Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 14 février 2023, 19/11234

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1

ARRÊT

AU FOND DU 14 FEVRIER 2023 N°2023/61 Rôle N° RG 19/11234 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BESZ2 SCI NEW COST SA PROMOTION GESTION REALISATION SA FINANCEMENT REALISATION C/ EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 6] S Etablissement Public FONCIER PROVENCE COTE D'AZUR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maxime ROUILLOT Me Philippe- laurent SIDER Me Aline PAYAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 29 Avril 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/01127. APPELANTES SCI NEW COST Société Civile Immobilière prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège. demeurant [Adresse 3] SA PROMOTION GESTION REALISATION dont le nom commercial est PROGEREAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège. demeurant [Adresse 3] SA FINANCEMENT REALISATION dont le nom commercial est FINAREAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège demeurant [Adresse 3] Toutes les trois représentées par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL SELARL D'AVOCATS MAXIME ROUILLOT- FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Joy PESIGOT, avocat au barreau de NICE, INTIMEES L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 6] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant Me ROSTAGNO-BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE, pour avocat plaidant ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER [Localité 7] (EPF [Localité 7]) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Aline PAYAN, avocat au barreau de GRASSE et plaidant par Me Walter SALAMAND, avocat au barreau de LYON, subsitué par Me Corentin CONGARD, avocat au barreau de LYON PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Mme Louise DE BECHILLON, conseillère. Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Sophie LEYDIER, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023.. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2023. Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Une convention de maîtrise foncière a été signée entre la ville de [Localité 4] et l'Établissement Public Foncier [Localité 7], EPF [Localité 7], pour la réalisation de logements sociaux. Dans le cadre de cette convention, l'EPF [Localité 7] a acquis divers biens immobiliers et notamment quatre parcelles de terrain sis « Ilot Escarras ». La SCI New Cost, détenue à 99% par la Sa Finareal et gérée par la SA Promotion Gestion Réalisation Progereal, a signé un contrat de gestion et un contrat de commercialisation. Les 24 et 29 mai 2012, une vente a été signée entre l'EPF [Localité 7] et Finareal concernant les six parcelles susmentionnées de l'Ilot Escaras , ayant pour but une opération de promotion immobilière concernant l'édification d'un immeuble de 26 logements, notamment sous la condition suspensive de la signature d'un contrat de réservation avec l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5], pour 12 logements sociaux. La SCI New Cost créée en mai 2012 qui est venue aux droits de la société Finareal, a réitéré le 24 février 2014, la vente sous conditions suspensives conclue avec l'EPF. Les délais de réalisation ont été prorogés au 31 décembre 2014 en raison de la nécessité de faire dépolluer les terrains et de négocier avec leurs propriétaires. Par correspondances des 12 août 2013 et 7 février 2014, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5] s'est engagé à acquérir 12 logements sociaux et 12 emplacements de parking. Le permis de construire a été délivré le 13 septembre 2013 par la mairie de [Localité 4], laquelle a réclamé le 19 septembre 2013 une modification des façades. Le 25 février 2015, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5] a indiqué ne plus pouvoir donner suite au contrat de réservation, en l'état d'une récente délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 4]. Vu l'assignation du 12 février 2016, par laquelle la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation ont fait citer l'Office Public de l'Habitat [Localité 5], devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins d'obtenir des dommages et intérêts. Par acte du 17 mars 2016, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5] a appelé en intervention forcée l'Établissement Public Foncier [Localité 7]. Vu le jugement rendu le 29 avril 2019, par cette juridiction, ayant: -Déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer de l'office Public de l'habitat [Localité 6], jusqu'à l'issue définitive de contentieux administratif entre les demanderesses et la ville de [Localité 4], -Débouté la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation de leurs demandes, à l'encontre de l'Office Public de l'habitat [Localité 6], sur le fondement de la responsabilité contractuelle et leurs demandes subséquentes d'indemnisation, -Débouté l'Office Public de l'habitat [Localité 6] de sa demande reconventionnelle en indemnisation, -Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, -Condamné in solidum la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation à payer à l'Office Public de l'habitat [Localité 6] une indemnité d'un montant de 2000,00 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation à payer à l'Etablissement Public Foncier [Localité 7] une indemnité d'un montant de 2000,00€, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, -Condamné la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation au paiement des entiers dépens. Les juges de première instance ont considéré qu'aucun contrat n'avait été définitivement formalisé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation Vu la déclaration d'appel du 11 juillet 2019, par la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation. Vu les conclusions transmises le 1erdécembre 2022, par les appelantes. Elles exposent que l'OPH a donné son accord pour l'acquisition de 12 logements et 12 emplacements de parking par des courriers électroniques adressés en 2012, ainsi qu'une correspondance du 13 août 2013 qui ne peut s'analyser comme un simple accord de principe, mais comme un engagement ferme, comme cela est toujours le cas en matière de VEFA, lequel a été confirmé par une lettre du 7 février 2014. La SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation considèrent que l'échange de consentement est intervenu, dès lors que les sociétés ont adressé le 21 juin 2013, un contrat de réservation à l'OPH, en vue de son acceptation, précisant que la société Progereal n'a pas refusé de s'engager par sa lettre du 3 février 2014, à laquelle il a été répondu par un engagement d'achat de l'OPH qui a saisi son notaire aux fins de finaliser l'opération. Selon elles, l'OPH qui dispose d'une personnalité juridique distincte de celle de la commune pouvait, indépendamment des décisions du conseil municipal, ratifier l'acquisition des logements et qu'en s'en abstenant, il a commis une faute, étant rappelé qu'il n'a jamais invoqué en cours de négociation, l'absence de prise en compte de la baisse de la TVA de 1,5 %, comme une cause de son refus de signer le contrat définitif. Elles ajoutent que le courrier de la société Progereal du 24 décembre 2014, sollicitant une augmentation du prix des logements, compte tenu des surcoûts importants affectant le projet n'avait pas vocation de remettre en cause le projet. Les sociétés appelantes font valoir sur le préjudice que la Cour Administrative d'Appel a précisé dans son considérant 2 que le préjudice de la SCI New Cost et Progereal a été causé par la décision de l'OPH de renoncer à signer le contrat de réservation des logements qui les a empêchées, par le jeu de la clause suspensive, de réaliser l'opération projetée. Elles invoquent subsidiairement la responsabilité extra délictuelle de l'OPH pour rupture abusive de pourparlers, en l'absence de motif légitime, intervenue de manière brutale et imprévisible, après de nombreux échanges finalisant les accords, ce, depuis près de trois années. Vu les conclusions transmises le 14 juin 2022, par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6]. Il souligne qu'après avoir donné son accord de principe par pli des 22 mai 2012 et 25 juin 2013,, pour l'acquisition de logements sociaux, ses demandes de transmission de documents précis n'ont pas rencontré de réponse et que la société Progereal : - par lettre du 3 février 2014, a indiqué ne pouvoir concrétiser l'opération, dans l'attente de l'acquisition du foncier et de l'obtention du permis de construire modificatif. - a indiqué par lettre du 24 décembre 2014 ne pouvoir signer le contrat, alors que l'acquisition des terrains de la SCI Sary n'est pas finalisée et que les organismes publics doivent s'engager à prendre en charge le surcoût de 50'000 € lié au désamiantage, ainsi que le surcoût de 100'000 € entraîné par le permis de construire modificatif. - a fait transmettre par son notaire un projet de contrat de réservation comportant un prix modifié par rapport à l'accord initial. L'OPH soutient n'avoir pu donner suite au projet, dès lors que sa révision a été décidée par délibération du conseil municipal du 23 février 2015 de la ville de [Localité 4] qui devait obtenir des financements et prêts par des organismes publics et rappelle qu'il est étranger aux relations contractuelles et aux diverses conditions relatives à la vente du foncier entre l'EPF [Localité 7] et la SCI New Cost. Il affirme que les sociétés appelantes qui avaient accepté, dans les actes d'acquisition du terrain, une condition essentielle et déterminante liée la limitation du prix de vente des logements ont refusé de les finaliser, alors que les conditions étant été réalisées et qu'ils étaient caducs depuis le 30 septembre 2014, et n'ont pas accepté l'accord de principe de l'OPH portant sur le prix contraint de la vente des logements sociaux. L'OPH conteste l'existence d'un contrat, son accord de principe ne valant pas offre ferme d'achat, mais seulement une entrée en négociations, celui-ci n'ayant jamais été accepté, pour avoir été refusé par correspondance du 3 février 2014, dans l'attente de la concrétisation de l'achat du foncier et du règlement de la question de la prise en charge des surcoûts de construction Il précise avoir réitéré son accord de principe le 7 février 2014, réclamant l'envoi du projet de contrat de réservation, ainsi que celui du permis de construire et que le projet adressé par Progeral le 18 février 2015, comportait un prix plus élévé que le plafond imposé en matière de logements sociaux. Il en résulte, selon lui, l'absence de rencontre des volontés des parties contractantes qui ont échangé des courriers portant sur de nombreux points importants, notamment relatifs, au prix, au délai, ainsi qu'au financement et en conséquence , l'absence de contrat suceptible d'engager sa responsabilité. L'OPH exclut toute responsabilité civile délictuelle fondée sur la rupture abusive des pourparlers, alors que le projet fourni par Progereal était raturé et incomplet sur de nombreux points; que les conditions suspensives relatives à l'acquisition des terrains n'étaient pas réalisées et qu'il n'était plus conforme à la réalisation de logements sociaux. Il indique également n'avoir pu signer, en l'état de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 4] qui portait le projet sur le plan financier. Il estime qu'aucun préjudice ne peut être réclamé en raison de l'abandon de fait du projet par les sociétés appelantes qui ont omis de poursuivre les démarches pour le finaliser juridiquement et économiquement. Vu les conclusions transmises le 3 octobre 2020, l'Établissement Public Foncier [Localité 7]. Il expose essentiellement que la promesse synallagmatique de vente et d'achat souscrite avec la société Progereal est caduque depuis le 31 décembre 2014, à défaut de réalisation de la condition suspensive relative à la signature de la réservation de 12 appartements par l'OPH qui était stipulée dans l'intérêt de chacune des deux parties et de régularisation de l'acte autthentique dans le délai imparti. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 19 décembre 2022.

SUR CE

Se fondant à titre principal sur la responsabilité civile contractuelle pour faute, la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation réclament la condamnation de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5], à leur payer la somme globale de 781'952,30 €. L'action en responsabilité engagée par les appelantes à l'encontre de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 5] et de la commune de [Localité 4] a été rejetée par le tribunal administratif par jugement du 13 décembre 2019, confirmé par la cour administrative d'appel. Si les appelantes font valoir que la Cour Administrative d'Appel a toutefois énoncé dans son considérant 2 que le préjudice des Sociétés New Cost et Progereal résulte de la décision de l'office public de l'habitat qui a renoncé à signer le contrat de réservation des logements, elle n'a pas pour autant caractérisé l'existence d'une faute contractuelle imputable à celui-ci. La mise en jeu de la responsabilité contractuelle suppose au préalable que la convention soit valablement conclue et notamment que l'échange de consentement des parties soit intervenu sur l'ensemble de ces modalités. Le contrat de vente sous conditions suspensives conclu le 24 février 2014 entre l'Établissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte-d'Azur et la SCI New Cost, prévoit une réitération par acte authentique le 30 septembre 2014 au plus tard qui a été prorogée, par avenant du 29 septembre 2014, au 31 décembre 2014. La convention prévoit qu'à « défaut de signature de l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l'une ou l'autre des parties dans les trois mois de l'expiration dudit délai, l'acte sera frappé de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement ». Elle stipule une condition suspensive liée à la signature d'un contrat de réservation entre l'acquéreur et l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6], portant sur 12 logements et 12 parkings du programme à réaliser, devant être consenti moyennant le prix maximum de 2550,40 € hors taxes par mètre carrés de surface habitable, parkings compris. Les sociétés appelantes affirment que celui-ci résulterait d'un accord de principe donné par l'OPH pour l'acquisition de 12 logements et 12 emplacements de parking et par l'envoi par ses soins d'un contrat de réservation en vue de son acceptation. Si par courrier électronique du 22 mai 2012, l'OPH écrivait « Comme suite à votre courriel du 16 mai 2012, nous vous donnons notre accord de principe pour la proposition financière de vente en VEFA de 12 logements et 12 parkings du programme Escarras à [Localité 4] » Et qu'il a indiqué par correspondance du 13 août 2013: « Suite à réception de votre courrier du 9 août 2013, nous vous confirmons avoir reçu le projet de contrat que nous avons envoyé à notre notaire afin qu'il se rapproche du votre. L'OPH est toujours d'accord sur les modalités suivantes : - Réservation de 12 logements, à savoir 5 T3, 7 T4 pour une surface habitable d'environ 875 m2 avec 12 emplacements de parkings - Le prix est de 2.551,40 HT/m2, comprenant un parking par logement.» Et que par correspondance en date du 7 février 2014, l'OPH écrivait : « Monsieur, Suite à la réception de votre courrier du 3 février 2014, nous avons bien noté l'obtention du permis de construire en date du 13 septembre 2013 et votre rendez-vous avec l'EPF. Dans l'attente de ce contrat de réservation, nous vous confirmons que l'OPH est toujours d'accord sur les modalités suivantes : Réservation de 12 logements, à savoir : 5 T3, 7 T4 pour une surface habitable de 875 mètres carrés avec 12 emplacements de parking, Le prix est de 2 551,40HT/m² habitable comprenant un parking par logement. » . Les termes de ces courriers ne sont pas suffisants à établir l'échange des consentements, alors que par courrier du 3 février 2014, la société Projereal a indiqué ne pouvoir concrétiser l'opération dans l'attente de l'acquisition du foncier et de l'obtention du permis de construire modificatif qui entraînera un surcoût de la construction lié aux balcons. Et que par lettre du 24 décembre 2014 la SA Promotion Gestion Réalisation a déclaré ne pouvoir tenir le rendez-vous du 29 décembre 2014, évoquant des dépenses imprévues de 50'000 € HT pour le désamiantage et 100'000 € HT, pour la création de balcons et que : « Nous proposons que ces deux points s'ils ne trouvaient pas de solution sur le prix de cession du foncier autorisent une augmentation du prix de vente des logements, enfin il paraît