Tribunal judiciaire de Nantes, 10 septembre 2024, 23/00023

COUR D'APPEL DE RENNES *** TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES *** LE JUGE DE L'EXPROPRIATION Minute n° 9 JUGEMENT du 10 Septembre 2024 N° RG 23/00023 ------------------------------------------------------- Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT c/ [J] [G] épouse [I] ----------------------------------------------------- [Adresse 13] sur la commune de [Localité 12] ------------------------------------------------------- Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation 1 copie exécutoire + 1 CCC à : Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT 1 CCC à : la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL - 22B 1 copie CG délivrées le 10 Septembre 2024 MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) ___________________________________________________________ JUGEMENT ___________________________________________________________ JUGE : Dominique RICHARD, vice-présidente du Tribunal Judiciaire de NANTES, désignée en qualité de juge suppléante de l'expropriation pour le département de Loire-Atlantique par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; GREFFIER : Florence RAMEAU, lors des débats GREFFIER : Sandrine GASNIER, lors du prononcé Prononcé du jugement fixé au 10 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats ENTRE : Société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 7] Rep/assistant : Maître Frédéric MARCHAND de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : Mme [J] [G] épouse [I], demeurant [Adresse 9] DÉFENDERESSE D'AUTRE PART en présence de [H] [F], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement. * * * PRÉSENTATION DU LITIGE Dans le cadre d'une procédure d'expropriation engagée par la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT pour l'opération relative à la Zone d'Aménagement Concerté « [Adresse 13] » à [Localité 12], le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de NANTES a, par ordonnance du 3 février 2023,déclaré expropriée la parcelle cadastrée AE [Cadastre 1] appartenant à Madame [J] [G] épouse [I]. La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT a notifié son mémoire aux fins de fixation d'indemnité à Madame [G] épouse [I] et en l'absence d'accord a saisi la juridiction de l'expropriation par un mémoire introductif d'instance adressé le 28 novembre 2023 aux fins de fixation de la valeur de la parcelle. Par ordonnance du 19 mars 2024 ,le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audience en mairie de [Localité 12] au 27 mai 2024. La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT demande ,aux termes de son mémoire aux fins de fixation d'indemnité, de : - fixer l'indemnité principale d'expropriation due à Madame [G] épouse [I] pour dépossession de la parcelle AE [Cadastre 1] à la somme de 89 590 € - fixer l'indemnité de remploi à la somme de 9959 €. Le Commissaire du Gouvernement,agent du Pôle d'évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques des pays de la Loire et du département de Loire Atlantique ,a proposé dans ses conclusions du 19 avril 2024 de fixer l'indemnité d'expropriation à titre principal à 17 euros le m² X 5270 m² soit 89 590 euros et l'indemnité de remploi à 9959 euros soit un total de 99 549 euros. A l'audience, les parties ont développé leurs conclusions. Il sera reféré pour plus ample exposé des moyens des parties à leurs écritures, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. A l'issue des débats la mise à disposition de la décision a été fixée au 10 septembre 2024.

MOTIFS

La procédure devant le juge de l'expropriation est avec représentation obligatoire. Madame [G] épouse [I] était présente à l'audience mais n'a pas constitué avocat. Ses demandes doivent par conséquent être déclarées irrecevables. Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l'expropriation, à défaut d'accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l'expropriation et couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité réparatrice allouée à l'exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l'opération d'expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier. Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l'opération d'expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l'exproprié est privé. La valeur vénale correspond au prix le plus probable auquel pourrait se vendre ou s'acheter, à l'amiable,un immeuble ou un droit immobilier donné, dans un lieu et à un moment déterminés, compte tenu des conditions du marché. Elle n'est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu'il n'y a pas de bien similaire à celui dont l'exproprié est dépossédé sur le marché immobilier local, susceptible d'être acquis par un particulier. Le juge de l'expropriation doit déterminer les dates de référence suivantes et les prendre en considération lors de l'évaluation de la valeur vénale du bien exproprié. *Date de référence pour apprécier la consistance du bien : Selon les dispositions de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. La consistance d'un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d'entretien et sa situation d'occupation. *Date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien : - selon le principe énoncé à l'article L.322-2 du code de l'expropriation, cette date de référence se situe un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique (DUP) ; - toutefois, selon les dispositions des articles L.2l3-6 et L.213-4 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien est soumis au droit de préemption urbain et n'est pas situé dans une zone d'aménagement différé (ZAD),cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendu public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. *Date de référence pour apprécier la valeur du bien : Selon le ler alinea de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du présent jugement en fixation des indemnités. En l'espèce, la parcelle appartenant à Madame [G] épouse [I] doit être évaluée selon : - sa consistance au 3 octobre 2023, date de l'ordonnance d'expropriation ; - son usage effectif à la date à laquelle la modification n° 1 du plan local d'urbanisme (PLU) a été approuvé et rendu exécutoire, soit le 20 décembre 2022, conformément aux écritures de l'expropriant et du commissaire du Gouvernement, - sa valeur d'échange à la date du présent jugement. S'agissant de la consistance du bien,il convient de se référer au procès-verbal du transport judiciaire sur les lieux en date du 27 mai 2024. L'ordonnance d'expropriation rendue le 3 octobre 2023 est antérieure à la visite du bien exproprié. Les parties n'ont pas soutenu lors du transport ou de l'audience que le bien était à la date de l'ordonnance d'expropriation d'une consistance différente de celle qui a été constatée. Sur la qualification du bien, il s'agit d'une parcelle classée par le plan local d'urbanisme métropolitain en zone 1 AU Mb soit en zone à urbaniser. Les parties s'accordent pour retenir la méthode de comparaison pour déterminer la valeur vénale du bien d'une surface de 5270 m2. La société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT produit 2 termes de comparaison, constituées par des ventes intervenues entre elle et d'autres propriétaires situés dans le périmètre de la ZAC : -terme A1 (production n°17): o date 11 octobre 2012 o parcelle : AI [Cadastre 3] o superficie : 12 106 m2 o prix : 181 590 € o prix au m2 : 15 €/m2 o zonage : 1AUMb o bati : non - terme A2 (production n°16) o date : 29 février 2016 o parcelle : AE [Cadastre 2] o superficie : 17 562 m2 0 prix : 278 097,17 € o prix au m2 : 15,83 €/m2 o zonage : 1AUMb o bati : non Le commissaire du Gouvernement retient 3 termes de comparaison correspondant à des cessions intervenues entre la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT et des propriétaires situés dans le périmètre de la ZAC : - terme 1: o date : 18 mars 2020 o parcelle : AI [Cadastre 8] o superficie : 2 293 m2 o prix : 38 981 € o prix au m2: 17 €/m2 o zonage : 1AUmb - terme 2: o date : 26 mai 2016 o parcelles : AI [Cadastre 5] et [Cadastre 6] o superficie : 6368 m2 o prix : 108 256 € o prix au m2: 17 €/m2 o zonage : 1AUb - terme 3: o date : 21 mars 2014 o parcelles : AI [Cadastre 4] o superficie : 10 962 m2 o prix : 186 354 € o prix au m2: 17 €/m2 o zonage : 1AUb Ces termes de comparaison peuvent être retenus en ce qu'ils concernent des biens équivalents à celui exproprié ,étant situés sur la même commune et dans le même périmètre concerné et sont de configuration équivalente. L'indemnité principale doit ainsi être fixée à la somme de 17 euros le m² X 5270 m² soit 89 590€. Aux termes de l'article R.322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition d'un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Elle a pour base le montant de l'indemnité principale. Ses modalités de calcul ne sont pas discutées. Elle sera par conséquent fixée à 9959 €. L'indemnité totale sera fixée à 99 549 euros. Sur les dépens Conformement aux dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation, la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT, partie expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par décision mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ; DECLARE irrecevables les demandes de Madame [J] [G] épouse [I] ; FIXE à 99 549 euros (quatre-vingt-dix-neuf mille cinq cent quarante-neuf euros) l'indemnité totale de dépossession due à Madame [J] [G] épouse [I] dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé à [Localité 12] (44), angle du [Adresse 11] et [Adresse 10] et cadastré AE [Cadastre 1], d'une superficie de 5270 m2. PRECISE que la somme de 99 549 euros est ainsi composée : - 89 590 € au titre de l'indemnité principale ; - 9959 € au titre d'indemnité de remploi ; CONDAMNE la société LOIRE OCEAN DEVELOPPEMENT au paiement des dépens de la presente procédure. Ainsi jugé et prononcé, le 10 Septembre 2024 Le Greffier, Le Juge de l'Expropriation, Sandrine GASNIER Dominique RICHARD