Tribunal judiciaire de Nice, 2 juillet 2026, 22/03657

COUR D'APPEL D'[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE (Décision Civile) JUGEMENT : S.A.S. LA BB, S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIÉS, S.C.P. BTSG2 c/ [Z] [K], [I], [M] [D] épouse [W], S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] MINUTE N° 26/ Du 02 Juillet 2026 3ème Chambre civile N° RG 22/03657 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OKBB Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du deux Juillet deux mil vingt six COMPOSITION DU TRIBUNAL Corinne GILIS, Président, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, présente uniquement aux débats

Vu les Articles

812 & 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 05 Mai 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ; PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 02 Juillet 2026 , signé par Corinne GILIS, Président, assistée de Audrey LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. Grosse délivrée à la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES , Me Claire DELMASSE-SIMONI , Me Véronique SAURIE , Me Bernard SIVAN expédition délivrée à le mentions diverses DEMANDERESSES: S.A.S. LA BB prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant S.E.L.A.R.L. BG & ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [C] [F] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant S.C.P. BTSG2 pris en la personne de Maître [O] [A] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Maître Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DEFENDERESSES: Madame [Z] [K] Chez Cabinet [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Claire DELMASSE-SIMONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant Madame [I], [M] [D] épouse [W] [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Véronique SAURIE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Bernard SIVAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2019 la SAS LA BB a acquis auprès de la SARL FAVA un fonds de commerce de restauration, exploité sous l'enseigne "la barque bleue", sis [Adresse 8], les locaux appartenant à [Z] [K] et [I] [W]. L'acte de cession du fonds de commerce renvoie au bail commercial signé le 28 septembre 2018 entre les deux propriétaires susnommées, bailleresses, et la SARL FAVA. Courant mars 2020, il a été constaté par la société ALP'CHEMINEE que les conduits d'extraction de la cuisine du restaurant "la barque bleue " n'étaient pas aux normes. C'est dans ces conditions que par courrier recommandé en date du 13 mars 2020 les bailleresses ont mis en demeure la SAS LA BB d'adresser dans les huit jours un projet très précis prévoyant l'installation des conduits d'extraction sur façade-cour, et le détail des appareillages sur toiture nécessaires pour éviter toute nuisance dans l'immeuble. La SAS LA BB a fait installer un conduit d'extraction en façade de l'immeuble, en traversant une partie commune, sans autorisation du syndicat des copropriétaires. En raison du défaut de paiement des loyers un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 16 février 2021 pour un arriéré de loyer s'élevant à 14 889,98 €. Suite à ce commandement, la SAS LA BB et son administrateur judiciaire ont assigné les bailleresses le 12 mars 2021 (procédure RG numéro 21/2176) sollicitant du tribunal qu'il les condamne à procéder à l'installation d'un conduit d'évacuation des gaz brûlés conforme, sous astreinte, et de juger qu'elles étaient fondées à opposer l'exception d'inexécution et donc dispensées de tout versement de loyers dans l'attente de cette installation. Le 17 juin 2022, [Z] [K] et [I] [W] ont fait délivrer à la SAS LA BB un commandement d'avoir à réaliser les travaux visant la clause résolutoire. Par actes de commissaires de justice en date des 8 juillet et 6 septembre 2022, la SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice [Z] [K], [I] [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Nice 06000 en opposition à commandement d'avoir à réaliser les travaux visant la clause résolutoire et demandent au tribunal de : - dire et juger qu'[Z] [K] et [I] [W] n'ont pas respecté leurs obligations de délivrance, - condamner [Z] [K] et [I] [W] a procédé aux travaux de mise aux normes du local commercial par l'installation d'un conduit d'évacuation des gaz brûlés conforme sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir, - dire nul et de nul effet le commandement d'avoir à réaliser les travaux en date du 17 juin 2022 visant la clause résolutoire, - ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 juin 2022, - condamner [Z] [K], [I] [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à verser à la SAS LA BB la somme de 2500 € à titre de dommages-intérêts, - condamner [Z] [K], [I] [W] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] à verser à la SAS LA BB la somme de 3500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, - dire n'y avoir lieu à suspension de l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Selon leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 mai 2025 les demanderesses maintiennent leurs demandes telles que formulées dans leur exploit introductif d'instance. Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 22 juin 2023 [Z] [K] demande au tribunal de : - débouter les demanderesses, - constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial signé le 28 septembre 2018, - prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial au jour de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion de la SAS LA BB et de tous occupants de son chef des locaux passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard, - condamner la SAS LA BB à vider les lieux passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard , - fixer le montant des indemnités d'occupation dues à compter de la date de résiliation du bail commercial à la somme de 2207,81 € mensuels (2162,08 € loyer+45,73€ de charges) - condamner la SAS LA BB au paiement des indemnités d'occupation à compter de la date de résiliation du bail commercial jusqu'au départ du preneur des locaux commerciaux litigieux, - condamner la SAS LA BB au paiement des taxes foncières entre la date de résiliation du bail commercial et le départ des lieux, - rejeter toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire et l'assortir à la décision à intervenir, - condamner la SAS LA BB à payer à [Z] [K] 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 juin 2022. Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2023 [I] [W] demande au tribunal de: - débouter les demanderesses de l'ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre, - constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial signé le 28 septembre 2018, - prononcer en conséquence la résiliation du bail commercial au jour de la décision à intervenir, - ordonner l'expulsion de la SAS LA BB et de tous occupants de son chef des locaux dans le délai d'un mois de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard, - condamner la SAS LA BB à vider les lieux dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard , - fixer le montant des indemnités d'occupation dues à compter de la date de résiliation du bail commercial à la somme de 2207,81 € mensuels (2162,08 € loyer+45,73€ de charges) - condamner la SAS LA BB au paiement des indemnités d'occupation à compter de la date de résiliation du bail commercial jusqu'au départ du preneur des locaux commerciaux litigieux, - condamner la SAS LA BB au paiement de la quote-part des taxes foncières entre la date de résiliation du bail commercial et le départ des lieux, - rejeter toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire et l'assortir à la décision à intervenir, - condamner la SAS LA BB à payer une somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 juin 2022, - allouer à Maître Véronique SAURIE le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Selon conclusions notifiées par la voie électronique le 28 juillet 2023 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à Nice 06000 demande au tribunal de : - débouter les demanderesses de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre lui, - condamner la SAS LA BB à lui payer la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts au regard des troubles subis par la copropriété, - condamner la SAS LA BB au paiement d'une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance , - rejeter toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire et l'assortir à la décision intervenir. Par jugement en date du 10 mars 2023, relatif à la procédure numéro RG 21/2176, la SAS LA BB a été condamnée à réaliser l'installation d'un conduit d'extraction des fumées de cuisine du local loué passant en façade de la cour arrière de l'immeuble, conformément à l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires dans sa déclaration du 31 juillet 2020, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai de trois mois, à compter de la signification de la présente décision et a été déboutée de l'intégralité de ses demandes; la SAS LA BB a interjeté appel de cette décision, actuellement pendante devant la cour d'appel d'[Localité 6] Par ordonnance 8 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel d'[Localité 6]. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l'acte introductif d'instance et à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Par ordonnance du 2 juin 2025 le juge de la mise en état a clôturé l'instruction de l'affaire à la date du 21 avril 2026 et l'a fixé pour être plaidée à l'audience du 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire le tribunal précise au conseil de la SAS LA BB, de la SELARL BG&Associés et de la SCP BTSG2 qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande de "dire et juger"qui n'est pas une réelle prétention, en ce qu'elle n'est pas susceptible d'emporter des conséquences juridiques, mais constitue en réalité un moyen invoqué par lui au soutien de ses demandes. Sur les demandes principales Il résulte des débats que le litige porte sur la validité du commandement signifié le 17 juin 2022 visant la clause résolutoire délivré au preneur, la SAS LA BB, à raison de l'absence de réalisation de travaux de mise en conformité du système d'extraction du local commercial exploité à usage de restaurant. La SAS LA BB sollicite que ce commandement soit déclaré nul et de nul effet soutenant en substance que les bailleresses seraient elles-mêmes à l'origine des difficultés techniques affectant l'exploitation du fonds, en raison de la suppression du conduit d'évacuation des gaz brûlés précédemment existant, de sorte qu'elles auraient manqué à leur obligation de délivrance prévue par les articles 1719 et suivants du Code civil. La SAS LA BB fait également valoir qu'aucune autorité administrative ne lui a imposé la réalisation des travaux litigieux, que les travaux de remise aux normes incomberaient aux bailleresses et qu'elle a, de bonne foi, déjà fait procéder en juin 2020 à une installation d'extraction à ses frais; ces travaux