nécessaire de prévoir une clause de modification de l'engagement ou d'annulation, au cas où l'office HLM de la ville de [Localité 4] n'obtiendrait pas ses financements dans un délai de trois mois la signature du protocole de réservation. » Il résulte des termes de cette correspondance que l'opération était encore en cours de négociation sur des points importants, alors que la modification du prix de vente de logements sociaux apparaissait difficilement envisageable, compte tenu de leur encadrement par des dispositions légales. En l'absence d'échange des consentements et donc de tous les éléments constitutifs du contrat, la responsabilité contractuelle ne peut être valablement mise en jeu à leur profit par les sociétés appelantes. La rupture de simples pourparlers est l'exercice d'un droit, fondé sur le principe de la liberté contractuelle. Celle-ci invoquée à titre subsidiaire, suppose la démonstration, d'une part de l'existence d'une faute d'une des parties qui est constituée par l'absence de motif légitime caractérisant un abus dans l'exercice du droit de rompre unilatéralement les pourparlers précontractuels et d'autre part celle d'un préjudice. Les sociétés appelantes soutiennent que la partie qui avait sans équivoque manifesté sa volonté de s'engager jusqu'à une date avancée a pu faire croire, par son comportement, à la partie cocontractante la formalisation de l'accord et qu'ainsi, la partie rompant les pourparlers dans ces conditions engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'autre partie. Si dans son courrier du 7 février 2014, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] a confirmé se trouver dans l'attente du contrat de réservation et qu'il était toujours d'accord pour l'acquisition de 12 logements au prix de 2555,40 € le mètre carré habitable, il ressort du courrier adressé le 23 juin 2015 à la société Projereal par l'Établissement Public Foncier [Localité 7] que le contrat de réservation n'avait toujours pas été retourné et que la promesse de vente du 24 février 2014 était caduque. Il apparaît également que les conditions suspensives n'avaient pas été réalisées. La SA Promotion Gestion Réalisation ne conteste pas avoir fait parvenir au notaire un contrat de réservation comportant un prix modifié par rapport à l'accord initial. Il apparaît également que le conseil municipal de [Localité 4] ayant décidé par délibération du 23 février 2015 de réviser le projet Escarras, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] n'était plus en état de signer le contrat de réservation des 12 logements et 12 parkings. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que ce dernier a rompu abusivement les pourparlers. Les demandes formées par la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation à son encontre sont, en conséquence, rejetées. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6], il résulte des échanges de correspondances rappelés ci-dessus que si l'acquéreur a indiqué notamment dans son courrier du 3 février 2014 que certains points devaient être précisés, celui-ci ne peut être considéré comme une rupture abusive. Il en est de même pour l'envoi d'un projet de contrat de réservation portant un prix au mètre carré supérieur à celui mentionné à l'origine, dès lors que le refus de le signer par L'OPH n'est pas fondé sur ce point, mais sur la décision du conseil municipal de la commune de [Localité 4]. Le jugement déféré a donc rejeté à juste titre la demande reconventionnelle en dommages-intérêts formée par cet organisme. L'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] ne démontre pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à son encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire au défendeur. Sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée. Il y a lieu de constater que l'Établissement Public Foncier [Localité 7] ne formule plus devant la cour de demande fondée sur le caractère abusif de la procédure. Le jugement est confirmé. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation à payer à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 4] et Pays de Lerin, la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne in solidum la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation à payer à l'Établissement Public Foncier [Localité 7], la somme de 1 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne la SCI New Cost, la SA Promotion Gestion Réalisation et la SA Financement Réalisation aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT