Cour d'appel de Paris, 26 janvier 2024, 23/11780

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT

DU 26 JANVIER 2024 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11780 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5B6 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Mai 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/58116 APPELANTE S.A.S. QUATRE QUART, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0864 INTIMEE SCI LUCSUD INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : G608, présent à l'audience COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 décembre 2023 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président chargée du rapport, et Rachel LE COTTY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de: Florence LAGEMI, Président, Rachel LE COTTY, Conseiller, Patrick BIROLLEAU, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 31 juillet 2019, la SCI Ternes 85, aux droits de laquelle se trouve la SCI Lucsud Invest, a donné à bail commercial à la société Quatre Quart des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 72.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d'avance. Le 6 septembre 2021, la SCI Ternes 85 a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 74.925,91 euros représentant un arriéré de loyers et charges. Par acte du 6 octobre 2021, la société Quatre Quart a fait assigner au fond, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI Ternes 85 en opposition à ce commandement de payer. Le 18 novembre 2021, un second commandement visant la clause résolutoire a été signifié au preneur par la SCI Lucsud Invest à hauteur du même montant. Par acte du 27 octobre 2022, la société SCI Lucsud Invest a fait assigner la société Quatre Quart devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la société défenderesse et condamnation de celle-ci, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. Le 28 octobre 2022, la SCI Lucsud Invest a fait délivrer au preneur une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à : réaliser les mises en conformité des locaux et des travaux réalisés sans autorisation, telles que sollicitées par le syndicat des copropriétaires, notamment au terme de la résolution n°20 de l'assemblée générale du 20 juillet 2022, cesser sans délai l'exploitation d'une activité de bar contraire à la destination de restauration prévue par le bail et d'avoir à cesser sans délai les troubles causés au voisinage par les nuisances olfactives et sonores, régler la somme totale de 84.611,34 euros suivant décompte du 5 octobre 2022. Par acte du 28 novembre 2022, la société Quatre Quart a contesté devant le juge du fond cette sommation. Par acte du 30 décembre 2022, la société Quatre Quart a également fait assigner au fond la SCI Ternes 85 et la SCI Lucsud Invest devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de déclarer nul ou réputé non écrit l'acte de renonciation à droit de préférence ou droit de préemption du 31 juillet 2019 et en conséquence, déclarer nul l'acte de vente conclu le 12 novembre 2020 entre la SCI Ternes 85 et la SCI Lucsud Invest sans offre préalable au bénéfice du preneur, subsidiairement, déclarer inopposable l'acte de vente à son égard, la vente ayant été conclue en fraude de ses droits. Par ordonnance du 17 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : déclaré la SCI Lucsud Invest recevable en ses demandes ; dit n'y avoir lieu de se déclarer 'incompétent' pour connaître les demandes relatives au commandement délivré le 6 septembre 2021 et à la sommation de faire du 28 octobre 2022, la SCI Lucsud Invest ayant indiqué se prévaloir uniquement du commandement de payer délivré le 18 novembre 2021; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ensuite du commandement de payer délivré le 18 novembre 2021, et des demandes subséquentes d'expulsion, du sort des meubles laissés sur place et de fixation d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel ; condamné la société Quatre Quart à payer à la SCI Lucsud Invest la somme provisionnelle de 54.411,95 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 15 mars 2023, 1er trimestre 2023 inclus ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la clause pénale de 5% et sur le remboursement des frais ; accordé à la société Quatre Quart des délais de paiement ; dit que la société Quatre Quart pourra s'acquitter du paiement de la provision fixée de 54.411,95 euros moyennant le versement de 24 mensualités d'égal montant jusqu'à complet apurement de la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la décision ; dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à échéance, la dette deviendra immédiatement exigible en sa totalité ; condamné la société Quatre Quart à payer à la SCI Lucsud Invest la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société Quatre Quart aux dépens ; dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande. Par déclaration du 30 juin 2023, la société Quatre Quart a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur la clause pénale de 5% et sur le remboursement des frais et en ce qu'elle lui a accordé des délais de paiement. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2023, la société Quatre Quart demande à la cour de : la recevoir en son appel et la dire bien fondée ; y faisant droit, infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action en référé engagée par la SCI Lucsud Invest ; dire que la recevabilité de l'action est sérieusement contestable eu égard aux instances au fond opposant les parties, en particulier sur l'opposabilité de l'acquisition de l'immeuble loué par la SCI Lucsud Invest ; renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, y compris sur le compte entre les parties ; débouter la SCI Lucsud Invest de l'intégralité de ses demandes provisionnelles à défaut de justifier d'un titre opposable et non sérieusement contestable ; rejeter comme indéterminées et relevant des juges du fond l'intégralité de ses demandes portant sur 'les commandements et sommations du 6 septembre 2021 (ou 7 septembre 2021) et du 28 octobre 2021, objet d'oppositions, de saisies, préalablement à toute saisine du juge des référés sous les numéros de rôle 21/12610 et 22/14818' ; à titre infiniment subsidiaire et pour le cas où la cour confirmerait la recevabilité, lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter des condamnations qui pourraient être prononcées à titre provisionnel ; vu l'acquiescement de la société Lucsud Invest au décompte des sommes dues au 1er trimestre 2023 inclus, confirmer la limite des condamnations provisionnelles prononcées en première instance, ainsi que les délais accordés ; concernant les demandes complémentaires pour les sommes dues postérieurement au prononcé de la décision entreprise, limiter toute nouvelle condamnation provisionnelle à 46 289,68 euros ; rejeter toutes autres demandes comme sérieusement contestables ou ayant déjà fait l'objet d'une condamnation précédente ; lui accorder un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes dues à raison de cette condamnation complémentaire, en sus des sommes dont elle est redevable en exécution de la décision entreprise, et ce à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ; rejeter toute autre demande comme infondée ; déclarer en outre nuls et de nul effet les commandements dépourvus de clarté et entachés par la mauvaise foi ; condamner la SCI Lucsud Invest à lui payer la somme de 8.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 décembre 2023, la SCI Lucsud Invest demande à la cour de : dire la société Quatre Quart irrecevable et mal fondée en son appel et ses demandes ; la dire bien fondée en toutes ses prétentions ; en conséquence, à titre principal confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Quatre Quart de ses prétendues contestations sérieuses et de toutes ses demandes ; infirmer l'ordonnance en qu'elle a consenti à la société Quatre Quart un délai de 24 mois pour régler la dette locative fixée à la somme de 54.411,95 euros et n'a pas constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; condamner la société Quatre Quart à lui payer la somme de 86.599,37 euros conformément au décompte établi par son gestionnaire, le cabinet Gescofim-Finorgest, en date du 11 décembre 2023, tenant compte des règlements effectués par la société Quatre Quart depuis l'ordonnance entreprise à ce jour ; constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; ordonner l'expulsion, dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir de la société Quatre Quart et de tous occupants de son chef des locaux loués (lots n°1, 17, 18, 24 et 30) situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 5] 'et de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs' ; l'autoriser à expulser la société Quatre Quart des lieux et tous occupants de son chef des locaux loués (lots n°1, 17, 18, 24 et 30) situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 5] en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes avec l'assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s'il l'estime utile, d'un technicien ; ordonner la séquestration, aux frais de la société Quatre Quart, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ; en cas de maintien dans les lieux après l'acquisition de la clause résolutoire, condamner la société Quatre Quart à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer en cours, soit la somme principale trimestrielle de 19.600,18 euros augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges jusqu'à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l'indexation annuelle prévue dans le bail ; condamner la société Quatre Quart à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance et aux dépens nécessaires pour l'exécution de l'ordonnance à intervenir. La clôture de la procédure a été prononcée le 20 décembre 2023. Par conclusions du 20 décembre 2023, remises postérieurement au prononcé de l'ordonnance de clôture, la société Quatre Quart a demandé que les dernières conclusions de la SCI Lucsud Invest, remises et notifiées le 19 décembre 2023 à 12h50, soient rejetées des débats ainsi que la pièce n°49 communiquée à cette date et la lettre officielle adressée à son conseil le même jour à 13h23. Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

LA COUR Sur le rejet des débats des dernières conclusions et de la pièce n°49 de la SCI Lucsud Invest Il résulte de la combinaison des articles 15 et 16 du code de procédure civile que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Il entre dans la mission du juge de veiller à l'accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d'un procès équitable. Dès le 22 septembre 2023, les parties ont été informées des dates de clôture et de plaidoirie fixées respectivement au 6 décembre et au 21 décembre 2023. L'appelante a remis ses premières conclusions le 29 septembre 2023 et l'intimée a conclu le 25 octobre suivant. Le 5 décembre 2023, l'appelante a sollicité le report de la clôture et a déposé de nouvelles conclusions et communiqué trois pièces complémentaires, datées du mois de juillet 2023, ce qui a entraîné un report de l'ordonnance de clôture au 13 décembre 2023. L'intimée a, à son tour conclu en réplique le 12 décembre 2023 et communiqué trois nouvelles pièces dont un décompte locatif en date du 11 décembre 2023. L'appelante ayant souhaité une modification des dates fixées tant pour la clôture de la procédure que pour les plaidoiries de l'affaire, un délai lui a été laissé pour répliquer avant le 18 décembre, un nouveau report de l'ordonnance de clôture a été ordonné et fixé au 20 décembre 2023, la date des plaidoiries ayant été maintenue. L'appelante a notifié de nouvelles conclusions le 15 décembre 2023 ; l'intimée a répliqué le 19 décembre suivant, veille de la clôture, et produit la justification des taxes foncières et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (pièce n°49). Les conclusions déposées par l'intimée le 19 décembre 2023, soit quatre jours après celles de l'appelante, ne contiennent pas de moyens nouveaux ni de prétentions nouvelles. Elles constituent une simple réplique aux conclusions déposées par l'appelante le 15 décembre 2023. La pièce 49, qui consiste en un justificatif des taxes foncières 2023, ne nécessite pas de commentaires. Ainsi, les conclusions remises le 19 décembre 2023 et la pièce communiquée à cette date par la SCI Lucsud Invest ne portent pas atteinte au principe de la contradiction de sorte que la prétention à les voir rejeter des débats est infondée. En outre, il n'appartient pas à la cour d'écarter une lettre officielle adressée à un avocat et non produite aux débats. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. La présente action engagée par la SCI Lucsud Invest, tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu le 31 juillet 2019, est fondée sur le commandement de payer, visant ladite clause, qu'elle a fait délivrer le 18 novembre 2021, pour la somme en principal de 74.925,91 euros correspondant à l'arriéré locatif dû au 4 octobre 2021, 4ème trimestre 2021 inclus. Il n'y a dès lors pas lieu d'examiner les manquements de la société Quatre Quart visés dans la sommation de faire du 28 octobre 2022 laquelle est en tout état de cause soumise à l'appréciation du juge du fond. Il est constant que les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa date. Pour s'opposer aux effets de ce commandement, la société Quatre Quart soutient que celui-ci, délivré de mauvaise foi par un bailleur qu'elle ne connaissait pas et étant dépourvu de clarté, étant en tout point identique au commandement que la SCI Ternes 85 lui avait fait délivrer le 6 septembre 2021 et qu'elle a contesté devant le juge du fond, serait nul. Elle indique à cet égard, que l'acte litigieux ne vise aucun titre de propriété de la société Lucsud Invest, ne mentionne pas qu'il annule et remplace le précédent, contient un décompte désignant la SCI Ternes 85 comme propriétaire, précisant n'avoir appris qu'un an plus tard, dans le cadre de la procédure au fond, que celle-ci n'était plus propriétaire des locaux depuis le 12 novembre 2020. Elle fait valoir que la présente action a été introduite par la SCI Lucsud Invest alors qu'elle avait elle-même engagé trois procédures au fond contre son ou ses bailleurs, pendantes devant le tribunal judiciaire de Paris : une action en opposition au commandement de payer du 6 septembre 2021, une action en opposition à la sommation de faire du 28 octobre 2022 et une action en nullité et inopposabilité de la vente intervenue entre les sociétés Ternes 85 et Lucsud Invest. Elle entend se prévaloir du caractère inopposable du titre de propriété de la SCI Lucsud Invest au motif que la vente de l'immeuble réalisée au profit de cette dernière, serait intervenue en violation de son droit de préemption dès lors que ne lui a été notifié aucun acte manifestant l'intention de la SCI Ternes 85 de céder ses lots ni aucune offre. Elle soutient que la renonciation au droit de préemption qui aurait été signée le 31 juillet 2019 serait nulle et, au regard de l'ensemble de ces éléments, que le commandement litigieux est nul en ce qu'il dissimule une fraude de sorte que la demande de l'intimée se heurte à une contestation sérieuse. Cependant, il résulte de l'attestation de propriété et de l'acte de vente produit que le 12 novembre 2020, la SCI Ternes 85 a vendu à la SCI Lucsud Invest les biens immobiliers objet du bail litigieux de sorte que la qualité de propriétaire de cette dernière et, par suite, sa qualité de bailleur sont établies avec toute l'évidence requise en référé. La procédure engagée au fond par la société Quatre Quart, tendant à la nullité et/ou l'inopposabilité de la vente du 12 novembre 2020, dont l'issue est à ce stade aléatoire, ne saurait constituer une contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à l'action en référé dès lors que le bail dont nul ne conteste qu'il s'impose à la société Quatre Quart, stipule une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers dont la licéité ne fait pas débat ainsi que la délivrance d'un commandement de payer visant ladite clause, dont l'appréciation des effets entre dans les pouvoirs de la juridiction des référés. Au surplus, il est relevé, à la lecture des pièces produites, que le jour de la signature du bail par deux des quatre associés de la société Quatre Quart, alors en cours de formation et dont la reprise des engagements ne fait pas débat, ces derniers, munis de pouvoirs donnés par les deux autres associés, ont expressément reconnu 'avoir reçu en mains propres le 31 juillet 2019, ensuite de la signature du bail commercial avec la SCI Ternes 85, la notification de purge de notre droit de préemption relatif à la vente du local à usage commercial que nous avons pris à bail à [Localité 5], [Adresse 6] moyennant le prix de un million deux cent mille euros (1.200.000 EUR). Par la présente, nous renonçons au nom et pour le compte de la société Quatre Quart, purement et irrévocablement à ce droit de préemption et déclarons ne pas vouloir nous porter acquéreur aux prix et conditions proposées'. Il en résulte que la fraude invoquée n'est nullement caractérisée de sorte qu'aucune contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer n'est établie. Il n'est pas davantage démontré que celui-ci aurait été délivré de mauvaise foi alors que la société Quatre Quart est défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement, ce qu'elle ne conteste au demeurant pas. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 novembre 2021, porte sur la somme en principal de 74.925,91 euros due au quatrième trimestre 2021 inclus. Il comporte un décompte précis des sommes dues. Au vu du détail des éléments de créance, le preneur était en capacité de déterminer le montant dû, d'en vérifier l'exigibilité et, le cas échéant, de contester les sommes réclamées. Cet acte reproduit la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce et rappelle expressément le délai d'un mois laissé au preneur pour exécuter son obligation de paiement et faire ainsi échec à l'acquisition de la clause résolutoire. Le fait que le décompte indique à tort le nom de la SCI Ternes 85 en qualité de propriétaire des lieux, n'est pas de nature à affecter la régularité du commandement de payer ni à créer une confusion dans l'esprit de la société Quatre Quart dès lors que cette dernière n'a pu se méprendre sur l'objet dudit commandement, qui concernait le non-paiement des loyers dus en contrepartie de la mise à dispositions de locaux qu'elle occupe en exécution du bail du 31 juillet 2019 expressément visé dans l'acte. Enfin, les difficultés d'exploitation invoquées par la société Quatre Quart tant en raison des conséquences de la crise sanitaire que des travaux entrepris Porte Maillot et Porte Dauphine à l'origine d'une circulation intense et désagréable pour les usagers des terrasses et de l'hostilité alléguée de la copropriété à son égard, sont inopposables au bailleur et ne peuvent justifier le non-paiement des loyers. En conséquence, les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai d'un mois, ainsi qu'il résulte du décompte produit en date du 28 septembre 2023, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 décembre 2021 ainsi que l'a exactement retenu le premier juge. Sur la dette locative et les demandes en paiement de provisions formées par l'appelante Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le dernier décompte communiqué par la société Lucsud Invest en date du 11 décembre 2023, la dette locative de la société Quatre Quart s'établit à la somme de 86.599,37 euros arrêtée au quatrième trimestre 2023 inclus. Il apparaît à la lecture de ce décompte que contrairement à ce que soutient l'appelante, l'intimée a déduit la somme globale de 26.964,64 euros TTC (22.470,53 euros + 4.494,11 euros au titre de la TVA) correspondant au montant des travaux lui incombant et ainsi que retenu par le premier juge. La société Quatre Quart conteste en outre le montant des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères réclamées en 2023 et portées au débit de son compte pour la somme de 2.312,40 euros TTC. Cependant, la SCI Lucsud Invest justifie le montant de ces taxes par l'avis d'impôt 2023 produit ainsi que l'application de la TVA s'agissant d'un complément de loyer payé par le preneur et, comme tel, soumis à cette taxe. Elle conteste également une révision du dépôt de garantie à hauteur de 1.988,42 euros et une régularisation de loyer à hauteur de 439,47 euros, sommes comprises dans le loyer du quatrième trimestre 2023. Or, ces révisions résultent des dispositions du bail, qui, à l'article 5.7, prévoient que 'le loyer sera réajusté de plein droit et sans aucune formalité ni notification préalable en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE (...)', et à l'article 5.8 énonce qu' 'à chaque réajustement du loyer, le dépôt de garantie sera diminué ou majoré de manière à toujours correspondre à trois mois de loyer en principal effectivement exigible au cours de l'année en cours (...)'. Il sera relevé que postérieurement à la décision entreprise et, à compter de juillet 2023, la société Quatre Quart s'est acquittée de mensualités de 2.267,16 euros chacune. Elle indique, sans être contredite par le bailleur, avoir réglé six mensualités entre le 13 juillet 2023 et le 11 décembre 2023, cette dernière mensualité n'ayant pas été comptabilisée dans le décompte arrêté au 11 décembre 2023. Il convient donc de déduire cette somme de la somme de 86.599,37 euros. Il doit également être déduit de cette somme celles de 610,09 euros correspondant aux frais de procédure (frais de commandement et de signification de l'ordonnance déférée) et de 800 euros allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ces sommes n'ayant pas à être comprises dans le principal de la dette locative. Ainsi, il y a lieu de condamner la société Quatre Quart dont l'obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse, au paiement de la somme de 82.922,12 euros (86.599,37 - 2.267,16 - 610,09 - 800) arrêtée au quatrième trimestre 2023 inclus. Sur la demande de délais formée par la locataire Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au cas présent, la société Quatre Quart reconnaît n'avoir pu s'acquitter des loyers des troisième et quatrième trimestres 2023, expliquant que postérieurement au prononcé de la décision entreprise, la BNP Paribas a dénoncé les facilités de caisse qu'elle lui avait accordées, l'empêchant de régler les loyers courants. Elle produit, pour en justifier, un mail de la banque en date 27 juillet 2023, laquelle se fonde, pour refuser une autorisation de découvert, sur le bilan 2022 laissant apparaître 'des fonds propres négatifs'. La société Quatre Quart ne produit pas ce bilan. Elle verse aux débats celui de l'exercice 2021, qui révélait un résultat déficitaire. Au regard de ces éléments, de l'absence de règlement des loyers courants à compter de juillet 2023, elle ne justifie pas être en capacité de régler sa dette dans le délai sollicité, qui ne peut être que de deux années, en plus du loyer courant. Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande de délais et de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail à la date du 18 décembre 2021. Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire La société Quatre Quart étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 19 décembre 2021, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, il convient d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et d'autoriser la société Lucsud Invest à y procéder sans qu'il y ait lieu de commettre un commissaire de justice pour faire constater et estimer les réparations locatives, le bailleur pouvant de sa propre initiative mandater un commissaire de justice à cet effet. Son obligation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, n'étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de la condamner, par provision, au paiement d'une telle indemnité ainsi qu'il sera précisé au dispositif. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en ses prétentions, la société Quatre Quart supportera les dépens d'appel, qui ne comprendront pas les frais d'exécution de la présente décision, qui, bien qu'étant à la charge du débiteur, ne sont pas des dépens et ne peuvent être inclus dans ces derniers. Il sera alloué à la société Lucsud Invest, contrainte d'engager des frais irrépétibles devant la juridiction du second degré, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les conclusions de la société Lucsud Invest remises et notifiées le 19 décembre 2023 ainsi que la pièce n°49 communiquée à cette date ; Infirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont il a été fait appel, sauf en ce qu'elle a : déclaré la société Lucsud Invest recevable en ses demandes ; condamné la société Quatre Quart aux dépens et à payer à la société Lucsud Invest la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, Constate l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail du 31 juillet 2019 à la date du 18 décembre 2021 minuit ; Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de la société Quatre Quart et celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail correspondant aux lots n°1, 17, 18, 24 et 30 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ; Dit n'y avoir lieu de commettre un commissaire de justice pour faire constater et estimer les réparations locatives ; Dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne la société Quatre Quart à payer à la société Lucsud Invest, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter du 19 décembre 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ; Condamne la société Quatre Quart à payer à la société Lucsud Invest la somme provisionnelle de 82.922,12 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation au quatrième trimestre 2023 inclus ; Condamne la société Quatre Quart aux dépens d'appel, qui ne comprendront pas les frais d'exécution du présent arrêt et à payer à la société Lucsud Invest la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT