Tribunal judiciaire de Strasbourg, 7 août 2026, 26/01004

N° RG 26/01004 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEGK TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] 11ème civ. S2 N° RG 26/01004 N° Portalis DB2E-W-B7K-OEGK Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Carine BLOCH-LEVY Me David ROSELMAC ☐ Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier Me Carine BLOCH-LEVY Me David ROSELMAC RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 07 AOUT 2026 DEMANDERESSE : S.A. DOMIAL immatriculée sous n° 945 651 149 représentée par son Président du Conseil d'Administration venant aux droits de la société [K] [M], (venant elle-même aux droits du bailleur initial LA STRASBOURGEOISE [M]) aux termes d'un acte de vente reçu en la forme authentique en date du 16/12/2021 par Me [G] [O], notaire à [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139 DEFENDERESSE : Madame [B] [R] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Carine BLOCH-LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 145 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-67482-2026-02116 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]) OBJET : Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Virginie HOPP, Greffière DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2026 à l'issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026. JUGEMENT Contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 20 juillet 2021 avec effet au même jour, la S.A.E.M. [K] [M] aux droits de laquelle se trouve la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Mme [B] [R] pour une durée de trois mois tacitement reconduit un logement à usage d'habitation n° 2020.01.15.0142 de type 3, 4ème étage sis [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 454,16 € et une provision sur charges de 142,90 € payables à terme échu au premier jour du mois suivant celui écoulé. La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d'impayé à la Caisse d'Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 28 juillet 2025. Elle a ensuite fait signifier à Mme [B] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2025 pour un montant en principal de 1 733,23 €. Puis elle a fait assigner Mme [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 15 mai 2026 par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L'affaire a été renvoyée à l'audience du 19 juin 2026 à la demande et au contradictoire des parties. A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la locataire élève seule son fils. Allocataire du R.S.A., cette allocation a été suspendue pendant plusieurs mois à la suite d'un contrôle. Elle adhère à l'accompagnement social mis en place, a repris le paiement du loyer résiduel. Un FSL dérogatoire est mobilisable. La S.A.C.A. DOMIAL, représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d'instance pour demander de : - constater la résiliation de plein droit du contrat de location ; subsidiairement en prononcer la résiliation de plein droit ; En tous les cas, - dire et juger la défenderesse occupante sans droit ni titre ; - ordonner l'expulsion de Mme [B] [R] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2025 à la somme de 2 570,91 € ; - la condamner en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 724,01 €, à compter du mois de janvier 2026 jusqu'à la résiliation du bail ; - la condamner à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu'à la libération effective des lieux ; - la condamner à lui payer 400,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; - la condamner aux entiers dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, y compris ceux du commandement de payer ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle produit un décompte actualisé au 16 juin 2026 à la somme de 712,13 €. Le paiement du loyer a repris, la dette est presque apurée. Elle est d'accord pour des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [B] [R] a comparu représentée par son conseil en accord avec le conseil de la partie demanderesse qui soutient sa demande de délai de paiement. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS

DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 19 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 28 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 15 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. 2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 18, page 9 sur 14, un commandement de payer a été signifié le 3 novembre 2025 impartissant le délai légal de deux mois pour s'acquitter de la somme en principal de 1 733,23 €. Le relevé de compte du 16 juin 2026, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater que les prélèvements intervenus dans le temps du commandement ont été rejetés, ne permettant pas d'en apurer les causes. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l'obligation de payer, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2026 à 24 heures, le 3 janvier 2026 étant un samedi. 3. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du Code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte établissant que Mme [B] [R] restait lui devoir la somme de 712,13 € au 16 juin 2026. Ce montant est fondé. Mme [B] [R] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittances au paiement de cette somme de 712,13 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative […] ». L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l'étant à la demande d'au moins une des parties. En l'espèce, il ressort du décompte du 16 juin 2026 que la locataire a repris depuis plusieurs mois le paiement du loyer courant résiduel versant en outre un complément pour apurer sa dette laquelle s'est significativement réduite. Les éléments de la cause, l'accord du bailleur, permettent d'accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire, malgré l'absence de prétention clairement formulée à ce titre, étant suspendus pendant ces délais. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [B] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, Mme [B] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 71,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 20 juillet 2021 avec effet au même jour entre la S.A.E.M. [K] [M] aux droits de laquelle est venue la S.A.C.A. DOMIAL et Mme [B] [R] concernant un logement à usage d'habitation n° 2020.01.15.0142 de type 3, 4? étage sis [Adresse 5], sont réunies à la date du 5 janvier 2026 ; CONDAMNE Mme [B] [R] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 712,13 € (décompte arrêté au 16 juin 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE Mme [B] [R], sauf meilleur accord des parties, à s'acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en mensualités de 50 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera : - que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; - qu'à défaut pour Mme [B] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la S.A.C.A. DOMIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Mme [B] [R] soit condamnée à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d'occupation payable à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNE Mme [B] [R] à payer à la la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 71 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. La greffière Le Juge