Tribunal judiciaire d'Annecy, 28 août 2026, 26/00963

Expéditions le : Minute n° 26/00253 Grosse : JUGEMENT DU : 28 Août 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00963 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GENU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ANNECY JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DEMANDEURS Monsieur [H] [P] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d'ANNECY - 50 Madame [D] [E] [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Me Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d'ANNECY - 50 DÉFENDEURS Monsieur [W] [L] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] non comparant, ni représenté Madame [X] [V] épouse [L] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1] non comparante, ni représentée LE JUGE : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Annecy GREFFIERS : Mme CHANUT, Greffière lors des débats Mme ROCHEL, Greffière L'affaire a été appelée à l'audience publique du 17 Juin 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'Annecy, assistée de Madame CHANUT, Greffière ; Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 28 Août 2026. Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail prenant effet le 22 août 2022, M. [H] [P] et Mme [D] [E] ont donné en location à M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 688,33 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l'existence d'impayés locatifs. Par actes de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 651,58 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l'existence d'impayés locatifs. Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2026, M. [H] [P] et Mme [D] [E] ont fait assigner M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil, de : dire et juger M. [H] [P] et Mme [D] [E] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,condamner solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] au paiement de la somme de 2 789,38 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 10 juillet 2025, loyer du mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation, sauf somme à parfaire au jour de l'audience,constater qu'à défaut de paiement du loyer courant, M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] ne peuvent bénéficier de délais de paiement,constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,dire que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L],dire et juger que M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] se trouvent désormais occupants sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux par M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] et la remise des clés après l'établissement d'un état des lieux de sortie,ordonner l'expulsion sans délai de M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] et de tous occupants de leur chef, avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier si besoin est,condamner solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] à verser à M. [H] [P] et Mme [D] [E] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges et de l'indexation le cas échéant, et ce jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,condamner solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,condamner solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire du bail. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 17 juin 2026. A l'audience, M. [H] [P] et Mme [D] [E], assistés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 13 668,32 euros au 1er juin 2026. Ils indiquent que le dernier paiement est intervenu en décembre 2025. Bien qu'assignés en l'étude du commissaire de justice, M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] ne sont ni présents, ni représentés. La décision a été mise en délibéré au 28 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Selon les dispositions de l'article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d'un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique. En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mai 2025. Par ailleurs, il justifie que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 mai 2026 pour une audience fixée au 17 juin 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion des locataires Concernant l'acquisition de la clause résolutoire Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux. Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 15 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2 651,58 euros. Le décompte arrêté au 1er juin 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu'entre le 15 mai 2025 et le 16 juillet 2025, la somme visée au commandement de payer n'a pas été régularisée dans le délai imparti. Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2025 et que M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Concernant l'expulsion des locataires L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. En l'espèce, le décompte produit par les bailleurs permet de constater que M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] n'ont pas repris le paiement du loyer courant. Absents à l'audience, ils n'apportent de fait aucun élément concernant leur situation. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision. A défaut d'exécution volontaire de M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L], les bailleurs seront autorisés à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif. Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution. Concernant les indemnités d'occupation Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En réparation du préjudice causé aux bailleurs par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] seront condamnés solidairement à leur payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 186,98 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Sur la dette locative Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. L'article 4 p) du même texte précise qu'est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. L'article 4 i) dispose pour sa part qu'est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l'arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux. En l'espèce, selon le dernier décompte arrêté au 1er juin 2026, M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] sont redevables d'une somme totale de 13 668,32 euros. En conséquence, M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] seront condamnés à payer à M. [H] [P] et Mme [D] [E] la somme de 13 668,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de juin. Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2026 sur la somme de 2 789,38 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, les bailleurs estiment avoir subi un préjudice matériel car ils n'ont pas perçu les loyers qui leur étaient dus. Aussi, ils sollicitent la condamnation des locataires au paiement de la somme de 500 euros en réparation de ce préjudice. Cependant, M. [H] [P] et Mme [D] [E] ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct de celui d'ores et déjà réparé par la condamnation des locataires au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation ainsi que des intérêts légaux de retard. Par conséquent, M. [H] [P] et Mme [D] [E] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Sur les frais du procès M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer du 15 mai 2025, mais à l'exclusion de celui du 26 février 2025 car inutile à la présente procédure. Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] seront donc condamnés in solidum à payer à M. [H] [P] et Mme [D] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [H] [P] et Mme [D] [E], CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet le 22 août 2022 entre M. [H] [P] et Mme [D] [E] d'une part, et M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 16 juillet 2025, CONSTATE la résiliation du bail à cette date, CONSTATE que M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, DIT n'y avoir lieu à octroyer des délais de paiement, En conséquence, ORDONNE à M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision, DIT que faute pour M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] de s'exécuter volontairement, M. [H] [P] et Mme [D] [E] pourront procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] à payer à M. [H] [P] et Mme [D] [E] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu'à la date de libération effective des lieux, FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 186,98 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, CONDAMNE solidairement M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] à payer à M. [H] [P] et Mme [D] [E] la somme de 13 668,32 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 1er juin 2026, échéance de juin incluse, DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2026 sur la somme de 2 789,38 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, CONDAMNE in solidum M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer du 15 mai 2025, mais à l'exclusion de celui du 26 février 2025, CONDAMNE in solidum M. [W] [L] et Mme [X] [V] épouse [L] à payer à M. [H] [P] et Mme [D] [E] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision. Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière. La Greffière La Présidente Cyrielle ROCHEL Manon FAIVRE