ne correspondant pas aux prescriptions contenues dans le bail, les demanderesses sollicitent la condamnation des bailleresses sous astreinte à faire procéder aux travaux de mise aux normes du local commercial pour l'installation du conduit d'évacuation des gaz brûlés conforme. Les bailleresses concluent à la validité du commandement et à l'acquisition de la clause résolutoire; elles soutiennent que le bail commercial met expressément à la charge du preneur les travaux relatifs à l'installation et à l'entretien du dispositif d'extraction; elles rappellent que le preneur a pris les lieux en parfaite connaissance de leur configuration, qu'il s'est contractuellement engagé à faire réaliser à ses frais tous les travaux prescrits et qu'une précédente décision de justice du 10 mars 2023 a d'ores et déjà retenu que les travaux litigieux incombaient à la SAS LA BB. Sur ce, Aux termes de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qu'ils ont faits. En application de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Il appartient de vérifier d'une part l'existence de l'obligation dont l'inexécution est reprochée au preneur, d'autre part, la persistance du manquement au terme du délai visé au commandement. En l'espèce, il ressort des stipulations du bail commercial que les lieux loués ne disposaient pas d'une cheminée permettant une ventilation suffisante pour l'activité de restauration exercée; le bail précisait expressément que le preneur était autorisé à installer, une cheminée d'extraction côté cour, à condition d'en soumettre au préalable le projet au bailleur pour le faire approuver par l'assemblée générale des copropriétaires; il était également stipulé que l'entretien de cette cheminée resterait à la charge exclusive du preneur et que celui-ci devrait effectuer à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives ou rendues nécessaires par l'activité exercée dans les lieux (insonorisation, hygiène, aménagement des accès etc.) quelle qu'en soit la nature ou le coût. Ces stipulations contractuelles sont claires, et exemptes d'ambiguïté; elles traduisent la volonté des parties de transférer au preneur la charge des travaux d'installation, d'entretien et de mise en conformité du système d'extraction nécessaire à l'exploitation du fonds de commerce de restaurant. Le preneur ne peut utilement soutenir qu'il ignorait l'absence d'un dispositif conforme dès lors qu'il ressort, outre des dispositions du bail, mais de l'acte de cession du fonds de commerce lui-même dans lequel il déclarait parfaitement connaître les lieux pour les avoir vus et visités, et faire son affaire personnelle des travaux nécessaires à la conformité des locaux aux normes d'hygiène, de sécurité et aux exigences propres à l'activité de restauration. En sa qualité de professionnel, la SAS LA BB, preneur, ne pouvait méconnaître les contraintes techniques et réglementaires attachées à l'exploitation d'un établissement de restaurant nécessitant un système d'extraction conforme et par la clause explicite du bail il était bien convenu entre les parties que celui-ci aurait à faire procéder à l'installation dudit conduit, le constat étant fait de la non-conformité aux règles de l'art de l'installation existante. Par ailleurs, il convient de relever qu'une précédente décision de justice rendue le 10 mars 2023, exécutoire par provision, a déjà retenu que les travaux litigieux incombaient au preneur; cette décision, dont il n'est ni allégué ni justifié qu'elle aurait été infirmée, a ainsi d'ores et déjà tranché la question de l'imputation des travaux; le preneur ne saurait dès lors remettre utilement en cause, dans le cadre de la présente instance, le principe même de son obligation contractuelle. Si la SAS LA BB invoque un prétendu manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance au motif qu'elles auraient délibérément supprimé un conduit d'extraction préexistant, cette circonstance ne saurait suffire à l'exonérer de ses propres obligations contractuelles; en effet, les parties avaient précisément convenu, dès l'origine du bail, de l'absence d'un équipement d'extraction conforme et de la nécessité pour le preneur de procéder lui-même aux installations adaptées à son activité; la SAS LA BB ne démontre pas que les bailleurs se seraient engagés contractuellement à fournir un système d'extraction définitif et conforme aux exigences administratives et de la copropriété. Enfin, l'absence d'injonction administrative formelle est également indifférente dès lors que l'obligation litigieuse trouve son fondement non dans une prescription administrative particulière mais dans les stipulations mêmes du bail commercial. Le commandement litigieux ne tend ainsi qu'à obtenir l'exécution d'obligations contractuellement mises à la charge du preneur et déjà judiciairement reconnues. En dernier lieu, si le preneur fait état de diligences entreprises et de la réalisation d'une installation d'un groupe d'extraction des fumées de cuisine en façade du local, cet élément est insuffisant à caractériser l'exécution de ses obligations visées au commandement et ce d'autant que cette installation, constatée par procès-verbal de commissaire de justice le 31 mai 2021 a démontré qu'elle n'était pas conforme à la clause qui prévoyait l'installation d'un conduit sur cour, et d'un dispositif d'évacuation en toiture, le tout visant à la prévention des nuisances olfactives au détriment des autres occupants de la copropriété. Au regard de l'ensemble de ces observations, les demanderesses seront déboutées