Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, 13 juin 2024, 24/00140

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection JUGEMENT DU 13 JUIN 2024 N° RG 24/00140 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWKS N° minute : 24/00219 Dans l'affaire entre : DEMANDERESSE GRAND BOURG HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Annie MONNET SUETY, avocat au barreau de l'Ain, substituée par Me Eric ROZET, avocat au barreau de l'Ain et DEFENDEURS Monsieur [X] [E] né le 08 Août 1993 à [Localité 4] (MAROC) demeurant [Adresse 3] comparant Madame [M] [B] épouse [E] née le 03 Mai 2001 demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat:Madame PONCET, Présidente Greffier:Madame TALMANT, Greffier Débats:en audience publique le 02 Mai 2024 Prononcé: décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024 copies délivrées le 13 JUIN 2024 à : GRAND BOURG HABITAT Monsieur [X] [E] Madame [M] [B] épouse [E] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 JUIN 2024 à : GRAND BOURG HABITAT

RAPPEL DES FAITS

L'office public de l'habitat BOURG HABITAT, devenu GRAND BOURG HABITAT à compter du 6 juillet 2023, a donné à bail à Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], un logement situé au [Adresse 1] par contrat avec prise d'effet au 7 avril 2021, pour un loyer mensuel de 453,63 euros charges comprises. Des loyers étant demeurés impayés, GRAND BOURG HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant une clause résolutoire, le 17 octobre 2023 ; puis il a fait assigner Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE par acte de commissaire de justice du 19 février 2024 aux fins d'obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail, l'expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l'arriéré locatif. A l'audience du 02 mai 2024, GRAND BOURG HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Sous le bénéfice de l'exécution provisoire, il demande ainsi au juge des contentieux et de la protection : -De constater la résiliation de plein-droit du bail d'habitation ; -D'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], ainsi que tous les occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire des lieux dès la signification de la décision à intervenir et si besoin avec le concours et l'assistance de la force publique ; -De condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; -De condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E] à lui payer la somme de 1.255,88 euros, somme arrêtée au 31 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif, outre les dépens et la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [X] [E], comparant à l'audience, indique avoir quitté le logement en février 2022 et avoir prévenu BOURG HABITAT. Contestant la solidarité, il explique ne plus devoir de loyer depuis cette date. Bien que régulièrement assignée à étude le 19 février 2024, Madame [M] [B], épouse [E], n'est ni présente, ni représentée à l'audience. Un diagnostic social et financier concernant Madame [M] [B], épouse [E], a été reçu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.

MOTIVATION

DE LA DECISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s'agissant de dispositions d'ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. I- Sur la demande de résiliation du contrat de bail Sur la recevabilité de l'action Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par voie électronique le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version nouvelle. Par ailleurs, par courrier envoyé le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 19 février 2024, GRAND BOURG HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives afin de l'informer du commandement de payer. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Toutefois l'article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ". D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." En l'espèce, le bail, dont la prise d'effet était fixée au 7 avril 2021, contient une clause résolutoire, en son article 13. Cette clause fait expressément référence à un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues au titre du commandement de payer. Dès lors, il convient de faire primer les dispositions du contrat de bail plus favorables, et d'appliquer sur ce point la loi dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail. Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023 respectivement à Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E] pour la somme en principal de 608,54 euros. En l'état, aucun règlement n'est intervenu dans le délai de deux mois. Ce commandement est donc demeuré infructueux, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2023. S'il ressort du diagnostic social et financier que Madame [M] [B], épouse [E] ne perçoit pas de revenus et ne travaille pas, la situation financière de Monsieur [X] [E] demeure néanmoins inconnue. De surcroît, il résulte du relevé de compte fourni par GRAND BOURG HABITAT que Madame [M] [B], épouse [E], et Monsieur [X] [E] n'ont procédé à aucun paiement, que ce soit partiel ou total, du loyer depuis le mois d'octobre 2023. En l'état, le juge ne peut donc accorder d'office des délais de paiement. Par ailleurs, le tribunal n'est saisi d'une demande de suspension des effets de la clause de résiliation contenue dans le bail. En conséquence, l'expulsion de [M] [B], épouse [E], et Monsieur [X] [E] sera ordonnée. II- Sur les demandes de condamnation au paiement -Sur le montant de la dette GRAND BOURG HABITAT produit un extrait de relevé de compte démontrant que Madame [M] [B], épouse [E], et Monsieur [X] [E] restent redevables de la somme de 1.255,88 euros à la date du 31 mars 2024, échéance de mars incluse. Madame [M] [B], épouse [E], non-comparante, et Monsieur [X] [E], comparant, n'apportent ni l'un, ni l'autre d'éléments de nature à contester le principe et le montant de cette dette. -Sur la solidarité Aux termes de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. L'article 262 du code civil prévoit que la convention ou le jugement de divorce est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens des époux, à partir du jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l'état civil ont été accomplies. Enfin, l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le conjoint du locataire, quitte le logement en raison de violences exercée au sein du couple ; il en informe le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences prend fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionnée au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. En l'espèce, Monsieur [E] conteste être redevable des loyers impayés au motif qu'il a quitté les lieux en février 2022 à la demande du Procureur de la République et qu'il a divorcé de Madame [M] [B]. Toutefois, Monsieur [E] explique qu'il s'agit d'un divorce prononcé au Maroc ; et le bailleur indique que la transcription sur les actes d'état civil français n'est toujours pas faite. Monsieur [E] ne fournit aucun justificatif de la transcription de ce divorce. En l'état, il demeure aux yeux de la loi française toujours marié. Partant, par application de l'article 220 du code civil, ce dernier demeure tenu solidairement des sommes dues par son épouse au titre du logement de cette dernière et de celui de leur enfant commun, les dispositions dérogatoires mettant fin à la solidarité des époux ne bénéficiant qu'aux victimes des violences conjugales.Par ailleurs, il résulte du commandement de payer du 17 octobre 2023 que Monsieur [E] a été informé au même titre que son épouse de la situation. Par conséquent, Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], seront condamnés solidairement à payer la somme de 1.255,88 € au titre de l'arriéré locatif. Ils seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période allant du 18 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d'occupation étant déjà incluse dans l'arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d'occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. III- Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Sur la demande au titre des frais non compris dans les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Compte-tenu des démarches judiciaires qu'à dû accomplir GRAND BOURG HABITAT, Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

, Le juge des contentieux et de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 7 avril 2021 entre BOURG HABITAT et Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 décembre 2023 ; AUTORISE GRAND BOURG HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; FIXE le montant mensuel de l'indemnité d'occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l'expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], à verser à GRAND BOURG HABITAT la somme de 1.255,88 euros (décompte arrêté au 31 mars 2024, incluant l'échéance de mars 2024 pour un montant de 132,49 €) ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], à payer à GRAND BOURG HABITAT l'indemnité mensuelle d'occupation précédemment fixée, à compter du mois de décembre 2023 jusqu'à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l'expulsion, ou jusqu'à la transcription du divorce entre les époux [E] ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], à verser à GRAND BOURG HABITAT une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [M] [B], épouse [E], aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, le 13 juin 2024. Le greffier,Le juge des contentieux et de la protection,