Cour d'appel d'Orléans, 26 août 2026, 25/01131

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SCP LDGR

ARRÊT

du : 26 AOUT 2026 n° : N° RG 25/01131 - N° Portalis DBVN-V-B7J-HGG7 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 26 Novembre 2024 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265316198922574 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824.541.148, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [H] [R] domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Pia RANDELLI, avocat postulant au barreau d'ORLEANSet par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat plaidant au barreau de PARIS, INTIMÉ : Monsieur [F] [U] né le 15 Mai 2002 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5] n'ayant pas constitué avocat ' Déclaration d'appel en date du 19 Mars 2025 ' Ordonnance de clôture du 26 mai 2026 Lors des débats, à l'audience publique du 24 JUIN 2026, Madame Hélène GRATADOUR, Président de chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Madame Hélène GRATADOUR , président de chambre, Madame Nathalie LAUER, président de chambre, Madame Ferréole DELONS, conseiller , Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 26 AOUT 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS ET PROCEDURE : Le 3 janvier 2022, M. [J] [L] a consenti, par acte sous seing-privé, un bail d'habitation à M. [F] [U], situé [Adresse 3] 5, [Localité 6]. La société Action Logement Services s'est portée caution de M. [F] [U] pour le paiement des loyers et charges. Le bailleur a fait jouer l'engagement de la caution VISALE en raison d'une situation d'impayés par le preneur à bail. Ainsi, le 31 janvier 2024, la caution a fait délivrer un commandement de payer portant sur la somme de 1 645,44 euros et visant la clause résolutoire mentionnée dans le contrat de bail. Le 1er février 2024, la situation d'impayée a été signalée à la CCAPEX. A la suite d'une nouvelle situation d'impayés, le bailleur s'est rapproché de la caution. Par exploit du 2 mai 2024, la SAS Action Logement Services a assigné M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis. DECISION DONT APPEL : Par jugement du 26 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montargis a : Rejeté les demandes ; Condamné la SAS Action Logement Services aux dépens. Par déclaration du 19 mars 2025, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a rejeté ses demandes et l'a condamnée aux dépens.

PRETENTIONS DES PARTIES

: Suivant ses dernières conclusions du 14 avril 2025, la SAS Action Logement Services demande à la Cour de : Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Montargis le 26 novembre 2024 qui a rejeté les demandes d'Action Logement Services, et l'a condamnée aux dépens ; Statuant à nouveau, Recevoir Action Logement Services en son action ; L'en déclarer bien fondée ; Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ; Ordonner l'expulsion de M. [F] [U] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner M. [F] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 9352,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2024 sur la somme de 1 645,44 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ; Fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamner M. [F] [U] à payer lesdites indemnités d'occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamner M. [F] [U] à payer à Action Logement Services la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner M. [F] [U] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. M. [F] [U] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'Action Logement Services lui ont été notifié par acte de commissaire de Justice le 21 mai 2025. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l'exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure. Par ordonnance du 26 mai 2026, la mise en état de l'affaire a été clôturée.

MOTIFS

: Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Moyens des parties : L'appelante fait valoir que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire du bail signé entre les parties, ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [U] n'a pas réglé les sommes inscrites dans le commandement de payer. Réponse de la Cour : En vertu de l'article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24, I, de la loi susmentionnée dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payé demeuré infructueux ». En l'espèce, suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par la SAS Action Logement Services le 31 janvier 2024 à M. [U], ce dernier est débiteur de la somme de 1 645,44 euros au titre d'un impayé locatif. Il résulte du dossier que M. [U] n'a pas régularisé la somme auprès de la SAS Action Logement Services, subrogé au droit du bailleur, dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire du contrat de bail est acquise à compter du 1er avril 2024. M. [U] sera déclaré occupant sans droit ni titre à compter de cette date et son expulsion sera ordonnée, à défaut pour lui d'avoir libéré volontairement les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt. Sur le paiement des arriérés de loyer : Moyens des parties : La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de M. [L], sollicite la condamnation du preneur à bail à lui verser la somme de 9 532,07 euros au titre des sommes versées par elle au bailleur en qualité de caution. La somme devra porter intérêt au taux légal à compter du premier commandement de payer. Réponse de la Cour : En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l'article 7, a), de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 542 du code de procédure civile que l'appel tend par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. En l'espèce, la SAS Action Logement Services, à hauteur de cour, se borne à reprendre ses moyens de première instance auxquels le premier juge a répondu de manière circonstanciée et en faisant une exacte application des textes applicables sur l'absence de valeur probante des décomptes et de la quittance subrogative établis et générés par elle. De surcroît, la Cour observe que la quittance subrogative n'est pas valable, celle-ci n'ayant pas obtenue l'approbation du bailleur. Dès lors, il résulte de ce qui précède, que la SAS Action Logement Services ne rapporte pas la preuve de s'être acquittée des sommes dont elle se prévaut. Toutefois, il résulte du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 à M. [U], que la SAS Action Logement Services justifie de s'être acquittée de la somme de 1 645,44 euros. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé. M. [U] sera condamné à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1 645,44 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024. Sur l'indemnité d'occupation : Moyens des parties : La SAS Action Logement Services fait valoir être subrogée dans les droits du bailleur. L'article 8 du contrat de cautionnement stipule en outre, que « le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la Caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au Dispositif Visale ». Réponse de la Cour : L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Elle vise à indemniser le maintien fautif dans les lieux. Le montant de l'indemnité d'occupation s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, et ne peut être inférieur à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. La libération de toute occupation des lieux s'entend par la restitution effective des clés du bien au propriétaire. En l'espèce, la clause résolutoire est acquise depuis le 1er avril 2024. Il y a lieu à condamner M. [U] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation mensuelle de 573,71 euros jusqu'à parfaite libération des lieux, sur présentation d'une quittance subrogative valable. Sur les demandes annexes : Chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens. La SAS Action Logement Services supportera le coût du commandement d'avoir à payer délivré le 31 janvier 2024. L'équité commande de débouter la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

: La Cour, statuant publiquement et par décision réputée contradictoire, INFIRME le jugement rendu le 26 novembre 2024 par le Tribunal judiciaire de Montargis en ce qu'il a débouté la SAS Action Logement Services de ses prétentions s'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, et sur l'existence d'un arriéré ; CONFIRME le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 3 janvier 2022 entre M. [J] [L] d'une part, et M. [F] [U], au 1er avril 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [F] [U], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent arrêt ; DIT qu'à défaut pour M. [F] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt, la SAS Action Logement Services pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L.344-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [F] [U] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1 645,44 euros, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024. CONDAMNE M. [F] [U] à verser à la SAS Action Logement Services la somme mensuelle de 573,71 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux, sur présentation d'une quittance subrogative valide ; DIT que les parties conservent chacune la charge de ses propres dépens ; DIT que la SAS Action Logement Services supportera le coût du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 à M. [F] [U] ; DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,