Cour d'appel de Paris, 18 juin 2026, 23/09646

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3

ARRÊT

DU 18 JUIN 2026 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09646 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHWSV Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 22/03280 APPELANT Monsieur [I] [B] né le 01er janvier 1947 au MAROC [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Ahmed BELLO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0986 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007228 du 23/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) INTIMÉE E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT-OPH Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro B 344 810 825 [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO présidente, pour Madame Laura TARDY empêchée, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Anne-Laure MEANO, présidente de chambre Mme Laura TARDY, conseillère Mme Emmanuelle BOUTIE, conseillère Greffière, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 17 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant l'office Paris Habitat - OPH à M. [I] [B]. Par acte sous seing privé du 28 janvier 2003 à effet au 30 janvier 2003, l'Office public d'Aménagement et de Construction de [Localité 1] devenu office [Localité 1] Habitat - OPH a donné à bail d'habitation à M. [I] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement mensuel d'un loyer de 219,52 euros, outre les charges. Le 21 mai 2021, le bailleur a fait signifier au locataire une sommation de justifier de l'occupation effective de son logement mais l'intéressé était absent. Par constat d'huissier du 29 juin 2021, il a fait constater la présence d'un tiers ne semblant pas être le locataire. L'huissier de justice commis sur ordonnance du 12 juillet 2021 a ensuite constaté l'occupation des lieux par une femme et plusieurs documents dans les lieux au nom de Mme [D] [W]. Le locataire a cessé de payer son loyer et le 4 mars 2021, un commandement de payer la somme de 2 062,06 euros lui a été signifié. Par acte d'huissier du 14 janvier 2022, l'office Paris Habitat - OPH a fait citer M. [B] et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d'occupation personnelle, cession des lieux et défaut de paiement du prix du bail, l'expulsion de M. [B] sans délai ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Mme [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification du jugement à intervenir et la condamnation : - solidaire ou à défaut in solidum de M. [B] et Mme [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majoré de 30 %, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux, - de M. [B] au paiement de la somme en principal de 2 080,46 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de signification de l'assignation, - à la capitalisation des intérêts, - de M. [B] et Mme [W] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût de la sommation, des procès-verbaux de constat et du commandement de payer. A l'audience, l'office [Localité 1] Habitat - OPH a maintenu l'ensemble de ses demandes, sauf à préciser que la dette de loyer était réglée. M. [B] a conclu au rejet de celles-ci et à la condamnation reconventionnelle du demandeur au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de réparation du préjudice subi, outre celle de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Mme [W], citée à personne, n'a pas comparu et n'a pas été représentée. Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : - prononce la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à : [Localité 4] [Adresse 4], escalier 6, 8ème étage, porte 0248 et ce à compter de ce jour, - dit en ce cas qu'à défaut par M. [I] [B] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, [Localité 1] Habitat-OPH pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, dont Mme [D] [W], avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur, - condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [D] [W] à payer à [Localité 1] Habitat-OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, et ce à compter de ce jour, - déboute les parties de leurs autres demandes, - condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [D] [W] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum M. [I] [B] et Mme [D] [W] aux dépens, - rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 29 mai 2023 par M. [I] [B], qui a intimé l'office [Localité 1] Habitat - OPH, Vu l'appel incident formé par l'office [Localité 1] Habitat - OPH dans ses conclusions notifiées le 21 novembre 2023, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 4 juillet 2023, par lesquelles M. [I] [B] demande à la cour de : - dire et juger M. [B] [I] est recevable et bien fondé en son appel ; - constater que M. [B] [I] réside effectivement au [Adresse 5] ainsi que cela ressort de l'ensemble de la procédure

; En conséquence

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau - débouter l'office [Localité 1] Habitat - OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner l'office [Localité 1] Habitat - OPH aux entiers dépens. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 novembre 2023, par lesquelles l'office [Localité 1] Habitat - OPH demande à la cour de : - dire et juger M. [I] [B] mal fondé en son appel ; - l'en débouter purement et simplement ; - confirmer le jugement dont appel du 17 février 2023 (RG : 22/03280) en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté l'office [Localité 1] Habitat - OPH de sa demande d'astreinte et limité le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à celui des loyer et charges dus en cas de non résiliation du bail ; Statuant à nouveau de ces deux chefs : - condamner M. [I] [B] à payer à l'office [Localité 1] Habitat - OPH une astreinte de 50 euros par jour de retard pour le contraindre à quitter les lieux ; - dire et juger que cette astreinte courra à compter du prononcé ou, à défaut, de la signification de l'arrêt de la cour à intervenir ; - dire et juger qu'elle courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu'il sera à nouveau fait droit ; - condamner M. [I] [B] à verser à l'office [Localité 1] Habitat - OPH, à compter de la date du prononcé de l'arrêt de la cour à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner M. [I] [B] à payer à l'office [Localité 1] Habitat - OPH une indemnité de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles exposés par l'office en cause d'appel ; - le condamner en tous les dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré. Le conseil de M. [B] n'a pas déposé son dossier de plaidoirie au greffe, ni dans le délai imparti par l'article 912 devenu 914-5 du code de procédure civile, ni au plus tard à l'audience de plaidoirie, malgré rappel notifié le 27 avril 2026. La décision sera donc rendue en considération des seules conclusions de M. [B]. EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la résiliation du bail M. [B] conclut à l'infirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du bail pour défaut d'occupation personnelle du logement loué et sollicite le rejet de la demande. Il fait valoir qu'il a cédé son restaurant à [Localité 5] en 2021 et vit à [Localité 1] dans son appartement loué à l'intimé. Il ajoute ne pas comprendre l'expulsion ordonnée dès lors qu'il n'existe plus de dette locative. L'office [Localité 1] Habitat - OPH sollicite la confirmation du jugement et reprend la motivation de celui-ci, ajoutant que M. [B] ne justifie pas d'une occupation personnelle actuelle du logement [Adresse 6] et que même si cette preuve était rapportée, cette régularisation tardive n'effacerait pas le manquement. L'article 1717 du code civil énonce que le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. Selon l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'article 2 d ela même loi précise que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. L'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation précise que dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. Le contrat de bail stipule que 'ce contrat de location est consenti au preneur à l'exclusion de toutes autres personnes. Il en résulte qu'il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat.' Il est par ailleurs soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui s'appliquent au bail conclu pour l'habitation principale, obligeant dès lors le locataire à maintenir son habitation principale dans le logement. En l'espèce, l'office [Localité 1] Habitat - OPH verse aux débats : - une sommation de justifier de l'occupation effective du logement, délivrée le 21 mai 2021 à M. [B] par dépôt à l'étude, - un procès-verbal de constat dressé par huissier le 29 juin 2021, selon lequel les voisins ont indiqué ne plus voir l'occupant et avoir constaté l'installation d'une tierce personne, et l'huissier a constaté dans le logement des affaires dans des cartons et sacs et des documents au nom de Mme [D] [W], - un rapport de constatant dressé après visites des 13, 21 et 24 septembre et 7 et 13 octobre 2021, l'huissier ayant été commis à cette fin par ordonnance du 12 juillet 2021, selon lequel ses visites n'ont permis de rencontrer personne et il a fait ouvrir la porte par un serrurier, constatant lors de son dernier déplacement que le logement contient des effets et vêtements féminins exclusivement et des documents au nom de Mme [W], sauf un avis de loyer au nom de M. [B], - un courriel de la CAF du 17 septembre 2021 selon lequel 'l'allocataire ne réside plus à [Localité 1] depuis le 01/01/2021, son dossier a été muté à la CAF de [Localité 5]'. Ces éléments démontrent de façon non équivoque qu'à la date des constats, M. [B] ne résidait plus dans le logement [Adresse 6]. Dans ses écritures en appel, il ne conteste pas avoir fixé son habitation à [Localité 5] à cette période, mais fait valoir qu'il a depuis cédé son commerce et est revenu vivre à [Localité 1] dans le logement loué. Cependant, d'une part la non-occupation du logement loué à titre d'habitation principale est un manquement contractuel susceptible de justifier la résiliation du bail, et d'autre part, M. [B], qui ne conteste plus avoir cessé d'habiter à [Localité 1], ne justifie pas de la cession de son commerce et de son retour dans son logement de la [Adresse 6], étant observé que cette réinstallation ne saurait faire disparaître le manquement constaté. Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que le défaut d'occupation personnelle des lieux loués était caractérisé et a prononcé la résiliation du contrat de bail liant l'office [Localité 1] Habitat - OPH à M. [B]. En outre, la résiliation du bail ayant été prononcée pour manquement à l'obligation de résidence personnelle dans le logement loué, la circonstance que M. [B] a apuré une dette locative existante est sans incidence sur la résiliation et ne peut faire obstacle à l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre à défaut de libération des lieux. Il convient de confirmer le jugement à ce titre. 2) Sur les demandes de l'office [Localité 1] Habitat - OPH L'office [Localité 1] Habitat - OPH conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté ses demandes d'astreinte assortissant l'obligation de libération des lieux et de fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges majoré de 30 % et les réitère à hauteur de cour, faisant valoir que l'astreinte a pour fonction de contraindre le débiteur à s'exécuter, l'accord de la force publique ne suffisant pas, et que l'indemnité d'occupation a une double nature, compensatoire et indemnitaire, justifiant sa majoration ainsi que demandé. M. [B] n'a pas conclu à ce titre. 2-1) Sur la demande d'astreinte Le jugement entrepris, assorti de l'exécution provisoire, a prononcé la résiliation du bail et autorisé l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux. L'office [Localité 1] Habitat - OPH ne justifie à hauteur d'appel d'aucune mise en oeuvre de la décision de première instance ou de difficulté à cette mise en oeuvre, démontrant l'opposition de M. [B] à libérer les lieux et justifiant le cas échéant d'assortir cette obligation d'une astreinte. Par conséquent, il convient de confirmer la décision du premier juge de rejeter cette demande. 2-2) Sur le montant de l'indemnité d'occupation L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à un montant égal 'au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.' L'office [Localité 1] Habitat - OPH soutient que l'indemnité d'occupation telle que fixée dans le jugement entrepris n'assure pas une indemnisation effective de son préjudice résultant du maintien de M. [B] dans les lieux en dépit du jugement ordonnant son expulsion à défaut de départ volontaire. Cependant, l'intimé n'explique pas en quoi le montant ainsi fixé ne permet pas l'indemnisation de l'ensemble de son préjudice, lequel n'est du reste pas précisé. Par conséquent, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'intimé, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail n'avait pas été résilié, lequel est bien conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de cette indemnité. Le jugement sera confirmé de ce chef. 3) Sur les frais du procès Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. Succombant en appel, M. [B] sera condamné aux dépens et à verser la somme de 1 000 euros à l'office [Localité 1] Habitat - OPH.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, CONFIRME, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement rendu le 17 février 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Y ajoutant, CONDAMNE M. [I] [B] aux dépens d'appel et à verser à l'office [Localité 1] Habitat - OPH la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel, REJETTE toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,