Tribunal judiciaire de Bordeaux, 26 août 2026, 26/03003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 26/03003 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3UU2 EXPERTISE Décision nativement numérique délivrée le : 26 Août 2026 à Avocats + 2 copies aux expertises JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l'audience publique tenue le 03 Juin 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l'affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.A.S. LES PORTES D'ARCINS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D'AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX ET : S.A. RENAULT RETAIL GROUP, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SOCIETE CIVILE ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Jérôme DELAS de la SELARL ATELIER AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 13 mai 2015, la SARL LES PORTES D'ARCINS a donné à bail commercial à la SA RENAULT RETAIL GROUP, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2015, un local à usage d'entrepôt d'une superficie de 600m2 SHON environ, situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel initial de 30.000 euros hors taxes et hors charges pour l'exploitation d'un fonds de commerce de négoce, réparation, entretien et location de véhicules automobiles. Par avenant du 24 novembre 2016, la superficie du local loué a été modifiée pour être portée à 1.800 m2 SHON environ, et le montant du loyer fixé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 78.500 euros. Le 10 février 2026, le bailleur a fait signifier au preneur une demande de révision du montant du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 144.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 19 février 2026 d'un mémoire préalable, par acte délivré le 27 mars 2026, la SAS LES PORTES D'ARCINS a fait assigner la SA RENAULT RETAIL GROUP devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant révisé du loyer à compter du 10 février 2026 à la somme annuelle de 144.000 euros hors taxes et hors charges.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience, la SAS LES PORTES D'ARCINS, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 mai 2026 et déposé au greffe le 22 mai 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux de : à titre principal, fixer le montant du loyer révisé le 10 février 2026 à la somme annuelle de 144.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d'expertise avec pour objet de d'estimer la valeur locative,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 114.000 euros par an, et subsidiairement 109.576,63 euros, à compter du 10 février 2026,en tout état de cause :juger que la société RENAULT RETAIL GROUP sera tenue au paiement des intérêts au taux légal, avec capitalisation, sur la différence entre le loyer réglé et celui judiciairement fixé, à compter de la signification de l'assignation introductive d'instance,condamner la société RENAULT RETAIL GROUP au paiement des dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande, la société LES PORTES D'ARCINS fait valoir, sur le fondement des articles L145-39 et R145-22 du code de commerce l'existence, par l'effet de la clause d'indexation annuelle, d'une variation de plus du quart du montant du loyer par rapport au loyer précédemment fixé établi à 78.500 euros, le loyer s'élevant à la somme de 99.615,12 euros. Sur la détermination de la valeur locative, la société LES PORTES D'ARCINS expose qu'au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité, et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative s'établit à la somme de 114.000 euros, commandant de fixer le loyer à la somme annuelle de 144.000 euros. Subsidiairement et au visa de l'article R145-30 du code de commerce, soutenant l'obligation pour le juge de rechercher la valeur locative, la société LES PORTES D'ARCINS sollicite l'organisation d'une expertise judiciaire. A l'appui de sa demande de loyer provisionnel, elle expose que la somme de 114.000 euros correspond à la valeur reconnue et revendiquée par le preneur, et subsidiairement que la somme de 109.576,63 correspond à la somme revendiquée par le preneur au titre du lissage pour la première année. A l'audience, la SA RENAULT RETAIL GROUP soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 20 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : à titre principal :débouter la société LES PORTES D'ARCINS de ses demandes,fixer le loyer révisé au 10 février 2026 à la somme annuelle de 114.000 euros hors taxes et hors charges, étant précisé que compte tenu du lissage de l'augmentation du loyer révisé, le loyer annuel hors taxes devra être fixé à 109.576,63 euros du 10 février 2026 au 09 février 2027 et à 120.534,29 euros du 10 février 2027 au 09 février 2028,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d'expertise afin de rechercher la valeur locative, aux frais avancés de la société LES PORTES D'ARCINS,débouter la société LES PORTES D'ARCINS de l'ensemble de ses demandes, en ce compris la demande de fixation de loyer provisionnel,en tout état de cause :fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 99.615,12 euros hors taxes et hors charges à compter du 10 février 2026 et jusqu'à fixation définitive,condamner la société LES PORTES D'ARCINS au paiement des dépens, comprenant les éventuels frais d'expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile La société RENAULT RETAIL GROUP fait valoir, au visa de l'article L145-39 du code de commerce, que la variation du loyer de plus de 25% n'est pas contestée et que le montant du loyer doit être fixée à la valeur locative sur la base des critères de l'article L145-33 du même code. Selon elle, cette valeur locative s'établit, au regard des valeurs de référence, de la qualité de l'emplacement et des locaux, mais de l'absence de quai de livraison et d'emplacements de stationnement privatifs, à une valeur de 65 euros par m2 appliquée à une superficie de 1.800 m2, dont il convient de déduire un abattement de 2,5% au titre du transfert de la taxe foncière, soit un solde arrondi à 114.000 euros. Elle réclame l'application du mécanisme du lissage tel que prévu par l'article L145-39 du code de commerce. Elle conteste la valeur sollicitée par le bailleur à hauteur de 144.000 euros qui n'est corroborée par aucune valeur de référence, sa demande subsidiaire d'expertise visant uniquement à palier sa carence dans l'administration de la preuve qui lui incombe. Elle conteste la possibilité pour le bailleur de solliciter un loyer provisionnel, soutenant qu'elle reste tenue au paiement du loyer actuel, soit la somme de 99.615,12 euros hors taxes et hors charges.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé L'article L145-37 du code de commerce prévoit que les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Par application de l'article L145-39 du code de commerce, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. L'article R145-22 du code de commerce précise que le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande. /Si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que dans les conditions prévues à l'article L. 145-38. En application de ces dispositions, s'agissant des deux termes de comparaison, la variation de plus de 25% s'apprécie par rapport soit au loyer initial, soit au loyer modifié d'un commun accord par les parties, soit au loyer précédemment révisé sur le fondement des articles L145-38 et L145-39 du code de commerce. Cette demande peut être formée à tout moment de l'exécution du bail. En vertu de l'article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l'espèce, les parties admettent l'évolution de plus du quart, pour être de 26,89%, du montant du loyer entre sa fixation à la somme de 78.500 euros dans l'avenant de 2016 et la somme due à compter du premier trimestre 2026 après indexation qui s'établit à 99.615,12 euros, et ce en application de la clause d'échelle mobile prévue à l'article 5 du bail. Le loyer du bail révisé doit par conséquent être fixé à la valeur locative. Sur la détermination de la valeur locative, la société bailleresse ne produit aucun élément de preuve au soutien de sa demande. L'expertise réalisée à la demande du preneur l'a été sur pièces, sans déplacement sur place et de manière non contradictoire. Elle ne peut dès lors servir de preuve à elle seule, sans être corroborée par aucun élément. En dépit de ces carences probatoires, les parties s'accordant sur la nécessité de fixer le montant du loyer à la valeur locative, que la juridiction est tenue de rechercher, il apparaît nécessaire d'ordonner une expertise, aux frais avancés de la société LES PORTES D'ARCINS, demanderesse à l'instance et qui y a intérêt. Durant le cours de l'expertise, il convient de rejeter la demande de fixation d'un loyer provisionnel à une somme qui ne correspond pas au montant du loyer en cours, les demandes chiffrées par le bailleur ne reposant sur aucun élément probatoire, à l'exception du rapport d'expertise produit par le preneur dont il conteste par ailleurs la pertinence. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…] En l'espèce, la procédure n'étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l'attente de la suite de la procédure. Frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […] En l'espèce, les dépens étant réservés, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront également réservées. Exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, Avant dire droit sur la demande de fixation du montant révisé le 10 février 2026 du loyer du bail commercial conclu le 13 mai 2015 entre la SAS LES PORTES D'ARCINS et la SA RENAULT RETAIL GROUP pour un local situé [Adresse 3] à MERIGNAC (33700), ordonne une mesure d'expertise confiée à monsieur [H] [S], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 4], pour y procéder avec mission de : Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s'avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l'article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l'article 242 du code de procédure civile,Déterminer la valeur locative au 10 février 2026,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige Dit que l'expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l'avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux partis en les invitant à présenter leurs observations ; Dit que l'expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de la l'avis de consignation ; Fixe à la somme de 2.500 euros, la provision que la SAS LES PORTES D'ARCINS, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l'expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d'une consignation par application de la loi sur l'aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d'expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché ; Dit que le preneur durant l'instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, et déboute la SAS LES PORTES D'ARCINS de ses demandes de fixation d'un loyer provisionnel; Rappelle, en application du troisième alinéa de l'article R145-31 du code de commerce, qu'en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l'expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ; Réserve l'examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés, en application de l'article R145-31 du code de commerce ; Rappelle que le présent jugement assorti de l'exécution provisoire de droit ; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.