Tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, 29 mai 2026, 25/00686

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] N° RG 25/00686 N° Portalis DB2I-W-B7J-C57T Minute : JUGEMENT DU 29 Mai 2026 S.A. ALLIADE HABITAT C/ [L] [R] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Après débats à l'audience du 10 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 29 mai 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier. ENTRE : DEMANDERESSE : La S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, représenté par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Aurélie MAITRE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône. D'UNE PART, ET : DÉFENDEUR : Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 3], comparant. D'AUTRE PART, PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à Grosse, copie, dossier à Délivrées le EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 13 mai 2024, la S.A Alliade Habitat a donné à bail à 1 locataire monsieur [L] [R], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 352,53 € hors charges. La S.A Alliade Habitat a fait délivrer le 11 avril 2025 à monsieur [L] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 339,81 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d'une assurance habitation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 avril 2025, la S.A Alliade Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 septembre 2025, la S.A Alliade Habitat a attrait monsieur [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins : - de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges et pour défaut d'assurance, ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ; -d'ordonner l'expulsion de monsieur [L] [R] ; - de condamner monsieur [L] [R] au paiement des sommes suivantes : 4 645,38 € au titre de sa créance locative arrêtée au 30 juin 2025 ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu'au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La S.A Alliade Habitat a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 1 octobre 2025. Une première audience s'est tenue le 13 janvier 2026 et le dossier a été renvoyé à l'audience du 10 mars 2026 pour justifier de la reprise du paiement du loyer. Le dossier a été retenu à l'audience du 10 mars 2026. La S.A Alliade Habitat, représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 10 837,22 € à la date du 2 mars 2026. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que les paiements indiqués par monsieur [L] [R] à la première audience n'apparaissent pas sur le décompte. Son conseil a déposé un décompte actualisé de la dette locative. Monsieur [L] [R] n'a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal : - la suspension des effets de la clause résolutoire ; - d'accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Monsieur [L] [R] soutient notamment qu'il a reprise le paiement du loyer courant par chèque et qu'il verse 100 € supplémentaire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. Une note en délibéré a été accordée afin que la bailleur justifie de la notification à la CAPPEX. Ler délibéré a été prorogé au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 1 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, il est démontré que la S.A Alliade Habitat a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. L'action est donc recevable. - Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative - Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d'assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux. ». L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 avril 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s'acquitter de sa dette locative. Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de six semaines, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré à monsieur [L] [R] le 11 avril 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 339,81 € et qu'il est demeuré infructueux dans le délai de six semaines, monsieur [L] [R] n'ayant pas réglé la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 mai 2025, à l'expiration du délai de six semaines prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. La résiliation est constatée alors que monsieur [L] [R] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de monsieur [L] [R] et de dire que faute pour monsieur [L] [R] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». - Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation L'occupation illicite des lieux par monsieur [L] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A Alliade Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Il y a donc lieu de condamner monsieur [L] [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. - Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, la S.A Alliade Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 2 mars 2026 établissant l'arriéré locatif (loyers et indemnités d'occupation échus) à la somme de 10 837,22 € , incluant le mois de février 2026, et des surloyers qui seront déduits en cas de régularisation. L'article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause : qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; Il convient donc de déduire de la dette 313,12 € au titre desdits frais. Par ailleurs, il résulte des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et notamment l'article L 441-9, que pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) forfaitaire dans l'arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer. En l'espèce, S.A Alliade Habitat ne justifie par aucune pièce qu'il a bien envoyé à monsieur [L] [R] un questionnaire d'enquête annuel et une relance concernant le supplément de loyer de solidarité. Par conséquent le sur-loyer solidaire forfaitaire n'est pas justifié et sera déduit de la dette. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A Alliade Habitat doit être portée à la somme de 8 159,48 € est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner monsieur [L] [R] à payer la somme de 8 159,48 € actualisée au 2 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. Considérant en outre l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant par monsieur [L] [R], puisque s'il produit des photocopies de chèques versés en janvier, février et mars, aucun des montants n'apparaît sur le décompte versé par le bailleur. En outre, monsieur [L] [R]ne verse que des photocopies de chèques, ce qui ne démontre pas que ceux-ci ont effectivement été déposés et encaissés. Également, il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux au regard de la proposition du locataire de verser la somme de 100 € supplémentaire par mois et que monsieur [L] [R] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n'y a donc pas lieu, même d'office, d'accorder des délais de paiement sur le fondement de l'article 24-V de la loi susvisée. - Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner monsieur [L] [R] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Il convient de condamner monsieur [L] [R] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la S.A Alliade Habitat ; CONSTATE que le bail conclu le 13 mai 2024 entre la S.A Alliade Habitat et monsieur [L] [R] concernant le bien sis [Adresse 4] s'est trouvé de plein droit résilié le 23 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE monsieur [L] [R] à payer à la S.A Alliade Habitat : la somme de 8 159,48 € actualisée au 2 mars 2026, incluant le mois de février 2026, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d'occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ; une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du mois de juin 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT que faute par monsieur [L] [R] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d'un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; RAPPELLE qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; REJETTE la demande de délais de paiement ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; CONDAMNE monsieur [L] [R] à payer à la S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [L] [R] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ; REJETTE les autres demandes ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNÉ PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ. LE GREFFIER LE JUGE