Tribunal judiciaire de Paris, 4 juin 2026, 23/06590

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/06590 N° Portalis 352J-W-B7H-CZ36L N° MINUTE : 4 Assignation du : 05 Mai 2023 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 04 Juin 2026 DEMANDEURS Madame [G] [V] [Adresse 1] [Localité 1] Monsieur [O] [V] [Adresse 2] [Localité 2] Monsieur [K] [Z] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] Fondation FONDATION DE FRANCE [Adresse 5] [Localité 4] tous et toutes représentés par Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1066 DEFENDERESSE S.A.R.L HOTELIERE [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0143 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l'audience du 19 Mars 2026 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 avril 1986, M. [A] [M], Mme [J] [E], Mme [X] [E] aux droits desquels se trouvent aujourd'hui Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France (ci-après les bailleurs) ont donné à bail à la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6], divers locaux à destination d'hôtel meublé dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 1986, moyennant un loyer annuel de 63.800 francs ( 9.726,24 euros) en principal. Par acte sous seing privé du 30 janvier 2004 à effet du 30 janvier 2004, le bail a été renouvelé moyennant un loyer annuel en principal de 22.400 euros. Par arrêt rendu le 15 septembre 2021, la cour d'appel a fixé : - à la somme annuelle de 73.912 euros HT HC à compter du 1er octobre 2015 le montant du prix du bail renouvelé, - à la somme annuelle de 77.764 euros HT HC à compter du 24 décembre 2018 le montant du loyer révisé du bail renouvelé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 avril 2022, les bailleurs ont notifié à la société Hotelière [Adresse 6] une demande de révision du loyer conformément aux articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, indiquant vouloir voir porter le loyer à la somme annuelle HC HT de 80.852,46 euros. Aucune réponse n'a été formulée par le preneur et par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2023, les bailleurs ont adressé une demande de révision du loyer aux même fins. Puis les bailleurs ont fait assigner la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] devant le juge des loyers commerciaux, par acte de commissaire de justice du 05 août 2023, demandant à celui-ci de : - fixer le montant du loyer révisé du bail commercial renouvelé à effet du 13 avril 2022 à la somme annuelle en principal de 80.852, 46 euros hors taxes et hors charges ; - condamner la société Hotelière [Adresse 6] au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, les intérêts dus pour plus qu'une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du même code ; - rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire sauf disposition contraire ; - condamner la société Hotelière [Adresse 6] aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile procédure civile, qui pourront être recouvrés directement par Maître Delphine Maratray-Baccuzat, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ; - condamner la société Hotelière [Adresse 6] à payer aux bailleurs une somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023, la société Hotelière [Adresse 6] a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer du bail, révisé au 13 avril 2022, à la somme annuelle de 77.764 HT HC et condamner les bailleurs aux entiers dépens. Par jugement rendu le 26 avril 2024 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a avant dire-droit ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [H] aux fins de donner un avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail par Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France à la société Hotelière [Adresse 6] au 13 avril 2022 et indiquer quel serait le montant du loyer plafond résultant de la variation indiciaire. L'expert a déposé son rapport le 24 novembre 2025. Il conclut à une valeur locative en révision au 13 avril 2022 à la somme annuelle de 86.500 euros HT/HC et à un loyer plafonné au 13 avril 2022 à la somme annuelle en principal de 80.852,46 euros HT/HC. Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 20 février 2006 avec accusé de réception du 25 février 2026, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de : "- Fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé à effet du 13 avril 2022 à la somme annuelle en principal de 80.852, 46 euros hors taxes et hors charges ; - Condamner à titre accessoire la société Hotelière [Adresse 6] au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité, soit le 13 avril 2022 en application de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour plus qu'une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1343-2 du même code ; - Condamner la société Hotelière [Adresse 6] aux dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire à hauteur de 6.116,16 euros qui pourront être recouvrés directement par Maître Delphine Maratray-Baccuzat, conformément aux dispositions de l'article 699 du même code ; - Condamner la société Hotelière [Adresse 6] à payer aux bailleurs une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappeler que les décisions de première instance sont de droit exécutoire sauf disposition contraire ". Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 30 janvier 2026 avec accusé de réception du 02 février 2026, la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] demande au tribunal de : - Fixer le montant du loyer révisé du bail commercial conclu avec Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France portant sur les locaux situés [Adresse 6] [Localité 2], au 13 avril 2022, à la somme annuelle en principal de 74.618 euros HT HC, - Débouter Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France de toutes leurs demandes, - Condamner Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France aux entiers dépens qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs derniers mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiés, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 mars 2026 à l'issue de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 04 juin 2026.

MOTIFS

DU JUGEMENT Ainsi qu'il a été rappelé dans le jugement avant dire droit rendu le 26 avril 2024, la clause du bail intitulée " clause de variation du loyer du bail " stipule : " Il est convenu et accepté entre les parties que le loyer principal du présent bail sera révisable, par période de TROIS ANS, à compter du départ du bail. Cette variation jouera en hausse ou en baisse à la demande de la partie intéressée, conformément à la législation en vigueur au moment de la demande de révision. En outre, toute législation sur les loyers commerciaux s'appliquera automatiquement pendant le cours du bail." Cette clause renvoie expressément aux dispositions légales relatives à la révision triennale ; le bail ne comprend pas de clause d'indexation automatique annuelle de sorte que ce sont les dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce qui sont applicables au cas d'espèce, ce qui n'est pas contesté par les parties. Il résulte des articles L.145-38 et R.145-20 et suivants du code de commerce que le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et que la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert. En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 13 avril 2022 reçue le 15 avril suivant par le preneur, l'avocat des bailleurs a sollicité au nom de ces derniers la révision du prix du bail renouvelé liant les parties depuis le 1er octobre 2015. Cette lettre qui indique l'objet de la demande, soit la révision triennale légale, qui sollicite un prix précis, soit 80.852,46 euros et qui a été adressée par recommandé, constitue une demande en révision régulière au regard des prescriptions réglementaires, de sorte que le prix du bail doit être révisé à compter du 13 avril 2022, date de la demande en révision, étant entendu que la dernière révision est intervenue le 24 décembre 2018. S'agissant du prix du bail révisé, l'article L.145-38 du code de commerce prévoit : " Par dérogation aux dispositions de l'article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours." Il est admis qu'en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction. En l'espèce, aucune des parties n'invoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, de sorte que : - le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation indiciaire, - si la valeur locative est supérieure au chiffre résultant du jeu des indices, c'est l'indexation qui s'applique, - si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur c'est ce loyer qui restera applicable. Les bailleurs indiquent être d'accord avec l'expert judiciaire en ce qu'il a fixé la valeur locative des locaux loués à la somme de 86.500 euros hors taxes et hors charges par an et le montant du loyer révisé selon les indices à la somme de 80.852,46 euros hors taxes hors charges par an. Ils en concluent que le montant du loyer révisé doit être fixé à cette somme de 80.852,46 euros hors taxes hors charges par an. Ils font valoir que la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] est mal fondée à critiquer les conclusions du rapport d'expertise judiciaire alors qu'elle n'a adressé aucun dire au cours des opérations d'expertise. La S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] soutient que la valeur locative doit être fixée au 13 avril 2022 à la somme annuelle de 74.618 euros hors taxes hors charges. Elle critique notamment le taux d'occupation et le taux sur recettes retenus par l'expert judiciaire. Il convient en l'état des arguments développés par les parties, de rechercher la valeur locative des locaux en cause. Sur les caractéristiques des locaux loués Il ressort de l'expertise judiciaire, non contestée sur ces points, que les locaux en litige sont situés dans le [Localité 2], entre la [Etablissement 1] (au nord) et la station de métro "[Etablissement 2]" (au sud), non loin des [Adresse 7] et de [Adresse 8], dans un quartier relativement central, populaire et animé de la capitale, principalement résidentiel (à pouvoir d'achat très variable) avec quelques bureaux bénéficiant de toutes commodités, d'une importante chalandise piétonne et de l'animation générée par les [Etablissement 1] et du [Etablissement 3], ainsi que par les commerces ethniques ou spécialisés (notamment [Adresse 9]). L'emplacement est bien desservi par les transports en commun avec à proximité la station de métro de la ligne 4 "[Etablissement 2]", la station "[Etablissement 1]" pour les lignes 4,5 et de nombreuses lignes de bus, mais est difficile d'accès par le réseau routier en raison de la densité de circulation dans le centre de la capitale ; il jouit cependant de la proximité de deux parkings publics à moins de 300 m. L'offre hôtelière classée du secteur est dense (surtout aux abords de la [Etablissement 1]) - avec 29 hôtels dans un rayon 400 m (3 hôtels 1* ; 9 hôtels 2* ; 13 hôtels 3* ; 4 hôtels 4*) et la présence de nombreux hôtels non classés dans le secteur considéré. L'expert judiciaire conclut à une situation parfaitement adaptée tant pour un hôtel non classé (à destination d'une clientèle sédentaire ou à caractère social) que "Super-Économique" (1*/2*) - au sein d'un quartier relativement central, populaire et animé de la capitale, bénéficiant de toutes commodités et de l'animation générée par les [Etablissement 1] (toute proche) et du [Etablissement 3] (non loin), ainsi que par les commerces ethniques ou spécialisés (notamment [Adresse 9]), à un emplacement bien desservi par les transports en commun et au calme (sur une voie secondaire semi-piétonne peu passante). M. [H] relève cependant une concurrence hôtelière importante, y compris [Adresse 10]. L'établissement en litige est un hôtel non classé d'une capacité d'hébergement de 26 chambres dont 22 doubles, 2 triples, 2 quadruples, et d'une capacité d'accueil autorisée de 58 personnes. L'hôtel est situé dans un immeuble ancien de bonne facture, avec une façade ouvragée en pierre de taille, élevé sur sous-sol d'un rez-de-chaussée de cinq étages droits (avec balcon filant au R+5) et d'un sixième étage sous combles (avec balcon filant) ; la couverture est en zinc ; le ravalement et le gros oeuvre sont en bon état apparent. Les locaux bénéficient d'une bonne visibilité, grâce à la présence de deux enseignes "[Etablissement 4]" en façade ; ils occupent la totalité de l'immeuble à l'exception des deux boutiques en rez-de-chaussée et de caves en sous-sol, et se développent sur 8 niveaux (R-1 au R+6) directement reliés entre eux par un escalier intérieur ; ils sont disposés ainsi qu'il suit : - Au RDC : sas d'entrée, hall d'entrée avec réception (à gauche), local poubelles (en face) et départs de l'escalier intérieur (vers les étages et le sous-sol). - Au R-1 : plusieurs voutains de caves en pierre (reliés par un escalier tournant en pierre raide et étroit) à usage de locaux annexes (archives, réserve) et techniques (chaufferie, ECS, …). - Au R+1 : palier (éclairé sur une cour intérieure) de la cage d'escalier encloisonnée et deux dégagements périphériques (avec placard côté droit) desservant 4 chambres (2 sur rue et 2 sur cour). - Du R+2 au R+4 : trois niveaux de configuration identique, avec palier (éclairé sur une cour) de la cage d'escalier encloisonnée et deux dégagements périphériques desservant 5 chambres (3 sur rue et 2 sur cour). - Au R+5 : palier (éclairé sur une cour intérieure) de la cage d'escalier encloisonnée et deux dégagements périphériques desservant 4 chambres (2 sur rue et 2 sur cour - Au R+6 : palier (éclairé sur une cour intérieure) de la cage d'escalier encloisonnée et deux dégagements périphériques desservant 4 chambres (2 sur rue et 2 sur cour). Chaque chambre dispose d'une salle d'eau et de WC, de rangement (penderie ou commode) et est doté de fenêtres à double vitrage. Il n'existe pas d'espaces communs et l'établissement, à dire d'expert, apparaît moyennement fonctionnel (absence d'ascenseur et d'accessibilité PMR, circulations verticales et horizontales exiguës), d'une capacité limitée simplement équipé (chauffage gaz ; double vitrage), ave des chambres de taille correcte (surfaces moyennes par typologie supérieures aux minima de la catégorie 1*, voire 2*) et d'un confort sommaire; les locaux d'exploitation sont extrêmement limités mais le tout est aux normes ; l'état d'entretien est variable avec un niveau de services minimal, outre un bâti difficilement exploitable en hôtel classé (en l'absence de salle de petit déjeuner sauf diminution de la capacité d'accueil, voire d'hébergement). Sur la valeur locative Selon l'article R.145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il est d'usage, lorsqu'il s'agit de la fixation du prix du bail d'un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d'occupation prenant en compte la catégorie de l'établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n'ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations. En l'espèce, l'expert judiciaire a préféré à cette méthode applicable à des hébergements traditionnels l'application de la méthode destinée aux établissements d'hébergement accueillant une clientèle sédentaire ou à vocation sociale. Il a ainsi mentionné qu'il était d'usage de retenir la recette maximale au regard de la capacité de chaque chambre et des tarifs par personne proposés pour l'hébergement d'urgence, notamment par le SAMU Social ) sans décote en l'absence de remise tarifaire consentie à la clientèle, dans la mesure où c'est un opérateur (type SAMU social) ou un organisme public qui règle les loyers pour le compte de la clientèle sociale hébergée; à cette recette il a appliqué un taux d'occupation proche de 100 % (la fourchette étant généralement comprise entre 95 et 100 %), compte tenu de la pénurie d'unités d'hébergement de ce type, ainsi qu'un taux sur recettes maximum en retenant que les prestations et équipements étaient très sommaires et les services assurés par l'exploitant souvent inexistants. L'expert retient ainsi une recette d'hébergement théorique nette encaissable de 379.000 euros pour aboutir à une valeur locative hébergement brute de 93.000 euros sur la base d'un taux d'occupation de 98 % et d'un taux sur recettes maximal de 24,5 %. La S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] critique ces deux taux. Sur le taux d'occupation La S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] sollicite l'application d'un taux d'occupation de 90 % en tenant compte des périodes de vacances, de rotation des exploitants et des aléas pouvant affecter l'exploitation des chambres. Eu égard à la demande largement supérieure à l'offre et à la grande stabilité de la clientèle bénéficiant de ce type d'hébergement à caractère social, en tenant compte des aléas d'exploitation, il sera retenu un taux de 95 %. Sur le taux d'effort La S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] préconise de retenir un taux sur recettes de 23 % " plus conforme à la réalité économique ". Il sera retenu en l'espèce un taux sur recettes de 24 % en raison de la situation des locaux, particulièrement recherchée et adaptée pour ce type d'hébergement, des caractéristiques de l'établissement étudié et des prestations minimales fournies. Sur la valeur locative Les autres estimations de l'expert judiciaire n'étant pas autrement contestées, la valeur locative sera fixée à la somme annuelle de 82.100 euros HT HC selon le calcul suivant : Calcul de la recette hébergement théorique nette encaissable : 26 chambres x 40,80 euros x 365 jours x 95 % = 367.832,4 Calcul taux sur recette : 367.832,40 x 24 % = 88.279,77 Abattement pour conformité et taxe foncière : 88.279,77 - 5 % - 2% = 82.100,18 euros arrondie à 82.100 euros. Sur le montant du loyer révisé La valeur locative étant supérieure au montant du loyer révisé selon les indices, qui s'élève à la somme annuelle non contestée de 80.852,46 euros telle que calculée par la bailleresse et retenue par l'expert, le montant du loyer révisé au 13 avril 2022 sera fixé à ce dernier montant sur la base des indices des loyers commerciaux, applicables d'office depuis le 18 juin 2014 qui sont les suivants : 114,06 pour le 4ème trimestre 2018 et 118,59 pour le 4ème trimestre 2021, indices non contestés par le preneur [soit le calcul suivant : 77.764 € x 118, 59 (ILC 4T 2021)/ 114, 06 (ILC 4T 2018) = 80.852, 46 euros.] Sur la demande des bailleurs au titre des intérêts Les pouvoirs du juge des loyers commerciaux étant strictement limités, il ne relève pas de ceux- ci de prononcer la condamnation aux intérêts sollicitée par les bailleurs. Il sera simplement rappelé que les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû à compter du 05 août 2023, date de l'assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée, sera ordonnée conformément à l'article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l'assignation qui comporte cette demande. Sur les demandes accessoires Compte tenu de la nature du présent litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, chacune d'elle conservera la charge des dépens qu'elle a engagés et les frais d'expertise seront partagés par moitié. En outre, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré Fixe à la somme annuelle de 80.852,46 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer révisé à compter du 13 avril 2022 concernant le bail conclu entre Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France et la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6] portant sur les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2], Dit que le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû portera intérêts au taux légal à compter du 05 août 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement, avec capitalisation des intérêts, Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et ordonne que les frais d'expertise judiciaire soient supportés à hauteur de 50 % par Mme [G] [V], M. [O] [V], M. [K] [Z] et la Fondation de France et à hauteur de 50 % par la S.A.R.L Hotelière [Adresse 6], Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles, Rejette toutes autres demadnes plus amples ou contraires Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 04 juin 2026. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME