Tribunal judiciaire de Toulouse, 31 juillet 2026, 24/04596

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] NAC: 5AZ N° RG 24/04596 N° Portalis DBX4-W-B7I-TTEK JUGEMENT N° B DU : 31 Juillet 2026 [A] [J] C/ S.C.I. CGRS S.A.R.L. A2J IMMOBILIER Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le à la SELARL DECKER Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Vendredi 31 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 28 Mai 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Mme [A] [J], demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSES S.C.I. CGRS, dont le siège social est sis [Adresse 5] non comparante, ni représentée S.A.R.L. A2J IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte de commissaire de justice délivré le 31 octobre 2024, Madame [A] [J] a fait assigner la SCI CGRS, son bailleur, et le mandataire la SARL A2J IMMOBILIER aux fins d'obtenir sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1224 du Code civil, L1331-22 du Code de la Santé Publique, des articles 1, 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002: que soit prononcée la résolution du contrat de bail liant Madame [A] [J] à la SCI CGRS,leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.869,61€ au titre de la restitution des frais réglés dans le cadre du contrat,leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice moral,leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. L'affaire, après plusieurs renvois, était retenue à l'audience du 28 mai 2026. Madame [A] [J], valablement représentée, maintient ses demandes et explique avoir signé un contrat de bail le 3 juillet 2024 avec la SCI CGRS par l'intermédiaire de l'agence A2J IMMOBILIER absorbée par la SARL CLIMEX GESTION pour un logement meublé situé [Adresse 7] à TOULOUSE. Elle versait la somme de 1.426,22€ au titre du dépôt de garantie, 548,56€ pour le loyer du mois de juillet et 481,85€ au titre des honoraire du mandataire. Le diagnostic technique remis faisait état d'une installation intérieure comportant une ou des anomalies et d'un risque de contact direct avec des éléments sous tension. L'état des lieux d'entrée réalisé le 11 juillet 2024 relevait un interrupteur non relié dans le salon, des volets roulants devant être réparés, aucun ne fonctionnait au jour de la visite, d'un volet roulant cassé et ne restant pas ouvert et ne laissant pas accès à la terrasse dans la chambre, des moisissures au niveau des joints de carrelage dans la salle de bain et des traces d'humidité à côté de la VMC dans la cuisine. La société CLIMEX s'engageait faire passer une société de nettoyage rapidement. Le 12 juillet 2024, elle lançait un cycle de lave linge qui faisait disjoncter le compteur et en dépit des manipulations, l'électricité n'a jamais plus fonctionné. Dès le 15 juillet elle alertait par courriel la société de gestion et sollicitait que soient mandatés des professionnels pour réaliser le ménage, réparer les volets et réparer le système électrique.Malgré plusieurs appels de relance, aucune réponse ne lui était apportée. Le 19 juillet, elle adressait une lettre recommandée pour demander la réalisation du ménage, la réparation des volets et la remise en fonctionnement de l'installation électrique. La société CLIMEX GESTION ne mandatait une entreprise d'électricité que le 25 juillet 2024 soit 10 jours après sa première réclamation. Contestant l'état des lieux d'entrée dans le délai imparti, elle indiquait que les désordres découverts rendait le logement indécent et qu'elle ne lui pouvait plus y vivre. La société CLIMEX lui répondait le 2 août à l'adresse du logement loué alors qu'elle ne pouvait occuper le logement. Dans ce courrier, il lui était rappelé qu'elle avait accepté le logement en l'état, que des travaux d'électricité avaient été réalisés en mai 2024 et que d'autres travaux allaient être réalisés plus tard et elle était invité à patienter. Suite à la sollicitation d'un électricien le 25 juillet, la première disponibilité du professionnel était le 22 août, dans l'intervalle, elle mandatait un commissaire de justice qui constatait le 2 août 2024 que le circuit électrique ne fonctionnait pas et qu'il y avait diverses traces de moisissures dans l'appartement. Au regard de l'insalubrité et de l'indécense du logement elle délivrait un congé immédiat par courrier du 6 août 2024 et a sollicité le remboursement des sommes versées pour le logement. La SARL CLIMEX GESTION accusait réception du courrier à la date du 20 août et fixait la fin du préavis au 20 septembre. Suite à la prise de position du gestionnaire, elle adressait le 27 août 2024 par l'intermédiaire d'un conseil une mise en demeure de restituer la somme de 2.869,91€, en vain. Par courrier du 10 septembre 2024, l'agence s'opposait et réfutait l'ensemble des griefs formulé à son encontre et sollicitait la remise des clefs au 20 septembre 2024, date à laquelle l'état des lieux de sortie était réalisé. Elle faisait assigner en suivant le gestionnaire et le bailleur. Au soutien de ses prétentions et en réplique aux moyens soulevés par les parties adverses, elle fait valoir : - que le logement loué ne remplissait pas les critères d'un logement décent ni salubre au sens des articles 6 de la loi du juillet 1989, de l'article L1331-22 du Code de la Sante publique du fait la non conformité de l'installation électrique qui s'est révélé défaillant, que le diagnostique réalisé le 1er avril 2024 à la demande de la société CLIMEX GESTION ne semblent pas aux normes et rien ne permet de conclure que les travaux réalisés aient remédiés aux non conformités alors que le diagnostique réalisé en 2019 révèle des non conformité dangereuses. Le constat du commissaire de justice réalisé le 2 août corrobore les désordres dans la mesure où malgré la remise en service du compteur, l'alimentation ne revient pas et aucun disjoncteur n'a fonctionné. - qu'elle n'a pas commis d'erreur lors de son abonnement comme cela résulte du message reçu de l'agence qui lui communique le numéro du compteur et le point de livraison retenu par EDF qui est le même celui communiqué. C'est également le même numéro de compteur figure sur l'état des lieux d'entrée. - sur le retard dans le rendez vous avec l'électricien car elle n'aurait pas été disponible avant, elle rappelle que la société était fermée du 2 au 19 août 2018. Et la société n'a été contactée par le gestionnaire que le 25 juillet soit 10 jours après son signalement. En lui imposant de rester dans les lieux sans électricité pendant un mois, elle décidait de quitter le logement le 22 août 2024. - sur la facture d'électricité produite par les défendeurs pour tenter de démontrer que l'installatoin fonctionnait, elle souligne que cette facture a été émise 15 mois après son départ des lieux, elle n'a aucune valeur probante car des travaux ont pu être réalisés entretemps. - sur l'hygiène, elle rappelle que le constat de commissaire de justice fait état de saleté et de la présence d'humidité : les oreillers son auréolés, des traces de moisissures situées au niveau des joints de faïence en carrelage située dans la cabinet de douche et des travaux de ménage devaient être réalisés mais était en attente du règlement de l'ancien locataire et il lui était demandé d'être patiente, - sur la résolution du contrat : elle rappelle qu'il lui a été délivré un logement avec un problème électrique, sale et avec des volets roulants qui ne peuvent s'ouvrir et les travaux promis n'ont pas été réalisés avec scélérité. - en vertu de la résolution du contrat, elle demande le remboursement des nuités d'hôtel qu'elle a dû engager, des frais de constat de commissaire de justice, des honoraires d'agence et le coût des loyers. En réplique, la SARL CLIMEX GESTION, valablement représentée, demande au tribunal d'accueillir l'intervention volontaire de la SARL CLIMLEX GESTION venant aux droits de la SARL A2J IMMOBILIER, s'oppose et conclut au rejet de l'ensemble des demandes formées à son encontre et sollicite, à titre reconventionnel, l'allocation de la somme de 2.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de sa position, elle fait valoir : - sur le caractère décent du logement loué : que la défaillance du sytème électrique n'est pas établie puisque les travaux réalisés en mai 2024 ont permis de vérifier l'installation et de la mettre en conformité. Elle rappelle que la preuve du caractère indécent du logement repose sur elle, or le constat du commissaire de justice ne relève pas que l'installation n'est pas conforme, elle relève simplement l'absence d'électricité et aucun disjoncteur actionné. En réalité le problème électrique provenait d'une erreur de compteur lorsqu'elle a souscrit son abonnement, elle a ouvert le compteur numéro 3 alors qu'il s'agissait du compteur n°2. En outre, étant équipé d'un compteur Linky, le numéro de point de Livraison est communiqué. Les mentions communiquées par l'agence avaient été transmises par l'ancien locataire, elle ne peut être tenue pour responsable de cette erreur, il appartient à l'abonné de vérifier les informations. Sur les anomalies concernant l'hygiène, elle rappelle que ces désordres ne sont pas démontrés et aucun élément ne permet de considérer que la prétendue saleté aurait des conséquences sur la santé des occupants. La présence de traces de moisissures sur les joints de douche , ils sont courants et résultent d'un défaut d'entretien de l'ancien locataire. Les traces d'humidité ne sont pas démontrées. - sur la résolution du contrat de bail : aucun manquement suffisamment grave ne permet de prononcer la résolution du contrat. Elle a mandaté une société dans les 10 jours pour que le problème électrique soit examiné et elle n'était pas informée des échanges entre les parties qui ont abouti un rendez vous que le 22 août. Il ne peut donc lui être reprochée une inaction. - sur les préjudices allégués : faute de preuve d'une quelconque faute de sa part, les sommes versées pour la location du logement ne peuvent lui restituées. Elle ne peut davantage être condamnée à restituer le dépôt de garantie et les loyers puisqu'elle les a perçu pour le compte propriétaires. Enfin, elle n'a pas payé les loyers des mois d'août et septembre 2024. Sur les frais nuitée d'hôtel et de frais de commissaire de justice, n'ayant commis aucune faute, elle ne peut être condamnée à leur paiement. La SCI CGRS, asignée selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n'a pas comparu. La décision était mise en délibéré au 31 juillet 2026 par remise au greffe en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la décense et la salubrité du logement : L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au "a" ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée." Dans le cas présent, Madame [A] [J] établit qu'elle ouvert un abonnement électrique suivant le numéro fournit dans l'état des lieux d'entrée sur lequel les chiffres de consommation du compteur ont été relevés, par SMS par l'agence et il est établit qu'elle avait souscrit un abonnement pour le point de livraison indiqué par la SARL CLIMEX GESTION. Le fait que cette dernière prétende, sans le démontrer que le point de livraison communiqué sur le document contractuel d'état des lieux et par message était une erreur, n'est corroboré par aucun autre élément que ses propres déclarations et un courrier du 28 décembre 2025 qui concerne un logement différent que le sien et situé à un étage différent, ce qui ne permet pas de conclure à une erreur de la part de la locataire. En revanche, il est clairement établi que l'absence d'électricité dans son logement malgré un abonnement souscrit sur la base des documents remis, est réeli puisque lors de l'état des lieux de sortie, le même numéro de PDL était mentionné, laissant apparaître une absence totale de consommation. Enfin, si la SARL CLIMEX GESTION s'était montrée réactive, elle n'aurait pas attendu 10 jours pour solliciter un électricien qui aurait pu, s'il s'agissait d'une erreur de compteur l'identifier rapidement. Mais il ne peut être exclut que l'installation, non conforme en 2019, ait encore présenté des anomalies malgré les travaux réalisés engendrant une absence de fonctionnement. En outre, le fait d'accepter de louer dans le cadre de son mandat un logement dont les volets ne peuvent être ouverts, ce que l'agence ne peut ignorer puisqu'elle a procédé à l'état des lieux de sortie de l'ancien locataire, sans avoir réalisés les travaux de réparations entre la date de sortie du précent locataire, la signature du nouveau bail le 3 juillet 2024 et l'état des lieux d'entrée du 11 juillet 2024 constitue un manquement à ses obligations professionnelles de conseil et d'assurer au locataire, qui est également son client puisque les frais de locatation sont partiellement à la charge de Madame [A] [J], la délivrance d'un logement conforme à son usage. En conséquence, tant la SCI CGRS, qui a demandé la remise en location de son bien alors que les travaux sur les volets n'avait pas été effectués, le ménage n'avait pas été fait, ce qu'elle ne pouvait ignorer puisque leur financement lui incombait que la SARL CLIMEX GESTION comme il vient d'être exposé précedemennt ont participé à la location d'un logement non alimenté en électricité, sans possibilité d'ouvrir les volets, laissant ainsi le locataire dans le noir, sans eau chaude ni possibilité de faire fonctionner le réfrigérateur, sont responsables de la délivrance d'un logement impropre à son usage et inhabitable. Sur la résolution du contrat : L'article 1224 du Code civil dispose : "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice." L'article 1226 du même Code précise : "Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution." Il résulte des pièces produites au débat qu'après plusieurs courriels restés sans réponse, Madame [A] [J] a adressé une lettre recommandé à la SARL CLIMEX GESTION le 19 juillet 2024 communiquant la liste des désordres devant être remédié car elle ne pouvait occuper le logement loué. Aucun problème n'était résolu, la mise en contact avec un électricien ne suffit pas à décharger le gestionnaire de l'immeuble ni le bailleur de leur obligation de remédier aux désordres sans s'assurer de la disponibilité ni de la rapidité d'intervention de l'entreprise mandatée; aucune programmationn de ménage ni de réparation des volets roulants n'est produite. Par courrier recommandé du 6 août 2024, Madame [A] [J] a entendu se prévaloir de la résolution du contrat en rappelant son courrier du 19 juillet 2024 et demandait la resitution des sommes versées et délivrait congé. Donc après une mise en demeure d'exécuter les travaux en exprimant clairement son souhait de mettre fin au contrat en cas d'inéxécution et parès laissé 15 jours au bailleur et à son mandataire, elle a manifesté son souhait de mettre fin au contrat, do,c de prononcer sa résolution. Suite au refus des assignés, une lettre de son conseil était adressé au mandataire le 27 août 2024 avec pour seul objectif de n'obtenir que le remboursement des sommes payées par elle. Ainsi, il résulte de cet exposé d'une part, que tant le bailleur que son mandataire n'ont remédié aux désordres dénoncés et constatés objectivement tant dans l'état des lieux que par constat de commissaire de justice ; d'autre part, que du fait de l'absence d'électricité, de l'absence de fonctionnement des volets roulants, de l'état de saleté du logement, ce dernier n'était pas habitable sans qu'il soit remédié aux désordres dans les 3 semaines qui ont suivi la délivrance du bien, Madame [A] [J] était parfaitement fondée à solliciter la résolution du contrat et à obtenir le remboursement des sommes payées à compter du 14 août 2024, date de la première présentation du courrier à la SARL CLIMEX GESTION, son retrait eu lieu le 20 août 2024 mais la date de congé de l'agence ou son absence de diligence n'étant pas un motif de report du point de départ. Il convient donc de prononcer la résolution judicaire et de condamner : - la SCI CGRS à rembourser à Madame [A] [J] la somme de 1.974,87€ au titre du dépôt de garantie et du loyer du mois de juillet 2024, - la SARL CLIMEX GESTION à rembourser à Madame [A] [J] la somme de 421,85€ au titre des frais d'agence pour la location, - avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2024. La demande de remboursement d'hôtel sera rejetée car les dates sont postérieures à la lettre de congé et la demande de relogement n'a pas été formulée par la requérante, en attendant la réalisation des travaux. Sur la demande d'indemnisation du préjudice moral : Madame [A] [J] s'est manifesté auprès de l'angence par courriel dès le 15 juillet soit 4 jours après son entrée dans les lieux, s'étonnant de ne pas avoir d'information du le service de ménage et la réparations des volets et signalait le problème électrique, elle a par la suite multiplié les appels, les courriers de relances sans aucun autre résultat que la mise en contact avec un électricien à compter du 25 juillet, dont l'entreprise fermait entre le 2 et le 19 août. Aucune réponse ne lui était apportée quant au ménage ou la réparation des volets autre que d'être patiente. Piégée dans une relation contractuelle couteuse, elle a dû trouver à se reloger sans obtenir de remboursement alors qu'elle était étudiante, dans une ville qu'elle ne connaissait pas et dans un appartement qu'elle n'avait pas visité avant de le louer, la location s'étant faite à distance. Son préjudice moral est caractérisé par ces éléments.Il lui sera allouée la somme de 1.000€ que la SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS seront condamnés in solidum à lui verser. Sur les frais accessoires : Madame [A] [J] a dû engager des frais pour faire valoir ses droits, il lui sera allouée la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile que la SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS seront condamnés in solidum à lui verser. La SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

, Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, , Prononce la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 3 juillet 2024, Condamne la SCI CGRS à rembourser à Madame [A] [J] la somme de 1.974,87€ en remboursement du dépôt de garantie et du loyer du mois de juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 août 2024, Condamne la SARL CLIMEX GESTION à rembourser à Madame [A] [J] la somme de 421,85€ en remboursement des frais de location peçues avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2024, Condamne in solidum la SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS à payer à Madame [A] [J] la somme de 1.000€ en réparation de son préjudice moral, Condamne in solidum la SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS à payer à Madame [A] [J] la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne in solidum la SARL CLIMEX GESTION et la SCI CGRS aux dépens en ce compris les frais de constat de commissaire de justice, Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge