Article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Entré en vigueur le 1 juillet 2002 Article 13 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986Article 14-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
TextesLoi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986Titre Ier : Des rapports entre bailleurs et locatairesChapitre II : De la durée du contrat de location.
Article 14 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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Modifié parLoi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 - art. 14 () JORF 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002
Entré en vigueur le 1 juillet 2002 En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
-au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
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Sur l'Alinéa 1
I - "abandon du domicile"
Enfin, l'hospitalisation de Mme [H] [D] veuve [I] ne caractérise pas un 'abandon du domicile'. Mme [D] veuve [I] a d'abord été hospitalisée puis la question de son maintien à domicile s'est posée et elle a finalement été prise en charge en maison de retraite, d'où l'autorisation délivrée par le juge des tutelles qui a conduit à la résiliation du bail et non à un abandon de l'appartement.
Référence de la décision
Voir 7 autres décisions sur cette thématique
II - "le contrat de location continue"
En application de l'article 40 I de la même loi, pour les logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Référence de la décision
Voir 2 autres décisions sur cette thématique
III - "contrat de location"
Considérant que le jugement entrepris n'est pas remis en cause en ce qu'il a retenu que le bail consenti à Madame [D] par l'F... [F] avait pris fin le 26 mai 2015 par l'effet du congé donné par la locataire ; Considérant, pour le surplus, qu'en admettant même que le règlement de loyers par [A] soit démontré, la preuve du bail verbal ne peut se déduire du seul encaissement de loyers par la bailleur dès lors que rien ne permet d'établir que l'OPHLM Montreuillois a entendu de manière non équivoque reconnaître à [A] la qualité de locataire ;
Référence de la décision
Sur l'Alinéa 10
I - "qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès"
Ainsi, le premier juge a ajouté une condition aux textes susvisés en exigeant de M. [W] qu'il ait fait du logement de Mme [B] [Y] son domicile administratif, alors qu'il s'agissait de son domicile effectif et qu'il était son concubin notoire depuis plus d'un an lors du décès de la titulaire du bail. Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande de transfert du bail à son profit, et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de celui-ci à l'issue d'un délai de 12 mois.
Référence de la décision
Voir 1 autres décisions sur cette thématique
II - "concubin notoire"
Le concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date de son décès n'est pas tenu d'établir la régularité et la permanence de son séjour sur le territoire français pour bénéficier du transfert du bail.
Référence de la décision
Arrêt majeur
Sur l'Alinéa 11
I - "le juge se prononce"
Il se déduit de ce qui précède que le tribunal d'instance a pertinemment ordonné le transfert du bail au profit des consorts et rejeté la demande d'expulsion présentée par la société Calvados Habitat.
Référence de la décision
Sur l'Alinéa 12
I - "à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article"
Il résulte de ces dispositions que le décès du locataire n'entraine la résiliation du bail qu'en l'absence de transfert du contrat à l'un des occupants éventuels du logement et notamment les descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Référence de la décision
Voir 6 autres décisions sur cette thématique
II - "le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier"
Dès lors, il convient de constater que le contrat de bail est résilié de plein droit à la date du décès de la locataire, soit le 14 janvier 2024. M. [E] [N] occupe le bien appartenant à la S.A. Habitat du Nord, sans justifier d'un droit ou d'un titre le lui permettant. Dans ces conditions, son expulsion doit être ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les conditions visées au dispositif.
Référence de la décision
Voir 11 autres décisions sur cette thématique
Sur l'Alinéa 2
I - "conditions exigées"
En l'espèce, il résulte des constatations du tribunal que Monsieur [X] [H] qui avait sollicité le transfert de la titularité du bail à son profit n'a pas communiqué à l'agence ELU DOMICILE des informations suffisamment pertinentes afin de vérifier qu'il remplissait les conditions exigées par l'article 14 al 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. N'ayant pas mis l'agence ELU DOMICILE en mesure de vérifier que les conditions de l'article 14 de loi précitée sont remplies, le tribunal relève que Monsieur [X] [H] ne remplit pas les conditions nécessaires à un transfert de titularité du bail à son profit.
Référence de la décision
Sur l'Alinéa 3
I - "descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile"
Il s'en déduit que les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage prévues à l'alinéa 2 s'ajoutent à celle de l'article 14 lorsque le logement loué fait partie du parc d'un organisme d'habitations à loyer mais ne sont pas opposables aux descendants vivant effectivement avec le locataire depuis plus d'un an qui présentent un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles.
Référence de la décision
Voir 1 autres décisions sur cette thématique
Sur l'Alinéa 5
I - "concubin notoire"
Le concubinage, au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, implique une relation stable et continue ayant l'apparence du mariage, donc entre un homme et une femme, et ne viole pas les dispositions relatives à la non-discrimination des textes internationaux précités.
Décision prononcée sur une version antérieure du texte (avant le 16/11/1999).
Référence de la décision
Arrêt majeur
Sur l'Alinéa 6
I - "le contrat de location est transféré"
En conséquence, la prescription triennale ne peut être opposée à M. [T] [U] qui n'était pas tenu, sous réserve qu'il justifie remplir les conditions posées aux articles 14 et 40 de la loi précitée, de former une demande en justice aux fins de transfert.
Référence de la décision
Voir 12 autres décisions sur cette thématique
II - "remplissant les conditions"
En application de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré [...] A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier. [...] Il ressort de l'ensemble de ces éléments que Mme [I] [V], à qui incombe la charge de la preuve, échoue à démontrer l'existence d'une communauté de vie continue et effective avec Mme [F] [V] entre le [Date décès 7] 2023 et le [Date décès 7] 2024. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de transfert de bail et de constater que le contrat de bail est résilié depuis le [Date décès 7] 2024.
Référence de la décision
III - "décès du locataire"
Il appartient à la cour de déterminer si M. [F] [A] justifie par les pièces qu'il produit, que les deux conditions édictées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 qui sont bien cumulatives, contrairement à ce qu'il soutient, sont remplies en l'espèce, étant précisé que ces deux conditions s'apprécient au jour du décès du locataire en titre et non au jour où la cour statue.
Référence de la décision
IV - "conditions de transfert de bail"
Dès lors, en l'absence de preuve de réunion des conditions de transfert de bail, la demande de voir constater ce transfert sera rejetée. Il sera constaté que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux. Leur expulsion sera ordonnée en la forme ordinaire.
Référence de la décision
Sur l'Alinéa 7
I - "conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil"
En effet, depuis le loi du 3 décembre 2001, l'article 1751 du code civil a été complété et prévoit désormais qu'en cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci, sauf s'il y renonce expressément. Ce texte prime donc sur l'application de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, - aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Référence de la décision
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Sur l'Alinéa 8
I - "aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès"
L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit des descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Pour autant, ce transfert n'est pas à la discrétion du bailleur social mais il s'opère, comme rappelé par la cour de cassation, par l'effet même de la loi, à la date du décès du locataire, si les conditions en sont remplies.
Référence de la décision
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