de leur demande tendant à ce que les bailleresses soient condamnées sous astreinte à procéder aux travaux de mise aux normes du local commercial par l'installation d'un conduit d'extraction conforme. Il n'est pas contesté qu'au terme du délai imparti par le commandement du 17 juin 2022, les travaux de mise en conformité ordonnés n'avaient toujours pas été réalisés; le manquement reproché persistait donc à la date à laquelle la clause résolutoire était appelée à produire ses effets; dans ces conditions, le commandement délivré par les bailleresses apparaît fondé tant dans son principe que dans son objet; aucune irrégularité affectant sa validité n'étant démontrée, la demande de la SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 tendant à le voir déclarer nul et de nul effet sera rejetée. Contrairement au litige d'impayés locatifs dans lesquels l'octroi de délais peut permettre l'apurement progressif de la dette est justifié une suspension des effets de la clause résolutoire, le présent litige s'inscrit dans le cadre d'une obligation de faire, consistant en la réalisation de travaux contractuellement prévus et imposés au preneur; or il est constant que depuis plusieurs années, même après la délivrance de ce dernier commandement du 17 juin 2022 les travaux litigieux n'ont toujours pas été exécutés; dans ces conditions aucune perspective sérieuse de régularisation n'étant démontrée, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, une telle mesure ayant pour effet de priver de portée les stipulations contractuelles librement convenues entre les parties. Dans ces conditions, la demande de suspension de la réalisation des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 juin 2022 sera rejetée. Sur les demandes reconventionnelles 1) d'[Z] [K] et d'[I] [W] En l'espèce, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule qu'en cas d'inexécution d'une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, le contrat est résilié de plein droit un mois après une simple mise en demeure d'exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause. Ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus le preneur s'obligeait aux termes des conditions particulières du bail à installer à ses frais une cheminée côté cour dans des conditions qui étaient clairement définies dans le contrat de bail; le commandement d'avoir à réaliser les travaux visant la clause résolutoire qui a été signifié à la SAS LA BB et la SCP BTSGG2 le 17 juin 2022 visait à ce que la défenderesse se conforme aux obligations du bail, et le commandement visant la clause résolutoire a bien été délivré dans les formes prévues à l'article L145-41 du code de commerce. Force est de constater que la SAS LA BB a laissé persister, au-delà du délai légal, l'inexécution des obligations mises à sa charge par le bail; en conséquence, le commandement étant resté infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 18 juillet 2022. [Z] [K] et [I] [W] sollicitent dès lors que l'expulsion de la SAS LA BB soit ordonnée; cette demande est fondée dans la mesure où l'inexécution de faire, faisait l'objet d'une clause explicite du bail, les parties convenant que le preneur aurait à sa charge de faire procéder à l'installation d'un conduit d'évacuation, ce qu'il n'a pas fait, ayant procédé à l'installation d'une évacuation façade sur rue de l'immeuble, non conforme, est une inexécution continue d'une obligation essentielle du bail, laquelle se prolonge depuis 2021, pendant la période d'observation puis après l'adoption du plan, et amène à considérer que l'obligation de la SAS LA BB de quitter les lieux n'est pas contestable; il conviendra d'accueillir la demande d'expulsion des défenderesses, suivant les modalités fixées au dispositif, sans qu'il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire. Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SAS LA BB causant un préjudice aux bailleresses, celles-ci sont fondées à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges (2162,08 € loyer+45,73€ de charges) jusqu'à la libération des lieux. La taxe foncière constituant une charge accessoire à l'occupation des lieux, la SAS LA BB, preneur, s'étant maintenue dans les locaux après la résiliation du bail, demeure tenue de rembourser à [Z] [K] et à [I] [W] la quote-part y afférente, contractuellement mise à sa charge (article 8 du bail-page 4) et ce jusqu'à la libération effective des lieux. 2) du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SAS LA BB à lui verser la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant des troubles anormaux de voisinage causés par l'exploitation du fonds de restauration; il fait valoir que l'absence persistante de réalisation des travaux de mise en conformité du système d'extraction est une source de nuisances sonores et olfactives affectant les occupants de l'immeuble, et se trouve de nature à générer un climat d'inquiétude quant aux risques potentiels d'incendie et aux conséquences vis-à-vis de l'assureur susceptible de résilier le contrat avec le syndicat des copropriétaires. Il résulte des débats que fort heureusement les craintes invoquées par le syndicat des copropriétaires relativement à un éventuel risque d'incendie ou une perte de garantie d'assurance n'ont jamais été concrètement confirmées; aucun sinistre n'est survenu, aucune décision de suspension de garantie n'est intervenue et aucune conséquence matérielle effective relative à l'assurabilité de l'immeuble n'est démontrée. Le seul état d'inquiétude allégué de chacun des copropriétaires ne saurait dès lors suffire, à lui seul, à caractériser un préjudice d'une ampleur telle qui justifierait l'allocation de la somme réclamée. En revanche, il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier des 31mai 2021, 28 avril 2023, 3 juin 2023 et 5 juillet 2023 que l'exploitation du fonds de commerce est à l'origine de nuisances sonores et olfactives; ces constats effectués mettent en évidence des odeurs fortes de friture ainsi que des nuisances acoustiques (bruit de ventilation et de fonctionnement moteur) excédant les inconvénients normaux de voisinage. Ces troubles, dont la persistance sur plusieurs années est établie, apparaissent en lien avec l'absence de réalisation de travaux sérieux de mise en conformité du système d'extraction pourtant mis à la charge du preneur, qui en totale contravention avec les obligations induites par le règlement de copropriété et les stipulations du bail a cru devoir installer un système d'évacuation en façade de l'immeuble, et ce alors même que l'installation d'un conduit sur cour, après parcours dans les parties communes, a été dûment autorisé par délibération de l'assemblée des copropriétaires le 31 juillet 2020. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi un préjudice réel résultant de l'atteinte portée à la jouissance paisible des occupants de l'immeuble; dans ces conditions la SAS LA BB sera condamnée à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts au regard des troubles subis. Sur la demande de dommages-intérêts La SAS LA BB sollicite l'allocation de dommages-intérêts en soutenant que les bailleresses sont de mauvaise foi, celles-ci ayant laissé les précédents exploitants du fonds de commerce exercer l'activité de restauration en ayant parfaitement connaissance de ce que l'installation d'extraction n'était pas conforme et en ayant jamais fait délivrer antérieurement à l'acquisition du fonds de commerce une quelconque injonction à l'exploitant. Toutefois il résulte de ce qui précède que les travaux incombaient contractuellement à la SAS LA BB, que le commandement litigieux reposait sur des manquements réels et persistants et que les bailleresses étaient fondées à mettre en œuvre la clause résolutoire prévue au bail. Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée aux bailleresses dans l'exercice de leurs droits contractuels et la SAS LA BB ne démontre pas l'existence d'un préjudice distinct résultant d'un comportement fautif de celles-ci. En réalité, les conséquences dont se prévaut la SAS LA BB procède exclusivement de sa propre inexécution contractuelle et de son abstention persistante à réaliser les travaux mis à sa charge tant par le bail que par l'acte de cession lui-même. Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts formés par la SAS LA BB ne peut être que rejetée. Sur les demandes accessoires la SAS LA BB qui succombe à la procédure sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2022. L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la SAS LA BB à payer la somme de 2000 € à [Z] [K], la somme de 2000 € à [I] [W] et la somme de 1500 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. La SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 sollicitent que l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision soit écartée; toutefois, les demanderesses ne démontrent pas que cette exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives au regard de la situation, alors qu'il est constant que les manquements contractuels visés au commandement délivré plusieurs années auparavant persistent à ce jour et qu'aucune régularisation effective n'est intervenue; dans ces conditions, il n'existe aucun motif justifiant d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Déboute la SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 de leur demande tendant à ce qu'[Z] [K] et [I] [W] soit condamnées sous astreinte à procéder aux travaux de mise aux normes du local commercial par l'installation d'un conduit d'évacuation des gaz brûlés, Déboute la SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 de leur demande de nullité du commandement du 17 juin 2022 d'avoir à réaliser les travaux,visant la clause résolutoire, Déboute la SAS LA BB, la SELARL BG&Associés et la SCP BTSG2 de leur demande tendant à obtenir la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement du 17 juin 2022, Déboute la SAS LA BB de sa demande de dommages-intérêts, Constate la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le 18 juillet 2022, Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SAS LA BB ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 8], Disons que les meubles, matériels, équipements et stocks se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, Condamne la SAS LA BB au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit la somme mensuelle de 2207,80 € (2162,08 € loyer+45,73€ de charges), Condamne la SAS LA BB à payer la quote-part des taxes foncières due entre la date de résiliation du bail et la date de départ des lieux, Condamne la SAS LA BB à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, Condamne la SAS LA BB à payer la somme de 2000 € à [Z] [K], la somme de 2000 € à [I] [W] et la somme de 1500 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SAS LA BB aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2022, Rejette toute autre demande, Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement, En foi de quoi la présidente a signé avec la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE