Cour d'appel d'Orléans, 24 juin 2026, 24/03360

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SELARL DEREC la SELARL PINCHAUX-DOULET

ARRÊT

du : 24 JUIN 2026 n° : N° RG 24/03360 - N° Portalis DBVN-V-B7I-HDU7 DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] en date du 02 Août 2024 PARTIES EN CAUSE APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3066 7079 6292 Monsieur [E] [O] né le 14 Août 1984 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [P] [Z] née le 02 Mars 1978 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] représentés par Me Pierre François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d'ORLEANS substitué par Me Victor GAFTONIUC INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 3182 3344 2963 S.A. [Adresse 2] immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°967 200 049 [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Sophie PINCHAUX de la SELARL PINCHAUX-DOULET, avocat au barreau d'ORLEANS ' Déclaration d'appel en date du 04 Novembre 2024 ' Ordonnance de clôture du 10 février 2026 Lors des débats, à l'audience publique du 13 MAI 2026, Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président,a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président, Madame Nathalie LAUER, président de chambre, Monsieur Michel Louis BLANC, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 24 JUIN 2026 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous-seing-privé en date du 20 avril 2017, avec effet à la date du 21 avril 2017, la société Immobilière Centre Loire, devenue SA d'HLM [Adresse 2] , donnait à bail à [P] [Z] et [E] [O] un local à usage d'habitation sis à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 342,22 € en charge ; un état des lieux d'entrée était établi contradictoirement le 20 avril 2017. Par un avenant du 16 mai 2019, cette société donnait à bail à [E] [O] à l'emplacement de stationnement sis à [Adresse 5] pour un loyer mensuel hors charges de 35,67 €. Par acte en date du 30 septembre 2022, la SA d'HLM 3F Centre Val de Loire faisaient signifier à [P] [Z] et [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme principale de 2631,37 €. Par acte en date du 8 décembre 2022, cette société faisait assigner [P] [Z] et [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail auteur des locataires, d'ordonner l'expulsion de ces derniers, de les condamner au paiement de la somme de 2631,37 €outre une indemnité d'occupation. Par jugement en date du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans constatait que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er décembre 2022, autorisait l'expulsion de [P] [Z] et [E] [O] , condamnait ces derniers à payer à la SA d'HLM [Adresse 2] la somme de 8956,87 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte du 28 mai 2024 incluant la mensualité d'avril 2024, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 400 €, condamnant la SA 3F Centre Val de Loire à payer à [P] [Z] et [E] [O] la somme de 1500 € au titre des préjudices découlant des désordres et condamnait chacune des parties au paiement de la moitié des dépens. Par une déclaration déposée au greffe le 4 novembre 2024, [P] [Z] et [E] [O] interjetaient appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter la société [Adresse 2] de son action en paiement des loyers et en expulsion ainsi que de l'ensemble de ses demandes, de la condamner à faire des travaux de remise en conformité sous astreinte de 100 € par jour de retard, de la condamner à leur payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral et, pour le reste, de confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu'il a condamné la SA 3F Centre Val de Loire à leur payer la somme de 1500 € au titre des préjudices découlant des désordres constatés. Ils réclament également le paiement de la somme de 2000 € à titre était pour frais irrépétibles. Par ses dernières conclusions, la SA [Adresse 2] sollicite la confirmation du jugement querellé, sauf en ce qu'il l'a condamnée 500 €au titre des préjudices découlant des désordres constatés, demandant à la cour, statuant à nouveau sur ce point, de débouter [P] [Z] et [E] [O] de leur demande formée en ce sens. Elle réclame le paiement de la somme de 2000 € au titre de ses frais irrépétibles. L'ordonnance de clôture était rendue le 10 février 2026.

SUR QUOI

: Attendu que pour statuer comme il l'a fait sur le bien-fondé de la demande d'acquisition de la clause résolutoire, le premier juge, après avoir rappelé que le commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire avait été signifié le 30 septembre 2022, et que après déduction de somme dont la redevabilité est contestable, [P] [Z] et [E] [O] devaient régler avant le 30 novembre 2022 à 24 heures la somme de 2608,51 €alors que, entre le 30 septembre 2022 et le 30 novembre 2022, ils n'avaient procédé au règlement de la somme de 229,72 €, paiement qui n'était pas de nature à éteindre les causes du commandement ; Attendu que les locataires invoquent, au visa des articles L 1331 ' 22 du code de la santé publique, de l'article 6 et de l'article 20 '1 de la loi du 6 juillet 1989, une exception d'inexécution du paiement des loyers, invoquant de nombreux dysfonctionnements, et en particulier la présence de moisissures dans leur appartement, reprochant à l'organisme bailleur de ne pas entretenir le logement occupé lequel serait devenu insalubre ; Qu'ils déclarent que, pour manifester leur mécontentement et en désespoir de cause, afin que le bailleur se manifeste, ils ont cessé de payer les loyers en contrepartie du non-respect par le bailleur de son obligation de mettre à leur disposition un logement décent ; Attendu que les appelants reconnaissent ainsi s'être faits justice à eux-mêmes ; Attendu que, lors de la conclusion du bail en 2017, le loyer mensuel était de 342,22 €; Que la première pièce apportée à la procédure par [P] [Z] et [E] [O] pour tenter de justifier de la légitimité du non paiement des loyers de leur part consiste en une convocation à expertise en date du 8 novembre 2022 (pièce 2) Que leur affirmation selon laquelle leur refus de payer les loyers à partir d'une certaine date serait légitime se heurte au fait que, jusqu'à la date du commandement de payer, date avant laquelle ' ce qu'ils ne contestent pas puisqu'ils le revendiquent ' ils n'avaient opéré aucune démarche aux fins de voir ordonner la suspension ou la réduction du paiement du loyer par des voies légales, soit de façon amiable en procédant à une démarche officielle auprès du propriétaire, soit en saisissant la juridiction compétente pour ordonner la consignation des loyers ; Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a relevé que certains des désordres ont été traités par le bailleur et ont été résolus, à savoir le caractère défectueux de la VMC auquel il a été remédié le 23 juin 2023 ,ainsi que les interventions de l'entreprise INS et de l'entreprise Avipur ; Attendu par ailleurs qu'il n'est nullement établi que la présence de punaises de lit, problème auquel s'est d'ailleurs attaqué le bailleur en mandatant une entreprise pour y remédier, et les insuffisances d'aération, alors que [P] [Z] et [E] [O] indiquent eux-mêmes qu'ils ont procédés à l'obstruction de certaines grilles de ventilation, relèveraient de la responsabilité de l'organisme bailleur ; Attendu au surplus que [P] [Z] et [E] [O] ont persisté dans leur absence de règlement des loyers en dehors de toute voie de droit les y autorisant, puisqu'ils ont laissé la dette s'accroître jusqu'au premier jugement, à hauteur de la somme de 8956,87 €; Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Attendu qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 2] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1000 € au titre des frais exposés en première instance et la somme qu'elle réclame au titre des frais exposés en appel ;

PAR CES MOTIFS

: Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau sur ce point, CONDAMNE [P] [Z] et [E] [O] à payer à la SA 3F Centre Val de Loire la somme de 1000 €en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, Y ajoutant, CONDAMNE [P] [Z] et [E] [O] à payer à la SA [Adresse 2] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, CONDAMNE [P] [Z] et [E] [O] aux dépens. Arrêt signé par Madame Catherine GAY-VANDAME, Premier Président et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,