remboursement des cotisations d'assurance à son égard ; Le cas échéant, débouter les époux [F] de leur demande de remboursement des frais de cautionnement CREDIT LOGEMENT que la banque n'a pas perçus ;condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à garantir les époux [F] de toutes sommes qu'ils pourraient devoir à SOCIETE GENERALE résultant de la résolution ou de la nullité du prêt ;condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à lui payer, à titre de dommages-intérêts, les intérêts conventionnels échus et à échoir ainsi que les frais contractuels perçus lors de la conclusion du prêt s'élevant à la somme totale de 12.120,91 euros ;ordonner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] de se libérer des sommes dues aux époux [F] directement entre ses mains à concurrence des sommes dues par les emprunteurs à la banque ;condamner in solidum tous succombants, soit la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] ou les époux [F], à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;statuer ce que de droit quant aux dépens. Elle expose que les règlements effectués par les époux [F] au titre du prêt, assurance incluse, s'élèvent à la somme de 4.489,65 euros, et hors assurance à celle de 3 411,57 euros, après paiement de l'échéance du 7 septembre 2024 et soutient être fondée, en application de 1347 du code civil, à demander au tribunal d'être dispensée de restituer aux époux [F] les échéances de remboursement du prêt perçues dans le cadre de l'exécution du contrat et d'ordonner la compensation entre la créance de la banque et les sommes qu'elle pourrait être tenue de rembourser aux emprunteurs. Elle soutient que les époux [F] doivent être déboutés de leur demande tendant à la voir condamner à restituer les primes d'assurance destinées à l'assureur qui les a perçues dans le cadre de l'exécution du contrat. Elle fait valoir que, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] étant responsable de la résolution de la vente et du prêt, elle est fondée à solliciter que celle-ci soit condamnée à la garantir des sommes dues par les époux [F] au titre du prêt et à l'indemniser de son préjudice correspondant à son manque à gagner résultant de l'annulation du prêt, et notamment à la perte des intérêts conventionnels et des frais contractuels auxquels elle aurait pu prétendre dans le cadre de l'exécution du contrat et ce, jusqu'à son terme, dès lors que rien ne permet de dire que les emprunteurs n'auraient pas poursuivi le remboursement du prêt jusqu'à son terme. A cet égard, elle fait valoir que les tiers au contrat son fondés en application de l'article 1240 à invoquer son exécution défectueuse dès lors qu'elle leur a causé un dommage. La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 juin 2025 par ordonnance du même jour. A l'audience du 12 mars 2026, le conseil des époux [F] a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture afin de produire le justificatif de publication de l'assignation au service de la publicité foncière. L'affaire a par la suite été plaidée à cette audience et la décision mise en délibéré au 25 juin 2026, prorogée au 16 juillet 2026, au 20 août 2026 puis au 28 août 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif. La révocation de l'ordonnance de clôture Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile alinéas 1 et 3 « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue […]. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. » Il résulte des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité sont irrecevables si elles n'ont pas été publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles. En l'espèce, les époux [F] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture afin de pouvoir produire le justificatif de publication de leur assignation au service de la publicité foncière conditionnant la recevabilité de son action en résolution de la vente. Les conseils de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] et SA SOCIETE GENERALE ont déclaré à l'audience ne pas s'opposer à cette demande. Il convient par conséquent de révoquer l'ordonnance de clôture du 12 juin 2025 et de fixer la nouvelle clôture au 12 mars 2026 à 15h02. 2. Sur la demande de résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 12 mars 2021 L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1217 de ce même code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;- obtenir une réduction du prix ;- provoquer la résolution du contrat ;- demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » Selon les articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Elle peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. En matière de contrat de vente, l'article 1610 du code civil dispose que « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur. » En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats et des écritures de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] dans lesquelles elle indique avoir renoncé à la réalisation du programme immobilier ESKO en raison de problématiques liées à la règlementation relative à la loi sur l'eau que la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] n'a pas exécuté les obligations mises à sa charge dans le cadre du contrat conclu avec les époux [F] et que cette inexécution est définitive. En conséquence, la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 12 mars 2021 sera prononcée à la date de la présente décision et il y a également lieu d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent. 3. Sur les restitutions entre la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] et les époux [F] Aux termes de l'article 1229 du code civil, « la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procurées l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. » Selon 1352-6 du code civil, « la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. » L'article 1352-7 de ce même code dispose que « celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande. » En l'espèce, la résolution du contrat de vente ayant été prononcée, il convient de condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à restituer aux époux [F] le paiement perçu, dont il est établi et non contesté qu'il s'élève à la somme de 47 700 euros réglés au jour de la vente, correspondant à 30% du prix de vente. Cette somme portera intérêt aux taux légal à compter du 11 août 2022, date à laquelle les époux [F] ont mis en demeure la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] de lui restituer cette somme, augmentée des frais engagés, conformément aux dispositions de l'article 1352-7 du code civil. La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application de l'article1343-2 du code civil. En revanche, il n'est pas nécessaire de condamner les époux [F] à restituer l'immeuble dont il résulte des écritures et des pièces des parties qu'il n'a jamais été achevé ou dont, à tout le moins, les époux [F] n'on jamais pris possession. 4. Sur l'indemnité conventionnelle et les demandes d'indemnisation complémentaires Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » L'article 1611 de ce même code dispose par ailleurs que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. » Selon l'article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » L'article L.261-14 du code de la construction et de l'habitation dispose quant à lui que le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d'une indemnité supérieure à [Cadastre 3] pour 100 du prix. En application de l'article 1230 du code civil, la résolution du contrat n'affecte pas la clause pénale. Enfin, l'article 1218 du Code civil dispose que : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. » En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 12 mars 2021 prévoit en page 17 au paragraphe "Indemnités en cas de résolution" que : "La résolution de la vente pour quelque cause qu'elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d'une indemnité égale à [Cadastre 3]% du prix. Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi." Il n'est ni contesté, ni contestable que cette indemnité contractuelle de [Cadastre 3]% constitue une clause pénale. Pour s'opposer à l'application de cette clause, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] invoque la force majeure, faisant valoir que la problématique de la loi sur l'eau a rendu le programme immobilier impossible à réaliser. Or, il ressort des éléments du dossier que la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] n'a déposé son dossier auprès de la Direction départementale des territoires et de la mer que le 25 mai 2021, alors que le programme était déjà commercialisé depuis plusieurs mois et que de nombreux appartements étaient déjà vendus, comme celui acquis par les demandeurs. Or, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] ne s'explique pas sur les raisons de ce dépôt tardif. Elle indique que la nécessité de déposer un dossier de loi sur l'eau a été mise à jour en décembre 2020 par le bureau d'étude spécialisé ANTEA GROUP mandaté pour réaliser les études de sols hydrogéologique sans toutefois en justifier, ne produisant ni l'ordre de mission de ce bureau d'étude ni le rapport de ce dernier. Il ressort en outre de l'acte authentique de vente qu'une étude géotechnique de conception de type G2 avant-projet a été réalisé en novembre 2016 par ce bureau d'étude. En toutes hypothèses et à supposer même que la nécessité de déposer un dossier sur la loi de l'eau soit apparue en décembre 2020, cette problématique était connue de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] au moment de la régularisation de l'acte authentique de vente le 12 mars 2021 et n'était donc pas imprévisible, pas plus que n'était imprévisible le retard que la constitution de ce dossier et son traitement aurait sur la date de livraison de l'immeuble, la SCCV indiquant elle-même dans ses conclusions que le délai de réponse de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer variait entre 2 à 12 mois d'instruction. Par ailleurs le délai pour constituer le dossier adressé à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer, de même que le caractère incomplet de ce dernier est imputable à la SCCV [Localité 3] [Adresse 2], de sorte que le retard pris dans la construction rendant le programme inéligible au dispositif Pinel n'est pas totalement extérieur à la SCCV [Localité 3] [Adresse 2]. Elle ne démontre pas par ailleurs que ce retard n'aurait pas pu être évité ou a minima réduit de manière à lui permettre de respecter les délais imposés par la loi PINEL si elle avait déposé un dossier complet plus tôt. La preuve du caractère irrésistible de l'événement n'est pas non plus rapportée. Par conséquent, au regard de l'absence totale de livraison alors que celle-ci aurait dû intervenir au plus tard le 31 décembre 2022 et en l'absence de force majeure, il y a lieu de condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à payer aux époux [F] la somme de 15 900 euros correspondant à [Cadastre 3]% du prix de vente au titre de la clause pénale susmentionnée, dont le caractère manifestement excessif ou dérisoire n'est ni allégué ni démontré. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement en application de l'article 1231-7 du code civil. En revanche, le bénéfice de la clause pénale exclut de faire droit à la demande de dommages et intérêts complémentaires, la clause pénale ayant pour objet de forfaitiser le préjudice. En effet, la réserve contractuelle faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi, reprenant en substance les dispositions de l'article L.261-14 du code de la construction et de l'habitation, ne permet pas aux époux [F] de demander la réparation des préjudices effectivement subis en sus de la clause pénale, mais à la place de la clause pénale, les indemnisations selon ces deux modalités étant alternatives et non cumulatives. Dès lors, dans la mesure où les époux [F] revendiquent le bénéfice de l'indemnité prévue au contrat qui a vocation à couvrir forfaitairement tous les chefs de préjudice résultant de la résolution, elles ne peuvent solliciter en sus l'indemnisation des frais engagés afin de permettre la réalisation de la vente, en ce compris les frais de la garantie prise auprès du CREDIT LOGEMENT et les primes de l'assurance emprunteur, ainsi que leur préjudice moral. Les époux [F] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] au titre de l'indemnisation des frais engagés afin de permettre la réalisation de la vente et de leur préjudice moral, de même que de leur demande subsidiaire de dommages et intérêts au titre des primes d'assurances du prêt déjà réglées. 5. Sur la caducité du contrat de prêt et les restitutions réciproques L'article 1186 du code civil dispose « qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement ». Selon l'article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Le tribunal rappelle ici qu'il résulte des articles 1352 et suivants du code civil que les restitutions résultant d'une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l'anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu'avant la vente étant une conséquence légale de la résolution. Par suite, si une demande en résolution est formulée, elle emporte automatiquement demande de restitutions. En vertu de l'article 1347 du code civil « la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. » L'article 1348 du code civil dispose que « la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. » En l'espèce, il n'est pas contesté que le contrat de prêt les époux [F] auprès de la SA SOCIETE GENERALE faisait partie d'une opération d'ensemble liée à leur achat d'un bien immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement. Il y a donc lieu de prononcer la caducité du contrat de prêt conclu entre le époux [F] et la SA SOCIETE GENERALE le 02 mars 2021. Il résulte des éléments produits aux débats et notamment du contrat de prêt, du tableau d'amortissement et du décompte réalisé par la SA SOCIETE GENERALE que cette dernière a versé aux époux [F] un capital de 56 913,88 euros, déduction faite de la somme de 1 000 euros correspondant aux frais de dossier prévus au contrat qui doivent être restitués et dont il résulte du tableau d'amortissement qu'ils ont été imputés sur le capital, soit la somme de 55 913,88 euros. Les époux [F] seront donc condamnés à restituer cette somme à la SA SOCIETE GENERALE. En revanche, il résulte du contrat de prêt que les époux [F] n'ont pas souscrit d'assurance emprunteur auprès de la SA SOCIETE GENERALE, mais ont adhéré, par l'intermédiaire de la SA SOCIETE GENERALE aux contrats d'assurance-groupe CNP ASSURANCES. Or, la société CNP ASSURANCES n'a pas été attraite à la présente procédure. En toutes hypothèses, ce préjudice a vocation à être réparé par l'indemnité conventionnelle que la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] été condamnée à payer aux époux [F]. Les époux [F] seront par conséquent déboutés de leur demande formée au titre de frais d'assurance à l'encontre de la SA SOCIETE GENERALE. La compensation étant demandée, elle sera ordonnée entre les créances respectives des parties. 6. Sur les demandes formées par la SA SOCIETE GENERALE à l'encontre de la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle lui a causé un dommage. En l'espèce, la caducité du prêt découlant de la résolution du contrat de VEFA imputable à la SCCV, la SA SOCIETE GENERALE est bien fondée à invoquer un préjudice financier dont la SCCV lui doit réparation. Ce préjudice est constitué par la restitution des intérêts échus et la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que des frais engagés. En l'occurrence, il ressort du tableau d'amortissement produit que le montant des intérêts contractuels, échus au jour du présent jugement annulant la vente et le prêt, que la SA SOCIETE GENERALE devait percevoir s'élève à 3 572,41 euros et celui des intérêts à échoir à 4 920,50 euros. Néanmoins, la perte de chance de recevoir de l'emprunteur les intérêts restant à échoir à la date de l'anéantissement du prêt ne peut être totale en raison du risque de défaillance de l'emprunteur ou de la possibilité de rembourser le prêt par anticipation. La perte de chance de percevoir les intérêts à échoir sera ainsi évaluée à 80%, soit 3 936,40 euros (4 920,50 x 80%). L'indemnisation au titre des intérêts sera donc fixée à la somme totale de 7 508,81 euros (3 572,41 + 3 936,40) outre les frais de dossier d'un montant de 1 000 euros, suivant l'offre de prêt produite, qu'elle a été condamnée à restituer. En revanche, le surplus des frais contractuels réclamés n'est pas justifié, étant précisé que la somme de 2100 euros prévue au contrat correspond aux frais de courtier et non à des frais dus à la banque et qu'il n'est pas démontré que les frais de tenue de compte n'ont pas été facturés aux époux [F], au moins partiellement. En conséquence, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] sera condamnée à payer à la SA SOCIETE GENERALE la somme de 8 508,81 euros (7 508,81 + 1 000) en réparation de son préjudice. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA SOCIETE GENERALE de condamner la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] à garantir les époux [F] de toutes sommes qu'ils pourraient devoir à SOCIETE GENERALE résultant de la résolution ou de la nullité du prêt dans la mesure où, outre le fait que cette demande n'est pas formée à son profit, celle-ci n'est légalement prévue que pour les crédits à la consommation et la SA SOCIETE GENERALE n'expose aucun autre moyen l'appui de cette prétention. Par ailleurs, la restitution du capital emprunté par les époux [F] ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, sauf en cas d'insolvabilité démontrée de ces derniers, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, a fortiori au regard de la condamnation de la SCCV [Adresse 2] à leur restituer l'acompte correspondant à ce capital. Au demeurant, le prêteur conserve, pour la restitution du capital prêté, le bénéfice de la sûreté constituée pour le remboursement du prêt, en l'occurrence la caution de CREDIT LOGEMENT, ce qui est prévu à l'article 1352-9 du code civil. La SA SOCIETE GENERALE sera donc déboutée de sa demande de garantie. Elle sera également déboutée de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné à la SCCV [Localité 3] [Adresse 2] de se libérer des sommes dues aux époux [F] directement entre ses mains à concurrence des sommes dues par les emprunteurs à la banque, demande au soutien de laquelle cette dernière ne développe pas plus de moyen. 7. Sur les dépens et les frais irrépétibles Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SCCV [Localité 3] [Adresse 2], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des frais de publication de l'assignation et du présent jugement au service de la publicité foncière. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La SCCV [Localité 3] [Adresse 2], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer aux époux [F] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros et à la SA SOCIETE GENERALE une somme de 2 500 euros. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe, RÉVOQUE l'ordonnance de clôture du 12 juin 2025 ; ACCUEILLE le justificatif de publication de l'assignation au service de publicité foncière produit par les demandeurs ; FIXE la nouvelle clôture de l'affaire au 12 mars 2026 à 15h02 ; PRONONCE la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] et Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] le 12 mars 2021 devant Maître [M] [K], notaire associé à [Localité 6], portant sur l'acquisition d'un appartement et d'un emplacement de stationnement composant les lots 320 et 78 d'un immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 2] et [Adresse 5], cadastré sections AP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], 11, [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ; ORDONNE la publication de la présente décision au service chargé de la publicité foncière compétent ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] à restituer à Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] la somme de 47 700 euros correspondant à l'acompte perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2022, date de la mise en demeure adressée par les époux [F] ; ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article1343-2 du code civil ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] à payer à Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] la somme de 15 900 euros au titre de l'indemnité contractuelle de [Cadastre 3] % du prix, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; PRONONCE la caducité du contrat de prêt consenti le 02 mars 2021 par la société anonyme SOCIETE GENERALE à Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] ; CONDAMNE Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] à payer à la société anonyme SOCIETE GENERALE la somme de 55 913,88 euros au titre de la restitution du capital emprunté après restitution du montant des frais de dossier ; CONDAMNE la société anonyme SOCIETE GENERALE à payer à Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] l'intégralité des échéances versées comprenant capital et intérêts ; ORDONNE la compensation des créances de Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] et de la société anonyme SOCIETE GENERALE entre elles ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] à payer à la société anonyme SOCIETE GENERALE la somme de 8 508,81 euros à titre de dommages et intérêts ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] aux dépens, en ce compris le coût des frais de publication de l'assignation et du présent jugement au service de la publicité foncière ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] à payer à Monsieur [V] [D] [F] et Madame [X] [H] épouse [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société civile de construction vente [Localité 3] [Adresse 2] à payer à la société anonyme SOCIETE GENERALE la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit La Greffière, La Présidente,